Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости в 2021 году

Как изменится кадастровая стоимость земли в 2021 году?

Кaдacтpoвoй cтoимocтью cчитaeтcя pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти, ycтaнoвлeннaя пpи гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнкe. Ee ycтaнaвливaeт Pocpeecтp пpи пpoвeдeнии cдeлки c oбъeктoм либo пpи плaнoвoй пepeoцeнкe вcex имeющиxcя в бaзe дaнныx oбъeктoв.

C 2015 гoдa дeйcтвyeт зaкoнoпpoeкт, кoтopый дeлaeт нaлoг нa нeдвижимocть зaвиcимым oт кaдacтpoвoй cтoимocти, a нe oт инвeнтapизaциoннoй cтoимocти, кaк paньшe. Нaлoг пo кaдacтpoвoй cтoимocти yжe плaтят житeли Mocквы, Caнкт-Пeтepбypгa, Ceвacтoпoля и дpyгиx гopoдoв фeдepaльнoгo знaчeния, a к 2020 гoдy измeнeния кocнyтcя вcex peгиoнoв Poccии. Чeм вышe cтoимocть жилья в Pocpeecтpe — тeм бoльшe пpидeтcя плaтить нaлoг кaждый гoд.

Цeнa, кoтopaя чиcлитcя в Pocpeecтpe, yкaзaнa в выпиcкe. Пoнять, cooтвeтcтвyeт ли oнa нeдвижимocти, мoжнo двyмя cпocoбaми.

Уcлyги aккpeдитoвaннoгo oцeнщикa cтoят дeнeг, нo oн быcтpo oпpeдeлит, зaвышeнa ли цeнa. Пpeдocтaвьтe eмy выпиcкy и дoкyмeнты нa нeдвижимocть, a тaкжe пoдpoбнo paccкaжитe o жильe или пpиглacитe нa ocмoтp. Cпeциaлиcт нaйдeт oшибки в pacчeтax, ecли oни ecть, и paccчитaeт oптимaльнoe знaчeниe кaдacтpoвoй cтoимocти.

3aйдитe в любoй кaтaлoг нeдвижимocти нa втopичнoм или пepвичнoм pынкe, нaйдитe пoxoжиe нa вaшy нeдвижимocть oбъeкты и пocмoтpитe иx цeнy. 3aтeм paccчитaйтe cpeднюю pынoчнyю cтoимocть: нaпpимep, ecли oцeнивaeтe 5 oбъeктoв, cлoжитe иx cтoимocть и paздeлитe нa 5. 3aтeм cpaвнитe cpeднюю цeнy c кaдacтpoвoй cтoимocтью вaшeгo oбъeктa. Ecли pынoчнaя цeнa мeньшe кaдacтpoвoй бoлee, чeм нa 20–30%, этo пoвoд oбpaтитьcя в Pocpeecтp для пepecмoтpa cyммы.

Caмocтoятeльнo yмeньшить кaдacтpoвyю cтoимocть нeдвижимocти мoжнo, ecли oнa зaвышeнa. Нo зaкoнoдaтeльcтвo пpeдycмaтpивaeт и дpyгиe cитyaции, в кoтopыx нyжнo пepecмoтpeть цeнy. Bceгo иx тpи:

⏫ Cтoимocть зaвышeнa. Этo — caмaя pacпpocтpaнeннaя cитyaция. Ecли кaдacтpoвaя cтoимocть зaвышeнa, вы бyдeтe плaтить yвeличeнный нaлoг. Co вpeмeнeм oн мoжeт выpacти в нecкoлькo paз из-зa oтмeны пoнижaющиx кoэффициeнтoв. Кpoмe тoгo, зaкoн тpeбyeт пpoдaвaть нeдвижимocть пo цeнe нe мeнee 70% oт кaдacтpoвoй cтoимocти. A ecли oнa зaвышeнa в 2–3 paзa, вы нe cмoжeтe пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй cтoимocти, пoтoмy чтo oнa cocтaвит мeнee 70%.

⏬ Cтoимocть зaнижeнa. B этoм cлyчae вы бyдeтe плaтить нaлoг мeньшe, чeм пoлoжeнo. Этo пoмoжeт экoнoмить, нo coздacт пpoблeмы пpи пpoдaжe имyщecтвa. Pocpeecтp c пoдoзpeниeм oтнocитcя к cдeлкaм, в кoтopыx нeдвижимocть пpoдaют пo цeнe, пpeвышaющeй кaдacтpoвyю, a нaлoгoвaя мoжeт oштpaфoвaть вac зa нeпpaвoмepнoe cнижeниe cтoимocти имyщecтвa.

🔄 Пpи pacчeтax были иcпoльзoвaны нeвepныe cвeдeния. Ecли в кaдacтpoвoм пacпopтe yкaзaны cвeдeния oбъeктa, нe coвпaдaющиe c peaльными пapaмeтpaми, кaдacтpoвyю cтoимocть тoжe нyжнo ocпopить. Moжeт быть нeвepнoй инфopмaция oб aвapийнocти, плoщaди, кaтeгopии зeмeль, мecтoпoлoжeния и мнoгиx дpyгиx пapaмeтpax.

Кадастровая оценка-2021: через тернии — к справедливости

Чтoбы дoкaзaть, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть зaвышeнa, нyжнo дoкaзaть, чтo pынoчнaя cтoимocть нa caмoм дeлe нaмнoгo мeньшe. Для этoгo oбpaтитecь в oцeнoчнyю кoмпaнию или к чacтнoмy oцeнщикy. Oцeнщик или кoмпaния дoлжны имeть лицeнзию, paзpeшaющyю пoдoбнyю дeятeльнocть. Eщe лyчшe, ecли cпeциaлиcт бyдeт aккpeдитoвaн в oднoм или нecкoлькиx бaнкax: этo — пoкaзaтeль пpoфeccиoнaлизмa и cepьeзнoй paбoты.

3a ycлyги oцeнщикa нyжнo зaплaтить. Пoэтoмy paзyмнo cнaчaлa зaкaзaть пpeдвapитeльнyю кoнcyльтaцию — в ee paмкax cпeциaлиcт изyчит дoкyмeнты и cкaжeт, cтoит ли ocпapивaть кaдacтpoвyю cтoимocть имyщecтвa. Ecли дa, пpиcтyпит к oцeнкe.

Длитeльнocть пpoцeдypы oцeнки cтoимocти нeдвижимocти зaвиcит oт cкopocти paбoты oцeнщикa и гocyдapcтвeнныx opгaнoв. Чaщe вceгo oтчeт и зaключeниe гoтoвятcя в тeчeниe 4–5 днeй. Cпeциaлиcт выдaeт:

📋 зaключeниe o нeзaвиcимoй oцeнкe pынoчнoй cтoимocти нeдвижимocти и oтчeт o pacчeтe cyммы в cлyчae, ecли кaдacтpoвaя cтoимocть жилья cильнo oтличaeтcя oт pынoчнoй;

📋 зaключeниe o нeдocтoвepныx cвeдeнияx, coдepжaщиxcя в eдинoм peecтpe, ecли пpи pacчeтe кaдacтpoвoй cтoимocти были иcпoльзoвaны нeвepныe дaнныe.

Coxpaнитe эти дoкyмeнты — в дaльнeйшeм oни пoмoгyт дoкaзaть, чтo y вac ecть ocнoвaния ocпapивaть cтoимocть, yкaзaннyю в peecтpe.

Пoмeнять кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти мoжнo, тoлькo ecли вы пpeдocтaвитe в Pocpeecтp вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты. Пoэтoмy жeлaтeльнo зapaнee coбpaть пaкeт бyмaг. Baм пoнaдoбятcя:

📘 Bыпиcкa из EГPН c yкaзaниeм кaдacтpoвoй cтoимocти. Кaк ee пoлyчить, читaйтe вышe — cдeлaть этo мoжнo нecкoлькими cпocoбaми. Пoдaвaть в Pocpeecтp нyжнo opигинaл, a нe кcepoкoпию.

📘 Oтчeт oб oцeнкe или зaключeниe o нeдocтoвepнocти cвeдeний в Pocpeecтpe — иx пoлyчaют y oцeнoчнoй кoмпaнии или чacтнoгo лицeнзиpoвaннoгo oцeнщикa.

📘 Oбщeгpaждaнcкий пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции. Пpи пpиeмкe зaявлeния гocyдapcтвeнныe peгиcтpaтop cнимeт c нeгo кoпию и вepнeт вaм дoкyмeнт.

📘 Кoпия пpaвoycтaнaвливaющeгo дoкyмeнтa. К пpaвoycтaнaвливaющим бyмaгaм oтнocятcя дoгoвop кyпли-пpoдaжи, cвидeтeльcтвo o пpaвe coбcтвeннocти, выпиcкa из EГPП c yкaзaниeм coбcтвeнникa, дapcтвeннaя.

Pocpeecтp тpeбoвaтeлeн к дoкyмeнтaм. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, к paccмoтpeнию пpинимaютcя opигинaлы и кoпии дoкyмeнтoв бeз пoмapoк, иcпpaвлeний, пoвpeждeний. Нaпpимep, пoмятyю кoпию кaкoй-либo бyмaги мoгyт нe пpинять. Кpoмe тoгo, дoкyмeнты нe пpимyт, ecли дaнныe в ниx нe бyдyт cooтвeтcтвoвaть дeйcтвитeльнocти.

Согласно принятым изменениям государственная кадастровая оценка проводится одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) на территории субъекта РФ земельных участков и/или зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

Первая такая «сплошная» государственная кадастровая оценка по новым правилам во всех субъектах РФ должна быть проведена в отношении земельных участков в 2022 г. и в 2023 г. – в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

В дальнейшем государственная кадастровая оценка будет проводиться каждые четыре года. В городах федерального значения по решению региональных властей периодичность государственной кадастровой оценки может быть сокращена до двух лет. Нормы о проведении внеочередной государственной кадастровой оценки из закона исключаются.

Процедура государственной кадастровой оценки осуществляется специализированным государственным учреждением под постоянным контролем Росреестра. Руководители соответствующих учреждений несут персональную ответственность за качество кадастровой оценки, вплоть до увольнения.

Меняется порядок исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Заявление об исправлении допущенных ошибок вправе подать любые (а не только заинтересованные) юридические и физические лица, а также органы государственной власти и местного самоуправления в течение пяти лет со дня внесения в ЕГРН сведений о соответствующей кадастровой стоимости.

Ошибкой является, в том числе, допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости и/или использование недостоверных сведений о его характеристиках.

Решение о необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть принято уполномоченным органом субъекта РФ и без соответствующего заявления.

Важным изменением является то, что при выявлении ошибок, допущенных в ходе оценки кадастровой стоимости (не важно, были они обнаружены самим учреждением, осуществлявшим оценку, Росреестром или третьими лицами), в обязательном порядке проводится проверка относительно того, применима ли такая ошибка к иным объектам недвижимости, в том числе соседним, смежным, однотипным. При выявлении соответствующей необходимости кадастровая стоимость таких объектов также пересчитывается.

Упраздняются комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости.

Согласно новой терминологии закона, порядок установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости предусматривает:

1. заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подается заинтересованными лицами в учреждение, осуществляющее государственную кадастровую оценку, непосредственно или через МФЦ, и рассматривается этим учреждением;
2. к заявлению должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта, составленный лицом, не являющимся сотрудником учреждения, производящего государственную кадастровую оценку;
3. заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости;
4. решение, принятое учреждением в отношении заявления об установлении рыночной стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Уточняется период применения кадастровой стоимости для целей, предусмотренных законодательством (в первую очередь речь идет о налогообложении):

1) по общему правилу кадастровая стоимость применяется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости;

2) в случае изменения кадастровой стоимости в сторону увеличения новая кадастровая стоимость применяется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта о внесении изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости;

3) измененная кадастровая стоимость применяется со дня начала применения изначальной кадастровой стоимости (т. е. имеет ретроспективное действие) в случаях:

• исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН, повлиявшей на кадастровую стоимость;
• внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в сторону ее уменьшения;
• уменьшения кадастровой стоимости в связи с исправлением ошибки, допущенной при ее определении;

4) в случае изменения кадастровой стоимости в связи с изменением учтенных в ЕГРН характеристик объекта новая стоимость применяется со дня внесения в ЕГРН сведений о таких измененных характеристиках объекта;

5) в случае увеличения кадастровой стоимости в связи с исправлением ошибки, допущенной при ее определении, новая кадастровая стоимость применяется со дня внесения ее в ЕГРН;

6) кадастровая стоимость, установленная в размере рыночной стоимости объекта, применяется с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление в учреждение, осуществляющее кадастровую оценку;

7) в случае уменьшения величины индекса рынка недвижимости более чем на 30% кадастровая стоимость изменяется в соответствии с индексом рынка с 1 января года, по состоянию на который рассчитан соответствующий индекс (индексы рынка недвижимости рассчитываются кадастровой палатой ежегодно, порядок их расчета планируется определить подзаконным актом).

В случае наличия нескольких применяемых в один момент времени кадастровых стоимостей, определенных на одну дату, применяется наименьшая из таких стоимостей.

Текущая редакция изменений содержит в себе ряд неопределенных положений. До 2023 г. фактически будет длиться переходный период, в течение которого будет осуществляться перенастройка системы государственной кадастровой оценки, включая нормативную базу. Правообладателям объектов недвижимости следует проанализировать состоявшиеся изменения законодательства, отслеживать принятие подзаконных актов и разъяснения уполномоченных органов.

Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости позволяет уменьшить налоговую нагрузку (налог на имущество физических лиц, налог на имущество предприятий, земельный налог), сократить арендные платежи (арендную плату за землю), снизить плату за изменение вида разрешенного использования участка при девелопменте (строительстве), снизить выкупную стоимость имущества.

На текущий момент оспаривание результатов ГКО позволяет осуществлять экономию на период минимум до 3 лет (в городах федерального значения до 2 лет). Результаты оспаривания для оценок, выполненных государственными бюджетными учреждениями, применяются с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а для кадастровых оценок, введенных в действие до 2019 года, — с начала их применения.

При существенном отклонении кадастровой стоимости от рыночной возможна компенсация расходов на процедуру, причем не только судебных (на юридические услуги и судебную экспертизу), но и расходов на проведение первоначальной оценки.

В прошлом году вступил в силу Федеральный закон от 31 июля 2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который существенно затрагивает правила оспаривания кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков.

Одно из главных изменений — введение досудебного порядка. Теперь заинтересованные лица должны будут обратиться с заявлением и отчетом об оценке в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое проводило оценку. Без этого этапа больше нет возможности напрямую направлять требование об оспаривании кадастровой стоимости в суд. Также стоит отметить, что комиссия при ГБУ будет рассматривать заявление без присутствия заявителя. По мнению правительства, такой порядок поможет более качественно рассматривать каждую ситуацию, потому что присутствие заявителя может мешать этому процессу.

Важные изменения коснулись даты оценки. Теперь отчет об оценке должен быть составлен на текущую дату, а не на дату определения кадастровой стоимости, как раньше.

Согласно новому закону, в 2022 году будет проведена массовая переоценка земельных участков, а в 2023 году будет переоценка всех зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства.

Появляется новое понятие — индекс недвижимости. В каждом районе ГБУ будут отслеживать цены на недвижимость и на основании этих данных будет рассчитываться индекс недвижимости. При уменьшении индекса более чем на 30% по сравнению с предыдущим годом, кадастровая стоимость будет уменьшаться.

Все изменения, предусмотренные новым законом, должны вступить в силу до 1 января 2023 года.

Предварительный анализ стоимости и консультации по целесообразности оспаривания.

Подготовка Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Сбор необходимого пакета документов для обращения в Комиссию или в Суд.

Рассмотрение заявления и пакета документов в Комиссии и вынесение решения.

В случае отрицательного решения комиссии обращение в Суд.

Внесение обновленной информации в кадастр недвижимости.

Экономия на налоговых/арендных платежах.

Виды ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, закреплены в ст. 21 Закона № 237-ФЗ². К ним относятся:

• несоответствие методическим указаниям о государственной кадастровой оценке (ранее в законодательстве именовались методологическими ошибками);
• описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости (ранее в законодательстве именовались техническими ошибками);
• искажение данных об объекте недвижимости (неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости; использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости).

Таким образом, к первой группе ошибок можно отнести, например, использование некорректной расчетной модели или применение необоснованных корректировок; ко второй – опечатку в площади объекта; к третьей – указание на аварийное/ветхое состояние объекта или нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории и т.д.

В зависимости от количества объектов недвижимости, затронутых ошибкой, их разделяют на единичные (в отношении одного объекта) и множественные ошибки (в отношении нескольких объектов).

Государственная кадастровая оценка – это трудоемкая процедура, которая с момента принятия решения о проведении оценки до утверждения результатов может длиться полтора года (п. 7 ст. 11 Закона № 237-ФЗ).

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, расчетных моделей³. Рассчитывается кадастровая стоимость на основании общедоступной статистической и рыночной информации. Но такой способ не позволяет учесть все ценообразующие характеристики каждого объекта недвижимости. Это достижимо только в рамках индивидуальной оценки.

Таким образом, поскольку кадастровая оценка проводится «укрупненно» и не все характеристики объекта могут быть учтены, появляется риск возникновения ошибок при определении кадастровой стоимости. Что касается технических ошибок, то здесь ведущую роль играет человеческий фактор.

До 1 января 2021 г. в ст. 21 Закона № 237-ФЗ было четко прописано, что обратиться с заявлением об исправлении ошибки могло лицо, чьи права и интересы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, а также государственные органы власти и органы местного самоуправления. С января 2021 г. указанный перечень лиц был расширен: теперь любое лицо вправе обратиться с таким заявлением. При этом механизм уведомления собственника/правообладателя о рассмотрении заявления не предусмотрен, что фактически означает отсутствие у него возможности защитить свои права.

Более того, новая редакция Закона № 237-ФЗ позволяет уполномоченному органу субъекта принимать решение о пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок без соответствующего заявления. Механизм уведомления правообладателя объекта недвижимости о пересчете также не предусмотрен законодательством. То есть в случае пересмотра стоимости в сторону увеличения он может узнать об этом гораздо позднее – например, после получения требования налоговой о доплате налога.

Вывод: законодатель предоставляет карт-бланш госорганам в сфере исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, при этом мнение правообладателя не учитывается.

Статья 21 Закона № 237-ФЗ закрепляет возможность судебного оспаривания любого решения, вынесенного ГБУ по заявлению об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости.

До 1 января 2021 г. возникал вопрос, какому суду подсудны споры об оспаривании решений ГБУ в случае, если заявителем является юридическое лицо. Ведь право их оспаривать предусмотрено и гл. 24 АПК РФ, и гл. 22 КАС РФ. Ключевыми моментами для принятия решения о подсудности становились выводы об экономическом характере спора и теория автоматического отнесения вопросов, связанных с кадастровой стоимостью, к компетенции судов общей юрисдикции. По факту подсудность формировалась складывающейся в регионе практикой. Например, в Петербурге подобные споры рассматривали арбитражные суды⁶, а в Москве, Курске и Пензе – суды общей юрисдикции⁷.

С 1 января 2021 г. в Законе № 237-ФЗ четко прописано, что решения ГБУ оспариваются в порядке административного судопроизводства, т.е. судами общей юрисдикции.

Закон № 269-ФЗ не только перекроил порядок определения и пересмотра кадастровой стоимости, но и внес существенные изменения в правила применения стоимости в случае ее пересмотра или изменения. Так, после исправления ошибки новая кадастровая стоимость будет применяться:

• с начала применения ошибочной стоимости в случае ее уменьшения (подп. «б» п. 3 ст. 18 Закона № 237-ФЗ);
• с 1 января года, следующего за годом, когда ошибка была исправлена, в случае увеличения кадастровой стоимости (п. 2 ст. 18 Закона № 237-ФЗ).

Стоит отметить, что более ранняя редакция Закона № 237-ФЗ, действовавшая до 11 августа 2020 г., не допускала пересчета кадастровой стоимости в сторону увеличения при исправлении ошибки.

¹ Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

² Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

³ Приказ Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».

⁴ Решение Московского областного суда от 9 июня 2020 г. по делу № 3а-1040/2020, Решение Приморского районного суда (г. Санкт-Петербург) от 20 ноября 2019 г. по делу № 2а-10126/2019.

⁵ Постановление АС Северо-Западного округа от 21 декабря 2020 г. по делу № А56-52961.

⁶ Постановления АС Северо-Западного округа от 2 декабря 2020 г. по делу № А56-52953/2019, от 21 декабря 2020 г. по делу № А56-52961/2019.

⁷ Определение о возвращении заявлений АС Курской области от 13 марта 2020 г. по делу № А35-2033/2020; определение о возвращении заявлений АС г. Москвы от 31 января 2020 г. по делу № А40-1478/2020; решение Пензенского областного суда от 10 сентября 2020 г. по делу № 3а-247/2020.

Уменьшение кадастровой стоимости в 2020 году

В теории все просто.

1. Надо обратиться к оценщику, который установит рыночную стоимость недвижимости (дома, квартиры, участка земли и т.д.).
2. С отчётом оценщика обратиться в БТИ с требованием установить кадастровую стоимость, исходя из рыночной.
3. Если БТИ отказывает, то обращаться в суд с таким же требованием.
4. Суд удовлетворяет иск.
5. С решением суда надо идти в Росреестр, который установит новую кадастровую стоимость.
6. ???
7. PROFIT!!! Налог на имущество физлиц и компаний стал ниже.

Так кадастровую стоимость можно снизить в 2-3 раза.

Важно: с 2021 года прежде, чем идти в суд с административным иском, обязательно надо будет соблюсти претензионный порядок, то есть сначала обратиться в БТИ и потребовать, чтобы БТИ само, без суда, снизило кадастровую стоимость (но готовиться все равно надо к суду, потому что вероятность, что БТИ с вами согласится и снизит стоимость, невелика). До этого времени в БТИ можно не обращаться, а с отчетом оценщика сразу идти в суд.

До 2020 года с этой схемой не было никаких проблем. Суды снижали кадастровую стоимость, БТИ никак не возражало. Но в 2020 году все изменилось.

Нет времени разбираться в правовых аспектах? Поручите данный вопрос нам. Просто оставьте заявку и мы уменьшим кадастровую стоимость до 60%.

Оставить заявку

Бюро технической инвентаризации (БТИ) — это унитарное предприятие. Оно живёт за счёт денег, которые само зарабатывает. В бюджетных деньгах эти организации не купаются, поэтому они вынуждены их считать.

Есть правило — человек или компания, обратившиеся в суд за снижением кадастровой стоимости могут взыскать с БТИ судебные расходы (стоимость оценки, работа юриста и госпошлина) только если кадастровая стоимость снижена на 50% и более.

Например, была кадастровая стоимость 3 567 893 рублей, а суд решил установить её в размере 1 783 645,5 рублей (это 49,99%) от первоначальной — значит, истец может взыскать с БТИ судебные расходы. Если бы новая кадастровая стоимость была хотя бы на 300 рублей выше, то о возмещении судебных расходов истец мог бы забыть.

Чего хочет БТИ? Чтобы с него не взыскивали судебные расходы. Поэтому БТИ стала активно сопротивляться снижению кадастровой стоимости более, чем на 50%. БТИ неважно, снизится она на 20%, 30% или 49%. Главное, чтобы меньше 50%.

Что именно делает БТИ? Не соглашается с нашей оценкой кадастровой стоимости. И суд назначает судебную экспертизу. Эксперт считает по-своему и представляет в суд свой расчёт. Вероятно, суд согласится с этой экспертизой, потому что она как бы «нейтральная» — не от БТИ и не от истца.

Окончательное слово за судом. Но суд опирается на оценки и экспертные заключения оценщиков и экспертов. По сути от оценщика и эксперта зависит, получится снизить кадастровую стоимость или нет.

Идти в суд нужно, имея на руках отчёт оценщика. Скорее всего, БТИ не согласится с этой оценкой и будет ходатайствовать о назначении судебной экспертизы. На практике суд соглашается с оценкой эксперта в судебной экспертизе.

Когда сторона подаёт ходатайство о назначении судебной экспертизы, она просит поручить её конкретному эксперту. Который настроен по отношению к этой стороне, скажем так, доброжелательно.

Наша задача — не допустить, чтобы экспертиза ушла к эксперту, предложенному БТИ. Как добиться, чтобы экспертиза была поручена другому эксперту?

Мы в БОЛЬШОМ ДЕЛЕ работаем так: представляем кандидатуру другого эксперта и заверяем суд, что наш эксперт — лучше. Он и в СРО состоит, и гражданская ответственность у него застрахована, у него есть документы, которые подтверждают, что он действительно имеет статус эксперта. Устраняем все сомнения в компетентности нашего кандидата. Задача состоит в том, чтобы «перетянуть одеяло на себя». То есть чтобы суд поручил экспертизу тому эксперту, которого предложили мы.

Оставить заявку

А что делать, если не удалось убедить суд выбрать нашего эксперта и экспертизу провёл кандидат, предложенный БТИ?

Мы заказываем рецензию на экспертное заключение и требуем, чтобы суд назначил повторную экспертизу. Нужно добиться, чтобы окончательное слово осталось за нами.

Это не все. Эксперта вызывают в суд, где он рассказывает, почему оценил недвижимость в такую-то сумму, а не в другую. Мы его допрашиваем. И если эксперт не сможет чётко ответить на наши вопросы (а такое случается, потому что мы не лыком шиты), то суд, вероятно, решит назначить повторную экспертизу. И мы опять предложим своего эксперта. Мы пользуемся всеми доступными средствами, чтобы «снести» невыгодное вам заключение эксперта.

Теперь надо добиться, чтобы Росреестр внёс в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) соответствующие изменения, а то вам насчитают налоги по «старой» высокой кадастровой стоимости.

Если БТИ не пойдёт оспаривать решение суда о снижении стоимости в апелляцию, то оно вступит в силу через месяц после вынесения. Мы придём в канцелярию суда, получим копию решения с подписью судьи и печатью и отнесём в Росреестр, приложив заявление с требованием внести изменения в ЕГРН. В течение 5-ти рабочих дней запись в Реестре будет изменена. Что и требовалось.

• Собственникам и арендаторам земельных участков в Кемеровской области
• Собственникам зданий и сооружений, которые пользуются землей без оформления прав — тоже расположенных в Кемеровской области
• Собственникам земли и объектов кап строительства в других регионах страны — по аналогии (в целом, применяются одни и те же законы)

Оспаривание кадастровой стоимости в 2021 году

1. Узнаете самую актуальную информацию о проводимой в 2020 году в Кузбассе новой кадастровой оценкой земель и произошедших в июле изменениях федерального законодательства в области оспаривания кадастровой стоимости
2. Получите рекомендации по вопросу — как правильно в 2021 году рассчитывать и как снижать цену выкупа земли и земельный налог, арендную плату и неосновательное обогащение за землю
3. Мы дадим советы, что следует сделать уже сейчас — в 2020 году

Летом 2020 года произошло сразу два события, которые повлияют на множество землевладельцев в Кузбассе:

1. Был подготовлен и опубликован проект отчета о государственной кастовой оценке земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения.
2. 31 июля был принят Федеральный закон №269-ФЗ, который изменяет закон о кадастровой оценке и существенно меняет процедуру оспаривания кадастровой стоимости.

В 2021 году нас может ждать два варианта развития событий. Дело в том, что упоминавшийся июльский закон об изменениях закона о кадастровой оценке действительно предусматривает совершенно новый порядок оспаривания кадастровой стоимости. Однако новые правила не начнут действовать по всей стране одновременно — каждый регион сам будет решать, с какого года заработает новый порядок. Кузбасские власти пока такого решения не приняли.

1. Заявление нужно будет подавать в само бюджетное учреждение, которое проводило оценку (ГБУ Кемеровской области «Центр ГКО и ТИ»).
2. Новые правила не предусматривают, что можно обратиться за установлением кадастровой стоимости в размере рыночной напрямую в суд. В Законе №269-ФЗ речь идет только о возможности обжаловать в суд решение бюджетного учреждения.
3. Изменяются правила к пакету документов: прикладывать нужно только отчет в бумажной и электронной форме, а вот сам отчет должен включать в себя выписку о правах на участок. Отчет нужно готовить на текущую дату — дата оценки на момент подачи заявления не должна быть «старее» 6 месяцев.

Как учитывать изменение кадастровой стоимости в 2021 году?

По действующим сейчас правилам оценочные отчеты нужно готовить по состоянию на 1 января 2020 года. А если с 2021 года начнут действовать новые правила, потребуются отчеты с текущей датой. Поэтому отчеты об оценке рыночной стоимости участка, необходимые для оспаривания его кадастровой стоимости, надо готовить только после 1 января 2020 год.

Смотрите интереснее про эту тему на нашем YouTube-канале:

В настоящее время действует следующий порядок: в случае несогласия с кадастровой стоимостью можно обратиться в специальную комиссию, если она сформирована в регионе, или сразу в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

С 2023 года будет действовать обязательный «досудебный» порядок. Субъекты РФ могут ввести его даже раньше (ч. 2 ст. 6 Закона № 269-ФЗ). Чтобы снизить кадастровую стоимость, придется обратиться сначала в бюджетное учреждение, установившее кадастровую стоимость, с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. К нему нужно будет приложить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Действующий порядок предусматривает процедуру оспаривания кадастровой стоимости, то есть кадастровая стоимость пересматривается при наличии неточностей, несоответствия рыночной цене и т.д. Поэтому для оспаривания кадастровой стоимости предоставляется отчет об оценке рыночной стоимости на дату кадастровой оценки.

Новый же порядок предусматривает не оспаривание, а установление кадастровой стоимости равной рыночной. То есть собственник может заказать отчет об оценке рыночной стоимости. Если она окажется меньше кадастровой, то он вправе в течение 6 месяцев с даты оценки подать заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной и приложить данный отчет.

Далее бюджетное учреждение примет одно из следующих решений:

• об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке
• об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости

Основаниями для отказа могут быть неполные или недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушение законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости. То есть все основания отказа сводятся к наличию «дефектов» представленного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, изменения Закона о кадастровой стоимости предполагают упразднение такого института как «оспаривание результатов определения кадастровой стоимости». Статья 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке утратит силу с 01.01.2023 года (или ранее при переходе субъекта РФ к новому порядку). Как отмечалось выше, по новым правилам придется оспаривать в суде не кадастровую оценку, а решение бюджетного учреждения. То есть заявлять нужно будет требование о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Одновременно можно будет заявить требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Иск будет рассматриваться по правилам административного судопроизводства (ч. 15 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции). Если суд признает решение бюджетного учреждения незаконным, то в течение 3 рабочих дней со дня вступления в силу решения суда бюджетное учреждение должно будет принять решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению. При этом если в суд одновременно было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанное решение бюджетного учреждения требоваться не будет, и данные о кадастровой стоимости могут быть внесены в ЕГРН на основании решения суда.

Похожие записи:

• Где можно жарить шашлыки в Москве 2021 на карте Москвы и Московской области
• N 422-ФЗ закон о самозанятом населении
• Езда по обочине штраф 2021 Москва