Пролонгация договора аренды земельного участка на неопределенный срок
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Пролонгация договора аренды земельного участка на неопределенный срок». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В п. 26 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020) включено Определение ВС РФ N 306-ЭС19-24156.
Договор аренды земельного участка составлен для того, чтобы узаконить финансовые отношения сторон. В документе прописаны сумма арендной платы, реквизиты сторон и даты, с момента которых ведется начисление. Продляют договор аренды до момента его окончания. В случае если арендатор обратился с заявлением о продлении после окончания срока аренды, то участок выставляют на аукцион.
При этом, ч.1 ст. 450 ГК РФ — изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Прекращение арендных правоотношений
По общему правилу, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях).
Если собственником является частное лицо (гражданин или организация), для перезаключения соглашения потребуется лишь согласование условий.
То есть, если договор не был расторгнут надлежащим образом, он считается автоматически продленным на тот же период и на тех же условиях. С моей точки зрения, начать стоит с обращения в администрацию с заявлением именно о ПРОДЛЕНИИ договора аренды со ссылкой на указанные выше законы и решения судебных коллегий.
Участок земли, переданный под строительство, в соответствии с целевым назначением должен застраиваться. Это означает, что на нем возводится объект капитального строения. Данные условия прописываются при заключении договора об аренде.
Если положение о застройке арендатором соблюдается, то, исходя из положений законодательства, тот факт, что документ о найме не продлили, будет являться нарушением прав арендатора.
Аренда таких участков по завершении сроков договора может не продлеваться только при условии:
- если строительство не было санкционировано;
- категория земель и целевое использование не предусматривают возведения на участке капитального строения;
- работы так и не были начаты;
- участок используется не по назначению.
Другими словами: прямой запрет на изменение срока аренды по соглашению сторон Земельным Кодексом и сопутствующими законами не предусмотрен.
ГК РФ есть эта самая оговорка — «арендатор продолжает пользоваться при отсутствии возражений со стороны арендодателя».
В дальнейшем ООО «Черкизово-свиноводство» обжаловало отказ Комитета в арбитражном суде, который удовлетворил заявление общества и обязал арендодателя заключить договор аренды с животноводческой компанией на новый срок. Решение устояло в апелляции.
Арендодатель заявил, что действие договора аренды истек, вследствие чего арендатор обязан вернуть ему помещение и в судебном порядке требовал изъять арендованное нежилое помещение.
Согласно ч.9 ст.17.1 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, заключенного по результатам проведения торгов или без них*, договор должен быть продлен на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, без проведения конкурсных или аукционных процедур**. Поэтому в качестве резюме в обзоре в п. 26 сделан следующий вывод: «При отсутствии в договоре условия о сроке возврата арендуемой вещи срок исковой давности по иску арендодателя о возврате вещи арендатором в случае одностороннего отказа арендодателя от договора аренды начинает течь не ранее отказа арендатора исполнить требование арендодателя о ее возврате». (ПРИМ.
Иными словами, какой объект выбран в поисковой строке, такую информацию и отображает карта при клике на разные области. Все просто.
Экономколлегия разъяснила, когда аренда продлевается сама собой
По мнению одного из экспертов «АГ», определение ВС содержит очень важные выводы, которые должны существенно повлиять на правоприменительную практику.
При взаимном согласии сторон возможно заключение новой сделки или пролонгация старой. Законодательством РФ закреплен порядок, по которому, в зависимости от конкретного случая, проводиться продление контракта.
Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 , п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г.
При взаимном согласии сторон возможно заключение новой сделки или пролонгация старой. Законодательством РФ закреплен порядок, по которому, в зависимости от конкретного случая, проводиться продление контракта.
Любое дело – повод добавить очередной лайфхак в копилку юриста, желающего не попадать в подобные споры.
Отметим, что судебная практика по данному вопросу неоднозначна. С одной стороны, судьи опираются на императивную норму, содержащуюся в п. 2 ст. 621 ГК РФ и признают такое условие договора не соответствующим гражданскому законодательству.
Порядок оформления нового договора отличается в зависимости от того, кто является владельцем территории.
Оповещение собственника участка о намерении оформить соглашение на новый срок. Уведомлять необходимо письменно, направив письмо-заявление с просьбой о продлении.
Однако судьи на основании заявления арендатора, акта сверки расчетов и справки Комитета о пользовании помещением счел, что арендатор явно выразил желание продолжить пользование помещением, а арендодатель не возражал против такого пользования.
По завершении срока аренды стороны сделки имеют право продлить его. Законодательство предусматривает несколько способов пролонгации, каждый из которых имеет нюансы.
Продление договора аренды земельного участка, принадлежащего муниципалитету, может оказаться более сложным.
Как продлить аренду на землю без строений
Должен быть соблюден определенный порядок. За 3 месяца до окончания срока действия соглашения нужно направить заявление в местный административный орган того населенного пункта, к которому относится арендуемый надел.
По решению суда возможно не только возвращение приоритетного права, но и возмещение причиненного отказом ущерба.
На вашем скриншоте видно, что в поисковой строке (верхний левый угол) в качестве объектов выбраны «Участки».
Так вот, зашел в аукционный лист, стоят мои два участка, сумма за аренду за год 540 т.р. я в шоке, там продаются участки по 450- 500 т.р. Хотя в заявлении писал на предоставлении з/у в собственность!
У администрации не будет правового основания передать эти участки вам, потому что перед аукционом они должны были отказать вам в предварительном согласовании, поскольку нашелся претендент желающий участвовать в аукционе.
При этом положения указанной нормы введены в действие положениями Федерального закона от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившей в силу с 1 марта 2015 г.
Если у вас заканчивается аренда, то есть Определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции.
А значит, чиновники правомерно отказали в заключении договора аренды участков на новый срок. Обществу, которое хочет арендовать участки еще раз, нужно участвовать в торгах на общей основе, следовало из этого решения суда.
Спорные вопросы по поводу продления договора аренды
Оформляется в случае невозможности составления дополнительного соглашения. Владелец земли и наниматель могут изменить при необходимости условия контракта или оставить его в прежнем виде. Неизменными остаются стороны сделки и объект соглашения. При превышении срока аренды свыше одного года, контракт подлежит обязательной регистрации.
Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.
В дальнейшем окружной суд отменил эти судебные акты и отказал в удовлетворении требования общества. В частности, кассационный суд отметил, что из буквального толкования положений ст. 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 1 марта 2015 г., следует, что земельное законодательство не предусматривает автоматической пролонгации договора аренды земельного участка. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Срок договора аренды закончился, но арендатор продолжил пользоваться участком — он считал, что соглашение продлилось автоматически в соответствии с одним из пунктов договора. Но арендодатель и суд решили иначе. Они сослались на норму Земельного кодекса, которая запрещает «автопролонгацию» договоров аренды сельхозземель. В деле разобрался Верховный суд.
До 2018 года общество пользовалось участками, а затем решило заключить соглашение на новый срок, сославшись на то, что оно и так было продлено автоматически на неопределенный срок. Но чиновники отказали — из-за того, что арендатор обратился с просьбой о заключении нового договора аренды после окончания старого.
Заключаете договор аренды и хотите убедиться, что ваши интересы будут соблюдены? Доверьте анализ данного документа нашим юристам. Они проверят достоверность описания арендованного имущества, правильность прописанных условий договора, определяет юридическую чистоту арендодателя, внесут в текст необходимые правки.
Паспортные данные со стороны арендатора должны соответствовать внесенным в заключенный ранее документ. Если данные изменились, например, фамилия, нужно будет принести соответствующие бумаги (свидетельство о браке). Пакет документов на продление аренды земли в муниципалитет должен подаваться лично арендатором либо его представителем с нотариально заверенной доверенностью.
Как продлить договор аренды земельного участка? Сроки и порядок пролонгации
В то же время согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).
Вопрос о продлении договора аренды земельного участка решается администрацией в течение 30 дней. После согласия арендодателя согласовывается новый контракт.