Инвестиции в недвижимость СПБ 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инвестиции в недвижимость СПБ 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Самая малочисленная, по данным опроса компании Realiste, группа инвесторов (1% опрошенных) и она же самая богатая (50% от всего капитала) — крупные компании, в основном банки. Они перекупают активы стоимостью от 1 млрд руб. у других банков или крупного бизнеса. Это крупные закредитованные объекты, доходность по которым невелика (8-12% годовых), но стабильна.

Малый и средний бизнес (3% инвесторов) ищет объекты стоимостью от 200 тыс. до 1 млрд руб. Они находят по всей России объекты с дисконтом в 25% и более, ремонтируют их и сдают в аренду или продают по более высокой цене, их доходность — около 15%.

• Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке?
• Временная регистрация в Спб
• Как продать долю несовершеннолетнего ребёнка
• Аренда с последующим выкупом
• Переезд в Санкт-Петербург
• Безопасная сделка Сбербанка
• Какие квартиры подходят под ипотеку
• Мошенничество при аренде квартиры
• Переехать в Питер. Стоимость жизни в СПб.
• Ипотека без первоначального взноса в Санкт-Петербурге

• Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке?
• Ипотека в Санкт-Петербурге для иногородних
• Безопасная сделка Сбербанка
• Какие квартиры подходят под ипотеку
• Срок владения квартирой в новостройке по новому закону
• Ипотека без первоначального взноса в Санкт-Петербурге
• Отзыв об ипотеке ВТБ в 2020 году
• Отзыв об ипотеке в банке «Открытие»
• Что делать, если отказали в ипотеке
• Электронная регистрация сделки в Сбербанке
• Риэлтор по ипотеке
• Налог с продажи недвижимости
• Кредитный договор
• Дополнительные платежи по ипотеке

Рынок жилья, против ожиданий многих, в России активизировался и рос рекордными темпами с начала пандемии, несмотря на экономический спад и общую нестабильность в стране. Одни срочно решали жилищный вопрос «пока не началось», другие обрадовались возможности заработать на росте цен.

Главным трендом на рынке жилья оказался рост цен, который начался в 2020 году, отметила Виктория Кирюхина, ведущий аналитик аналитического центра ЦИАН. По ее словам, в первую очередь это касается Москвы – по данным ЦИАН средняя цена за квадратный метр жилья достигла 255 тыс. рублей – это на четверть выше (рост на 24%), чем всего год назад, в мае 2020 года, а с начала 2021 года рост составил 9%.

Но и в регионах наблюдается неуклонное повышение цен, по данным ЦИАН в городах-миллионниках в среднем за год рост цен на жилье составил 21%, и рекорд поставила Московская область, где цены на жилье поднялись почти на треть – на 28%.

Рекордный спрос на московское жилье был зафиксирован в конце 2020 года, когда первоначально должен был закончиться срок действия программы льготной ипотеки, обратила внимание Виктория Кирюхина. О повсеместном характере роста цен на жилье говорит тот факт, что по России средний размер ипотечного кредита за последний год вырос примерно на 20%: с 3 млн до 3,7 млн рублей. Впрочем, с марта 2021 года рост цен замедлился, отметила Кирюхина, стабилизировался и спрос на квартиры, такого роста, какой был отмечен в сентябре – декабре 2020 года, уже нет, но ипотечных кредитов выдают на четверть больше, чем до пандемии.

Ипотека стала главным драйвером роста цен, резко повысив спрос на жилье – на этом сошлись все участники круглого стола. Как раз год назад стартовала государственная программа льготного ипотечного кредитования – такой низкой ставки, 6,5% годовых, еще никогда не было за всю историю современного российского банковского рынка, заметила Виктория Кирюхина.

В 2019 году доля ипотеки при покупке квартир на первичном рынке составляла примерно 40% от общего объема, а в 2020 году пропорция изменилась зеркально: доля ипотеки в таких сделках выросла до 60%, рассказал Петр Филиппов, руководитель департамента стратегии и финансов экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ). По его данным, количество выданных ипотечных кредитов по данным на март 2021 года за год выросло на 30%, а за два года – на 70%. Значительную долю этих кредитов составляло рефинансирование под более низкую ставку. Растет и доля ипотечных сделок на вторичном рынке жилья, если раньше она держалась на уровне 25%, то сейчас – около трети.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор группы компаний ФСК, рассказала, что после запуска госпрограммы льготной ипотеки под 6,5% годовых доля ипотечных сделок при покупке квартир в новостройках компании в среднем повысилась с 57% примерно до 70%, а по отдельным объектам может достигать 80% и более. ФСК также запустила собственные льготные программы ипотечного кредитования, за свой счет субсидируя льготную процентную ставку по кредиту: сначала, в 2020 году, под 2,99%, а затем, в 2021 году – под 1,99% годовых. Также для покупки квартир ФСК действуют совместные программы для молодых родителей – с правительством Московской области под 0,1% годовых, с МКБ – под 1,1% годовых.

Уменьшение ставки по кредиту снижает не только его стоимость, но и ежемесячный платеж, это расширяет круг заемщиков, ипотека становится доступной людям, чей доход не позволял приобрести жилье в кредит, или же появляется возможность приобрести жилье большей площади, более комфортное, заметила Ольга Тумайкина.

Но чем ниже ставка по ипотеке, тем больше повышался спрос на жилье и это, как и предсказывали эксперты, разогнало рост цен на квартиры. Cредний чек ипотечной сделки в Москве вырос на 17%: с 13,2 млн до 15,5 млн рублей.

Однако предпосылок к надуванию ипотечного пузыря в России Петр Филиппов не видит, по его мнению, доля ипотеки в ВВП России невелика по сравнению с аналогичным показателем у развитых стран Европы и США. К тому же требования к ипотечном заемщикам в России гораздо строже, чем были в США перед ипотечным кризисом 2008 года, и нет такого «навеса» из производных финансовых инструментов на вторичном ипотечном рынке, как это было в США. Поэтому перегрева ипотечного рынка сейчас опасаться не стоит, наоборот, его рост продолжит стимулировать развитие строительной отрасли и обеспечивать повышение доступности жилья в стране.

Участники круглого стола прогнозируют, что в дальнейшем темпы роста жилищного кредитования и продажи жилья замедлятся, но все равно динамика будет позитивной, рост сохранится. Цены на жилье должны сбавить темпы роста, но продолжат повышаться, сошлись во мнениях участники круглого стола. Стоимость квадратного метра квартир в новостройках в 2021 году вырастет на 10-15%, считает Ольга Тумайкина.

На ценах скажется и насыщение спроса, и снижение покупательной способности населения в результате подорожания жилья, и снижение доступности ипотеки, и рост предложения на рынке: последние два года объем предложения новостроек в России снижался и только в начале 2021 года начался стабильный рост.

Объем ввода жилья в эксплуатацию в первом квартале 2021 года по стране в среднем увеличился на 15% по сравнению с тем же показателем годом ранее, и на 9% выросло количество сданных многоквартирных домов, поделился Петр Филиппов. Но нехватка новостроек переориентирует спрос на вторичный рынок и подогревает его, провоцируя рост цен, констатирует эксперт.

Петр Филиппов отметил, что Банк России ужесточил требования по резервированию под ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом, так что банки будут выдавать их менее активно. Возможен и рост ставок по ипотеке, который охладит перегретый сегодня рынок жилья и снизит спрос.

Также, по мнению эксперта, снижению продаж на рынке жилья должно способствовать уменьшение спроса на покупку квартир в инвестиционных целях: основная часть высоколиквидных объектов уже куплена, а цены стабилизировались, так что снизилась возможность получить прибыль за счет перепродажи. Получается, что порог входа для инвестора в жилье вырос, а возможности получить доход, наоборот, сужаются.

На фоне общей стабилизации цен на квартиры, будут продолжать расти цены на курортную недвижимость за счет высокого спроса со стороны инвесторов из крупных российских городов, считает Петр Филиппов. Он также отметил высокие темпы роста цен на жилье в Калининграде, Астрахани, что связано с закрытием границ и переориентацией россиян на отдых в своей стране, считает эксперт.

Ольга Тумайкина рассказала о разных вариантах беспроцентной рассрочки при покупке квартиры. Например, у ФСК есть программа «Плати потом», по которой достаточно внести аванс в размере от 15% до 30% от стоимости квартиры, а остаток выплачивается по завершении строительства, этот срок может составлять от 4 до 12 месяцев. Такая возможность оставляет пространство для маневра покупателям при альтернативных сделках (одно жилье продаю, другое покупаю) или позволяет сэкономить на ипотеке – не надо платить по кредиту, пока дом достраивается. Для инвестора же просто выгодно отсрочить полную оплату за приобретенный объект, поскольку тем самым повышается процент дохода на вложенные средства.

Насколько разумно инвестировать на кредитные средства, прокомментировал Ян Арт. По его мнению, такая схема требует очень тщательного расчета и, в первую очередь, нужно трезво оценить свои доходы и резервы, чтобы кредитная нагрузка не разрушила ваш бюджет. Но в целом это вполне рабочая схема, считает эксперт.

Особый интерес как объект вложений в недвижимость представляют апартаменты, так как сейчас они заметно дешевле квартир, примерно на 18%. Такие данные озвучила на круглом столе Виктория Кирюхина и провела ликбез по самому популярному среди инвесторов виду недвижимости.

Больше всего апартаментов построено в Москве – здесь на них приходится около 14% от общего объема предложения жилья, в других городах их доля существенно ниже. Сейчас апартаменты имеют статус коммерческой недвижимости и формально не считаются жилыми помещениями. С этим связан их главный недостаток – невозможность оформить постоянную регистрацию, что отталкивает часть потребителей. Покупают апартаменты чаще всего для сдачи в аренду. Практика показывает, что наибольшим спросом пользуются апартаменты бизнес-класса, поскольку для их арендаторов менее значимы вопросы регистрации, подчеркнула Виктория Кирюхина.

Более низкая, чем на квартиру, цена означает, что при покупке апартаментов для инвестора ниже порог входа и короче срок окупаемости, так как арендная плата одинакова, что за квартиру, что за апартаменты. Это очевидные преимущества для инвестора.

В конце 2020 году прошел слух о возможном разрешении переводить апартаменты в разряд жилья. Пока обсуждается, по каким критериям апартаменты приравняют к жилью, ожидается, что в них позволят оформлять постоянную регистрацию по месту жительства, сейчас можно оформить только временную регистрацию на срок не более 5 лет. Если это произойдет, застройщики, несомненно, повысят цены на апартаменты до уровня квартир, уверены участники конференции, и об инвестиционной привлекательности апартаментов можно будет забыть. Зато успевшие купить апартаменты по низким ценам получат серьезный выигрыш в стоимости.

Для инвесторов есть еще один интересный формат для инвестиций – это апарт-отели с сервисной составляющей. «В рамках нашего апарт-комплекса «Движение.Тушино», который возводим на Волоколамском шоссе, присутствует этот формат недвижимости. Он будет работать в режиме отеля. Номера в отеле будут продавать с полным оснащением, отделкой и договором с оператором. На каждую категорию номера разработан план загрузки и доходности, то есть покупатель видит трехлетних план в цифрах плюс бизнес-план развития отеля в целом. Этот формат является для инвестора более привлекательным инструментом за счет разницы в стоимости между апартаментами и квартирой. Инвестор значительно быстрее окупит свои вложения именно на апартаментах. Гарантированный годовой доход от сдачи квартиры в аренду составит 5–6% годовых, в то время как доходность от апартаментов с гостиничным сервисом – 9–13%. Этот инструмент для инвестиций позволит сохранить и приумножить капитал и легко выйти из актива в случае необходимости, имея отчет о доходности от отельного оператора. По нашим подсчетам срок окупаемости оставит в среднем порядка 9 лет», – резюмирует Ольга Тумайкина.

Если «диванные аналитики» или знакомые «эксперты» будут говорить о том, что на новостройке сегодня уже ничего не заработать, то просто покажите им статистику и попросите объяснить, что происходит. По данным «Бюллетеня недвижимости», в среднем, в январе 2020 году, метр на первичном рынке Северной столицы стоил чуть меньше 120 тыс. рублей. Сегодня, всего год спустя, уже без малого 150 тыс. Такая же динамика в секторе новой «вторички» – новостроек, введённых в эксплуатацию за последние несколько лет. То есть новые квартиры заметно дорожают и после того, как вы туда переедете. Какие ещё нужны аргументы?

Ещё полтора года назад на этот вопрос стоило ответить скорее «нет». Сегодня всё резко поменялось. Ипотека под 6,5% (семейная ипотека – ещё дешевле) при нынешнем росте цен на квадратные метры и текущую инфляцию делает ликвидные объекты, которые находятся в комфортных городских районах с хорошей инфраструктурой, выгодными в плане вложения средств. Разумеется, здесь есть нюансы и нужно анализировать каждый ЖК, но общий тренд таков.

Возьмём жилой комплекс со сроком сдачи в конце этого года, чтобы у покупателя была понятная перспектива, и хороший спальный район – не центр и не выселки, вдали от крупных промышленных предприятий, с благоприятной экологической обстановкой и наличием всей необходимой социалки без очередей. То есть инвестиционно привлекательный. Это, конечно, современный ЖК комфорт-класса, кирпич-монолит, с закрытой территорией. К примеру, ЖК «Поэт» на Поэтическом бульваре на севере города. В среднем цена на квартиру в таком объекте, по данным застройщика, Компании Л1, вырастает до ввода в эксплуатацию на 20–25%. На дату начала стройки метр здесь стоил 120 тыс. рублей, сегодня – уже 139 тыс. До конца года, когда дом будет построен, цены ещё вырастут. Учитывая тот факт, что в комплексе совсем нет студий, и его выгодную локацию, «Поэт» будет хорош не только для инвестиций, но и для жизни.

ЖК «Поэт» возводится в тихой зелёной зоне в 20 минутах пешком от ст. метро «Проспект Просвещения». Недалеко престижные места отдыха – парк «Сосновка», Суздальские озёра, Муринский парк. Вся необходимая инфраструктура в этом микрорайоне есть: социальная, торговая, спортивная. В частности, рядом с ЖК «Поэт» находится физкультурно-оздоровительный комплекс с двумя бассейнами. Территория дома закрыта от посторонних, есть колясочные. Большая часть квартир имеет прекрасные виды на город. С верхних этажей открывается панорама с видом на парк «Сосновка». Ну и, разумеется, здесь есть комфортный четырёхэтажный паркинг.

Над вопросом, стоит ли покупать квартиру в текущем году, прежде всего, задумываются аналитики, которым необходимо составить прогноз для потенциальных покупателей недвижимости. Ведь человеку, который собирается заключить соответствующую сделку важно знать и понимать мнение экспертов стоит ли покупать квартиру в 2021 году. К сожалению, единого мнения у специалистов на это счет нет. Одна половина считает, что приобретение недвижимости в 2021 году следует отложить на более благоприятное время, другие же, рассуждая над вопросом, стоит ли сейчас покупать квартиру, утверждают однозначно утвердительно. Проанализировав доводы всех экспертов, можно сделать такие выводы:

• Элитное жилье не снизится в цене, поэтому тем, кто хочет купить именно такое пристанище, можно это дело не откладывать, и смело заключать сделку купли-продажи;
• Тем, кто сомневается, стоит ли покупать квартиру в новостройке в 2021 году, эксперты советуют быстро определяться, чтобы успеть сделать выгодное приобретение. Ведь такое жилье в текущем году снизится в цене;
• Сомневающимся в том, стоит ли покупать новую квартиру, то есть уже достроенную и полностью подготовленную для того, чтобы войти туда и жить, эксперты советуют принять решение не в пользу сделки. По их прогнозам, такие виды недвижимости будут стоить на несколько процентов ниже через 3–4 года;
• Стоит ли покупать старую квартиру, то есть жилье вторичного рынка? Однозначно, да. Ведь многие продавцы, которым долгое время не удается реализовать свою недвижимость, в кризисное время всегда идут на уступки потенциальным покупателям с наличными деньгами, следовательно, делают приличные скидки. Если вы найдете такого продавца, то поторопитесь оформить сделку, чтобы были зафиксированы нюансы, касающиеся ответственности сторон. Вы можете сделать выгодное приобретение, на котором в дальнейшем появится возможность построить настоящий бизнес. Это касается людей, которые раздумывают над вопросом, стоит ли покупать квартиры для сдачи в 2021 году;
• Если же вы ищите вариант жилья для себя, то рекомендуется отложить покупку, ведь жить в современной постройке, с новейшими коммуникациями, необходимыми инфраструктурными объектами около комплексной застройки, «чистой» историей и соседями вашего социального статуса гораздо приятнее;
• Людям, раздумывающим над тем, стоит ли покупать квартиру в ипотеку, эксперты не рекомендуют связываться с банковскими кредитными операциями. Допускается покупка жилья в кредит только в том случае, если вы соответствуете требованиям государственной программы Российской Федерации по поддержке ипотеки «Молодая семья». В чем она заключается: вы должны внести первоначальный взнос и иметь возможность каждый месяц платить по кредиту заранее установленную сумму. Но здесь требуется учитывать нюанс, когда лучше покупать квартиру в 2021 году в ипотеку. Лучше всего, успеть оформить сделку до марта, пока в бюджете страны есть средства.

Все вышеперечисленные советы аналитиков очень важно учитывать людям, раздумывающим над вопросом, стоит ли сейчас покупать квартиру в 2021 году. Они помогут сохранить сбережения или выгодно их вложить в хорошее жилище в кризисное время.

Рынок недвижимости 2021. Как на нем заработать

В 2020-м и 2021-м году есть тенденция к росту цен на жильё. Это связано, в том числе, и с программой льготной ипотеки под 6,5%, которая действует с 2020 года и периодически продлевается.

С учётом роста цен, инвестиции в недвижимость в 2021 году становятся ещё более выгодными. В широком смысле, возможностей заработать на недвижимости всего две.

Первый вариант — это покупка для перепродажи.

Второй — покупка для сдачи в аренду.

Звучит элементарно. Но, все дело в деталях. Их мы и рассмотрим далее.

Строящиеся дома — это самый выгодный вариант. Причем чем более ранний этап строительства — тем меньшую цену запрашивает застройщик. Покупку жилья на этапе строительства в многоквартирных домах еще называется долевым участием. Я сам проходил через долевое участие. Успешно.

Сейчас действует закон, по которому дольщики на 100% защищены от недобросовестных застройщиков. Либо квартиру сдадут, либо сразу вернут деньги (при возникновении проблем со строительством). Так что, тема безопасная.

Вторичное жилье. Этот вариант не подходит лишь тем, кто любит все новое. Для всех остальных есть масса плюсов:

• Низкие цены. Вторичное жилье по статистике на 10-20% дешевле, чем аналогичное в новостройках.
• Нет риска, что произойдет усадка дома, или перекос стен как в новостройке. При покупке можно сразу же делать ремонт, если это необходимо. Или можно использовать квартиру в том состоянии, в котором она была куплена.
• Кредит под ипотеку вторично жилья взять гораздо проще, чем для новостройки, и, тем более долевого участия.

Из минусов — возрастные проблемы. Чем старее жилье, тем больше затрат потребуется на капитальный ремонт. Трубы, провода и прочие коммуникации тоже имеют свой срок службы.

Так что же всё-так выбрать? Куда выгоднее вложиться? Как по мне — выгоднее всего инвестировать в строящееся жильё с целью последующей перепродажи. Либо — в готовое жильё за рубежом. Но только в самых развитых странах.

В завершение поделюсь еще четырьмя полезными наблюдениями об инвестициях в недвижимость. Во-первых, отмечу, что операции с недвижностью в обязательном порядке регистрируются в Росреестре. Украсть квартиру сегодня не удается даже организаторам самых брутальных схем — так называемым «черным риелторам». Поэтому, недвижимость — один из наиболее защищенных от мошенничества активов.

Во-вторых, при любых операциях с недвижимость важно учитывать сезонность. Спрос на жилье всегда выше в конце лета-начале осени (начало учебного года) и в декабре. В период с января по апрель наблюдается затишье, а значит и цены ниже.

В третьих, не бойтесь инвестировать в недвижимость в чужом для себя городе. Цены растут лучше в развивающихся городах и в мегаполисах. Обязательно учитывайте это.

В четвертых, всегда пользуйтесь статистическими материалами. Зная актуальные цены, Вы сможете воспользоваться этой информацией при торге и не прогадаете при заключении сделки. Актуальную информацию Вы всегда можете уточнить у меня или проверить, например, на домофонд или на DomClick.

Как всегда, с удовольствием отвечу на Ваши вопросы по теме в комментариях.

Желаю всем прибыльных инвестиций!

СТАТЬЯ ОБНОВЛЕНА 25 ЯНВАРЯ 2021 ГОДА

Эксперты сходятся во мнении, что, даже несмотря на взлетевшие в 2020 году цены, в 2021 году вложения в квадратные метры Петербурга и ближайших пригородов в текущих рыночных условиях останутся выгодными. «В условиях экономической неопределенности недвижимость остается одним из самых стабильных инвестиционных инструментов. Этому способствуют волатильность рубля, введение налога на доходы физических лиц в размере 13 %, который будет взиматься с суммы процентов по вкладам суммой больше 1 млн рублей, а также снижение ключевой ставки Центробанка (что снизило доходность вкладов и сделало более привлекательным ипотечное кредитование)», – объясняет директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.

Наибольшим спросом в этом году будут пользоваться в основном 2 сегмента жилья: комфорт-класса, которое покупают для жизни, и жилье экономкласса для сдачи и инвестиций. По мнению Рубина, из районов Петербурга наиболее интересен в ближайшее время будет Петроградский. При этом отдаленные районы Петербурга, которые еще 3–5 лет назад испытывали всплеск спроса как инструменты выгодных инвестиций, будут терять популярность.

«Если смотреть на более отдаленные от центра районы, то Девяткино, Парнас и Кудрово сохранят спрос на высоком уровне, хотя он в перспективе будет снижаться из-за довольно низкого качества жизни и большого количества негативных отзывов жильцов этих районов. Покупать будут, но повального спроса, как 3–5 лет назад, не будет», – уверен он.

В этой ситуации аналитики рынка советуют обратить внимание на проекты в центральных и околоцентральных районах, которые в большинстве случаев располагают собственной инфраструктурой, находятся поблизости от центра. По мнению экспертов, в перспективе рост спроса будет смещаться именно туда, а значит, объекты станут выгодным инструментом для инвестиций.

«В этом году мы ожидаем новые проекты в локациях, пользующихся особой популярностью покупателей, – это гавань Васильевского острова, новый Лиговский проспект, Адмиралтейский район, Охта», – говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.

Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева

• В 2019 году 39% разрешений на строительство получил московский фонд реновации. Суммарно за время реновации фонд получил 105 РнС. И это без учета проектов, где часть объемов будет передано переселенцам по реновации.
• КП УГС получил в 2019 году – 22 РнС.
• РнС по реновации – точечная застройка в жилых районах Москвы, если квартиры будут выходить в рынок, то это будет инвестиционный вариант. Однако, уже сейчас стоимость кв. метра в пятиэтажках «под реновацию» выросла более чем на 10%.
• В октябре 2019 получено первое РнС по реновации для комплексного освоения территории, а не одного дома по адресу Открытое шоссе вл. 30 з/у 1.

Застройщики которые строят и у которых есть история новостроек с инвестиционными проектами.

• После пика в июне 2018 года девелоперы получали РнС редко, сделали это: ПИК, Донстрой, Крост, Tekta, Ingrad, А101, Авеста, Level, Пионер, Seven Sun, Гранель, МИЦ, Эталон, Самолет.
• В Московской области за 2019 год больше всего разрешений на строительство получили – Гранель и МИЦ.

1. Хорошевское, 40А – проект РГ Девелопмент, выход осень-зима 2020, старт 170-180 тыс. руб./кв. м. Значительное конкурентное окружение, не рекомендуется к инвестированию.
2. Газгольдерная, 8 – проект Гранель, выход лето-осень 2020, старт 140-150 тыс. руб./кв. м. Перегретая локация, не рекомендуется к инвестированию.
3. Волгоградский, 32 – апартаменты, проект Гранель, выход весна 2021, старт 150-160 тыс. руб./кв. м. Развивающаяся локация, большой котел спроса.
4. Малая Почтовая, 12 – проект Гранель, выход весна 2021, старт 220-230 тыс. руб./кв. м. Отложенный спрос, рекомендуется к инвестированию.
5. Матросская Тишина, 1А – проект Stone Hedge, выход лето-осень 2021, старт 210-220 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется к рассмотрению.
6. Большая Спасская, 35 – проект «Центр инвест», выход весна 2020, старт 240-250 тыс. руб./кв. м. Рекомендуем к рассмотрению.
7. • Винницкая, 8 – проект «Центр инвест», выход зима-весна 2020, старт 190-200 тыс. руб./кв. м. Рекомендуем к рассмотрению.
8. 1я Бухвостова, 12 – проект получил АГР, старт 240-250 тыс. руб./кв. м. Не рекомендуем к рассмотрению, так как выйдут выше рынка.
9. ТПУ Верхние Лихоборы – проект Level Group, выход весна 2020, старт 170 тыс. руб./кв. м. рекомендуется к инвестированию, если ценна старта будет ниже – на уровне 160-170 тыс. руб./кв. м.
10. ТПУ Мичуринский Проспект – проект китайского девелопера, выход лето-осень 2020, старт – 190 тыс. руб./кв. м., рекомендуется к рассмотрению.
11. ТПУ Электрозаводская – выход весна 2020, старт 190 тыс. руб./кв. м. рекомендуется к инвестированию.
12. Автомобильный проезд, 4 – проекта Coldy, апарт-комплекс, выход осень 2020 на уровне 140-150 тыс. руб./кв. м
13. Наметкина, 10 – от проекта отказался Ingrad, подвисает на неопределенный срок.

1. Китайгородский, 9/5 – проект «Betskoy» от Vanke Group, выход зима-весна 2021.
2. Кутузовский, 12/1 – проект Capital Group, выход весна 2020.
3. Братьев Фонченко, 3 – проект Ant Development, выход зима 2019-2020.
4. Славянская, 2/5/4 – проект Hutton, выход зима 2019-2020.
5. Садовническая,62 – возможный девелопер – Level Group, выход лето-осень 2020.
6. Большой Саввинский, 9 – возможный девелопер – Level Group, выход зима 2020-2021.
7. 1-й Тружеников переулок, 12-14 – проект Coldy, выход весна-лето 2021.
8. Слободской,6 – проект Sminex, выход весна-лето 2021.
9. Трехпудный, 9к1 – проект редевелопмента типографии Левенсона в Трехпурдном переулке, выход лето 2020.
10. Олсуфьевский, 10 – есть архитектурный проект от Kleinewelt Architekten, выход лето-осень 2020.
11. Калошин, 6 – проект «Mala-hit» от БЭЛ Девелопмент, выход весна-лето 2020.
12. Гоголевский, 12 – проект БЭЛ Девелопмент, выход весна-лето 2020.
13. Соймоновский, 7 – проект Главстрой Девелопмент, выход весна-лето 2020.

Стоит ли покупать квартиру сейчас или подождать?

1. L-Сlub – Центр-инвест, старт 150 тыс. руб./кв. м. Цены уже выкрутили, изначально проект был инвестиционно привлекательным.
2. Ильменский, 17 – ПИК, старт 175 тыс. руб./кв. м. Стоимость для конечных потребителей, перегретая локация.
3. Тринити – Гранель, старт 165 тыс. руб./кв. м. Перегретая локация, не рекомендуется.
4. Вестердам – Интеко, старт 155 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 175 тыс. руб./кв. м. Вышли новые корпуса.
5. West Garden – Интеко, старт 220 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 260 тыс. руб./кв. м. Упущенная возможможность.
6. Движение Тушино – ГК ФСК, старт 130 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 135 тыс. руб./кв. м. Перегретая локация, не рекомендуется.
7. Stellar city – Ташир, старт 113 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 120 тыс. руб./кв. м, Ещё можно успеть взять относительно отрастающий лот.
8. Now – Tekta, старт 230 тыс. руб./кв. м, бронирование, перегретая локация, не рекомендуется.
9. Nagatino i-land – перезапуск проекта от Эталон. Старт 190 тыс. руб./кв. м. Высокая конкуренция, не рекомендуется.
10. Большая Семерка – Белстрой, старт 175 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 180 тыс. руб./кв. м. Ценник перегрет, не рекомендуется.
11. Сказочный лес — Seven Sun Development, старт – 113 тыс. руб./кв. м, ценник не растет все время продаж. Высокие риски долгостроя, не рекомендуется.
12. Стремление к свету — Seven Sun Development, старт – 125 тыс. руб./кв. м. Высокие риски долгостроя, однако стоимость инвестиционно привлекательная.
13. Alia – старт 180 тыс. руб./кв. м. – ценник и локация перегрета.
14. Din Haus – старт 230 тыс. руб./кв. м. – ценник для конечных покупателей. Продают по ПДКП. Ряд брокеров отказались от реализации проекта. Крайне высокие риски.
15. Счастье на Ломоносовском – Эталон, старт 320 тыс. руб./кв. м – ценник перегрет.
16. Просторная 7 – проект ПИК, старт 175 тыс. руб./кв. м. За неделю подняли минимальную стоимость на студии 19 кв. м. с 4,4 млн. руб. до 5,1 млн. руб. Не рекомендуется к инвестированию.
17. Павелецкая Сити – проект Level / MR вышли выше рынка, не рекомендуется к рассмотрению.
18. Level Донской – старт по 205 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется к рассмотрению.
19. Level Стрешнево – перегретая локация, не рекомендуется.
20. Титул на Серебрянической – проект Центр Инвест, 460 тыс. руб./кв. м. Высокая стадия готовности, не рекомендуется.
21. Trend – проект Magnum, продает NDV, 265 тыс. руб./кв. м вышли выше рынка, не рекомендуется к рассмотрению.
22. Донской квартал – старт по 210 тыс. руб./кв. м. Цену несколько раз уже поднимали, рекомендуется к рассмотрению.
23. Достижение – проект Sminex, старт 250 тыс. руб./кв. м. Вышли выше рынка, учитывая срок сдачи не рекомендуется.
24. Shome – проект Велесстрой, старт 220 тыс. руб./кв. м., высокая степень готовности. Был стоп продаж, значительно подняли
25. цены.
26. Мята – апартаменты, проект МИЦ, старт 175 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется рассмотреть.
27. Вереск – проект МИЦ, старт 186 тыс. руб./кв. м. Прайс высокий, но рассмотреть можно.
28. Mainstreet – апартаменты, проект ГК Основа, старт тыс. руб./кв. м. Вышли выше рынка, рекомендуется лучше рассмотреть Вестердам, КутузовGRAD.

Многие фонды недвижимости рассчитаны на неквалифицированных инвесторов. Такие фонды накладывают дополнительные ограничения на организаторов при их создании, однако они нацелены на обеспечение большей безопасности инвесторов. Среди таких ограничений, которые следует отметить, запрет на использование заемного финансирования и ипотеки объектов, а также критерий минимальной занятости объекта арендаторами. Так, отсутствие возможности привлечь заемное финансирование, с одной стороны, накладывает сложности для организаторов по привлечению финансирования (необходимо полную сумму покупки покрыть собственными средствами), с другой стороны, любые непредсказуемые ситуации в экономике никак не сказываются на возможностях обслуживания заемного финансирования — отсюда риски дефолта практически невозможны. Запрет на ипотеку позволяет пайщикам фонда в полной мере являться опосредованными собственниками объекта недвижимости в соответствующей доле — при этом нет никаких рисков, что объект будет взыскан за долги. Требования о минимальной занятости объекта арендаторами позволяют получить пайщикам объект уже со сформированным арендным потоком — инвесторы не сталкиваются с ситуацией, когда получают «пустой» объект, который только надо заполнить арендаторами. Фонды для неквалифицированных инвесторов, безусловно, доступны и для квалифицированных инвесторов. Порог входа соответствует законодательству, которое для инвестиционных фондов недвижимости для неквалифицированных инвесторов определяет минимальную сумму денежных средств, на которую выдается пай при формировании фонда, в 300 тыс. рублей.

Согласно законодательству, из всех паевых инвестиционных фондов недвижимым имуществом могут владеть лишь ЗПИФы. Паи ЗПИФов не имеют обращения на бирже, и на них не распространяется обязанность управляющей компании выкупать такие паи по первому требованию. Эти обстоятельства, безусловно, ограничивают ликвидность таких паев. Однако существует и внебиржевой оборот этих инструментов. Чем более качественный актив составляет имущество фонда, чем более эффективно управляется имущество фонда, чем более профессионально работает учредитель фонда, тем выше ликвидность таких паев. Компании наподобие AKTIVO предоставляют своим пайщикам услуги по внебиржевому вторичному обращению паев. Поэтому, если кто-то из пайщиков в силу каких-либо причин решает продать свои паи, менеджеры всячески этому способствуют. Но в конечном итоге цену определяют продавец и покупатель паев. И сделка происходит только тогда, когда достигнута договоренность между сторонами. Внебиржевой вторичный оборот паев компании за прошедшие 12 месяцев составил порядка четверти миллиарда рублей. Доходность по первым фондам инвестиционной компании AKTIVO составляет в этом году около 11%. Это очень хороший показатель на сегодняшний день.

Пандемия повлияла на бизнес многих, в том числе арендаторов. Время от времени стали возникать ситуации, когда арендатор перестаёт платить. В этом момент важно урегулировать вопрос путем переговоров. Необходимо разобраться в природе возникших сложностей, определить корень проблемы. В большинстве случаев это приносит результат — кратковременная отсрочка или иное реструктурирование платежного календаря арендатора помогает исправить ситуацию. Ведь при заключении договора с новым арендатором также делается проверка в том числе на финансовую стабильность такого контрагента. И если контрагент вызывает сомнение, договор аренды с ним не заключается. Поэтому у априори стабильного арендатора, который испытывает временные сложности, не должно быть проблем в долгосрочной перспективе. В ситуации, когда переговоры заходят в тупик или арендатор нарушает ранее достигнутые договорённости, юристы компании обращаются в суд и взыскивают задолженность. Это занимает какое-то время, но по прошествии средства вместе с неустойкой взыскиваются с должника.

Если суммарная задолженность по всем арендаторам увеличивается, или точка теряет качественных арендаторов, могут возникнуть предпосылки для сокращения ставок и, как следствие, для сокращения рентного дохода. Это будет напрямую давить на цену недвижимости. Однако при определении цены на недвижимость во внимание принимаются целый ряд как макро-, так и микроэкономических факторов. И всё же, если в краткосрочном периоде цена на недвижимость снизится, это никак не отразится на пайщиках, которые выбрали долгосрочную стратегию владения активом. Проактивное управление объектом недвижимости вкупе с изменением экономической конъюнктуры позволит в долгосрочном периоде восстановить оценку такого объекта.

Это выгодно отличает инвестиционные фонды недвижимости от компаний, которые владеют недвижимостью и привлекают на её покупку долговое финансирование. В случае краткосрочной просадки денежного потока и стоимости объекта, во-первых, увеличивается давление на денежный поток (вне зависимости от поступлений заемное финансирование необходимо обслуживать), а, во-вторых, могут сработать ковенанты, заложенные в кредитном договоре, и владельцам компании необходимо будет предоставить кредитору дополнительное обеспечение. Все это увеличивает риски дефолта такой компании с последующей потерей объекта. ЗПИФы недвижимости для неквалифицированных инвесторов с таким риском не сталкиваются.

Инвестиции в недвижимость в 2021 году

За бортом спроса в 2021 году останутся переоцененные лоты, а также квартиры в ЖК с непродуманной инфраструктурой, плохой транспортной доступностью, недостатком социальных и коммерческих объектов возле дома, отсутствием мест для отдыха.

Планируется, что при выборе жилья в 2021 г. будет расти значимость мест общего пользования жилого комплекса: от парадных и холлов до внутридворовых пространств. Важно, чтобы они были спроектированы и оформлены так, чтобы находиться в них было приятно, удобно и безопасно, отмечает директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.

Наделало много шума в прошлом году и несостоявшееся изменение классификации апартаментов — в конце 2020 года им должны были присвоить статус помещений для жилья. Но пока решение вопроса снято с повестки дня и перенесено на декабрь 2021 года.

Тем не менее, в конце 2020 года на арендном рынке жилья СПб было выставлено 5,8 тыс. апартаментов, 84% из которых — сервисные. Их прирост в цене по мере строительства апарт-отеля может достигать 25-35% от стартовой стоимости.

В 2021 году тенденции 2020 года продолжатся — рост цен на жилье и сокращение предложения в связи с переходом на эскроу-счета.

Порог входа на рынок аренды повышается. За первые три месяца 2021 года стоимость квартир в новостройках Петербурга выросла на 150-400 тыс. руб.: студии стоят около 3,7 млн руб., однокомнатные квартиры — в районе 5,5 млн руб., двухкомнатные — около 8 млн руб.

Цены на квартиры продолжают расти — в феврале средняя стоимость предложения выросла на 4%, к марту 2021 года арендные ставки плюс-минус вернулись к прежним цифрам. По словам экспертов, избыток предложения на рынке аренды может стать ощутимым уже в 2021-2022 годах — могут снова появиться проблемы с поиском квартиросъемщиков, а арендные ставки — снова скользнуть вниз. На наш взгляд, однозначных прогнозов в столь нестабильной макроэкономической ситуации делать нельзя.

Рынок аренды, по прогнозам аналитиков, в 2021 году стабилизируется окончательно. К концу 2021 года ожидается повышение арендных ставок в пределах 10-15%. Рынок продолжит развиваться — этому способствует льготная ипотека, сокращение объема предложения от застройщиков. Также многие аналитики прогнозируют смещение интереса инвесторов в сторону апартаментов и жилья с отделкой. Пока же квартиры остаются самым понятным и стабильным способом сохранить и приумножить деньги, а то и просто выплатить ипотеку за них же.

К непростому для девелоперов переходу на схему проектного финансирования в прошлом году добавились коронавирусные ограничения. Начался отток мигрантов-рабочих, произошло подорожание стройматериалов — и все это создало угрозу целой отрасли строительства.

Власти поддержали сферу недвижимости внедрением новой госпрограммы. Подспорье для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и привлечение в сферу строительства не менее 900 млрд рублей стали целями нововведения. Об этом говорилось на сайте правительства.

Однако исполнительный директор некоммерческого партнерства «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Елена Бодрова считает, что изначально программа была разработана именно для поддержки строительной отрасли, ведь на ней держится добрая часть экономики нашей страны.

«Строительная отрасль является одним из крупнейших налогоплательщиков и одним из крупнейших работодателей — на ней завязана логистика., несколько миллионов человек, которые работают в этой сфере. Если бы стройки встали, очень много людей оказались бы без работы, заводы стройматериалов и логистика, грузоперевозки — это целая инфраструктура строительства», — рассказала она.

Со слов эксперта, это была одна из лучших антикризисных мер нашего правительства, ведь эффективность ее не заставила себя долго ждать.

«Темпы держали, продажи перевыполнили, деньги населения в экономику влились, застройщики получили прибыль, стали реализовывать следующие проекты, миллионы людей трудоустроены, и вся экономическая система, связанная со строительством, позволила пережить пандемию», — заключила специалист.

Благодаря программе льготной ипотеки сфера недвижимости выжила в сложное время и получила финансовые возможности для дальнейшего развития.

«Деньги, которые застройщики заработали за 2020 и 2021 годы приравниваются к циклу строительства на пять-семь лет. Это дало хороший запас прочности, и они запустили следующий цикл строительства», — считает эксперт.

Но и здесь есть обратная сторона, считает специалист, ведь уровень закредитованности населения явно вырос в сравнении с доковидными временами.

«Если у нас с вами количество потребительских кредитов выросло на 7 %, то ипотека выросла на 30 %», — пояснила Елена Бодрова.

Как выбирать квартиры для инвестиций

Риски закредитованности населения, считает она, заключаются в том, что невозможность некоторых заемщиков оплачивать по счетам могла и может привести к обвалу всей сферы строительства. Очевидно, что какой-то процент заемщиков не сможет продолжать выплачивать кредиты, и банки будут выставлять их квартиры на торги по более низкой цене. По мнению специалиста, продажи таких квартир по заниженным ставкам — ниже себестоимости — ударят по цене квадратного метра всех предложений на рынке недвижимости.

Как раз из-за большого количества кредитований госпрограмму решили больше не продлевать.

«Центробанк настоял на скорейшем окончании госпрограммы из-за кредитной нагрузки на население. Наращивание ипотечного пузыря может быть критическим — такая закредитованность может повлечь за собой экономические проблемы», — сказала эксперт.

На сайте Минстроя приведены некоторые статистические данные по ипотечному кредитованию за последний год.

«Ровно год назад президент Российской Федерации объявил о запуске программы льготной ипотеки под 6,5 %, которая была призвана поддержать строительную отрасль, повысить доступность жилья за счет низкой ставки и улучшить жилищные условия россиян. Сейчас можно сказать, что программа оказалась крайне востребованной. За год банки выдали почти 450 тысяч кредитов на 1,337 трлн рублей. Согласно данным „Дом.РФ“, средняя площадь жилья, купленного по льготной ипотеке, составляет около 50 кв. метров», — заявил Марат Хуснуллин.

Например, за полгода действия программы абсолютным лидером среди регионов по количеству льготных ипотек стал Петербург — заключено почти 12 тысяч таких сделок, что составило почти 14 % от общего объема льготных ипотек. Об этом сообщается на сайте Росреестра.

Рост цен спровоцировал экономический кризис, считают эксперты. Генеральный директор некоммерческого партнерства «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов рассказал, что информация о снижении цен на жилье ничем не обоснована. Напротив, считает он, существует несколько факторов, которые продолжат влиять на стремительный рост стоимости квадратного метра.

«Первая причина заключается в том, что за последние полтора года очень сильно изменились цены на строительные материалы. Металл вырос в полтора раза. Только за май цена утеплителя увеличилась на 10 %», — пояснил эксперт.

К тому же, считает он, валюта дорожает, а 80 % машин и стройматериалов — это импорт, за который нужно платить в долларах. А еще в связи с коронавирусными ограничениями произошел дефицит рабочей силы на стройплощадках — мигрантам не въехать на территорию РФ, поэтому уровень зарплат рабочих поднялся чуть ли не в два раза.

«Это причины, которые привели к увеличению стоимости жилья. Эти факторы не позволят застройщикам снизить цену — она будет продолжать расти. В этом году она поднялась уже на 10 % за пять месяцев», — рассказал специалист.

Елена Бодрова считает, что снижение цен все-таки может произойти.

«Если цены и упадут, то они упадут незначительно и на какое-то время. И на один сегмент», — пояснила эксперт.

С ее слов, подорожание недвижимости стало происходить еще до пандемии — после перехода застройщиков на проектное банковское финансирование.

С 1 июля петербуржцам придется адаптироваться не к новым, а к старым условиям, которые были до начала пандемии, только цены уже другие.

«В среднем они поднялись процентов на 25 за 2020 год в городе. Плюс еще в этом году процентов на 10. Фактически за год цены на недвижимость выросли в среднем на 30 %», — сообщил Алексей Белоусов.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) считает, что при прогнозировании стоит учитывать все факторы, действующие на рынке, а не только один, пусть и такой важный, как льготная ипотека.

«Кстати, уже сейчас застройщики начали развивать совместные программы с банками с привлекательными условиями: есть предложения от ведущих банков со ставками ниже 2 %. Поэтому не стоит говорить о том, что после завершения программы льготной ипотеки с рынка исчезнет этот востребованный у покупателей инструмент. Напротив, мы прогнозируем, что ипотека останется ведущим инструментом для покупки жилья в новостройках. Да, возможно, ее доля снизится с рекордных 70–80 %, которые мы наблюдаем сейчас, до 60–65 %, какие обычно и фиксируются в стандартные периоды развития рынка», — рассказала она.

Однако Алексей Белоусов считает, что ипотечный кредит теперь будет стоить существенно дороже: в среднем на 2–3 %.

«Именно льготная ипотека сыграла роль в тех объемах продаж, которые были показаны в прошлом году. Поэтому мы ожидаем, что спрос в определенной степени упадет и это приведет к тому, что нам будет сложнее строить», — пояснил он.

Пресс-служба «Группы ЛСР» считает, что, несмотря на увеличение процентных ставок, компания не ожидает фундаментального снижения спроса.

«Возможный спад компенсирует повышенная активность покупателей в преддверии возможного завершения госпрограммы в ее нынешнем виде. А спустя некоторое время показатели вернутся к приемлемым значениям», — рассказали в пресс-службе.

Кроме того, сейчас есть интересные инструменты для приобретения жилья. Например, покупатель может воспользоваться программой «трейд-ин».

• 1-комнатные квартиры
• 2-комнатные квартиры
• 3-комнатные квартиры
• купить комнату

«Непопулярные» квартиры: на какое жилье упадет спрос в 2021 году

• 1-комнатные квартиры
• 2-комнатные квартиры
• 3-комнатные квартиры
• снять комнату в квартире

• купить дом
• купить коттедж
• купить участок
• снять дом

Прямые вложения в жилую недвижимость характеризуются своей надежностью. Одно дело – приобрести бумаги девелоперов, и совсем другое – иметь во владении квартиру или дом, которые никогда не рискуют обесцениться до нуля, за редким исключением.

Правда, чтобы уровень доходности был приемлемым для инвестора, придется постараться и найти ликвидный перспективный объект.

• Ранее вложения в недвижимость на этапе строительства дома обещали более чем привлекательный доход. Программа субсидирования несколько исказила ценовую картину, сделав приобретение строящегося жилья не таким прибыльным мероприятием.

Разница цены строящегося жилья и готовых квартир сегодня незначительна, а более дешевая ипотека и эффективный маркетинг и вовсе нивелирует перспективы заработать.

• Если вложения планируются на рынке первичного жилья, стоит максимально тщательно анализировать объекты, включая в их стоимость расходы на ремонт и оформление документации.
• Более перспективным для инвесторов может оказаться вторичный рынок, так как цены здесь растут не так стремительно, а объект можно запустить в работу практически сразу после покупки.

Что касается доходности от сдачи в аренду, то массовая покупка квартир по условиям льготной ипотеки существенно снизил спрос на аренду жилья. В среднем, если квартира «работает» 10-12 месяцев в году, годовая же доходность владельца составит порядка 5-6%.

Этот сегмент по-прежнему считается не только высокодоходным, но и высокорисковым. В то же время, в 2021 году девелоперы будут всё чаще выпускать облигации, дабы привлечь необходимые для строительства финансы.

Учитывайте тот факт, что по оценке экспертов сектор девелопмента остается с наихудшими долгосрочными показателями и с проблемами задолженностей банкам. Около 100 девелоперов банкротится ежегодно, так что риски здесь действительно высоки. Если вам удастся найти эмитентов с хорошими кредитными качествами, можно рассматривать данный актив в качестве доли вашего портфеля.

Инвестиции и финансы – тема, которая интересует людей всё больше. Если и вам это интересно, приглашаю вас на обучающие мероприятия Академии Частного Инвестора. Зарегистрируйте Личный кабинет и узнайте подробности прямо сейчас!

В первую очередь, стоит признать, что привычные методы получения дохода от недвижимости более не могут защитить капитал от дешевеющих денег, и уж тем более принести реальную прибыль инвестору. Такая ситуация складывается не только на рынке жилья в России, но и в других странах мира. Многие могут не согласиться, но, увы, это самообман. Если посчитать реальную доходность объекта с поправкой на девальвацию и инфляцию местной валюты, по-честному вычесть все расходы: налоги, амортизацию, ремонты, покупку мебели и прочие затраты, которых не избежать, в результате чистая прибыль ваших инвестиций составит весьма скромный процент, не превышающий порой и 2% годовых в рублях.

Те инвесторы, кто понимает и принимает новую реальность, уже сегодня зарабатывают на недвижимости в разы больше некоторых своих коллег. Представьте себе бизнесмена, который в 2021 году по-прежнему отрицает существование смартфонов, популярность Youtube, социальных сетей и мессенджеров, продолжает рекламировать услуги своей компании исключительно в печатных изданиях (газетах и журналах), а потом удивляется краху своего бизнеса и банкротству.

Проигрывают не только частные инвесторы, но и более крупные игроки рынка, отрицающие новую реальность в сфере недвижимости. Подобный тренд наблюдается по всему миру. Equity Residential, один из крупнейших фондов жилой недвижимости в США, в портфеле которого находится 80 тысяч квартир с капитализацией более $23 млрд, не перестроив в своё время модель работы и извлечения прибыли из недвижимости, стал аутсайдером по доходности. За последние 5 лет абсолютная доходность фонда составила -20%, в то время как в США это был период активного роста цен и арендных ставок на недвижимость. При этом ещё 10 лет назад Equity Residential был лидером среди REITs.

Инвестиции в недвижимость Петербурга стали выгоднее

Безусловно, для успешной работы в новом формате есть ряд условий. Во-первых, ваш объект должен располагаться там, где данные инструменты эффективно работают. Таким образом, если ваше жилье находится в стране, где запрещен или ограничен доступ в интернет, то да, здесь вы вряд ли добьётесь успеха, используя данный подход. Однако если недвижимость находится, к примеру, во Флориде (США) или Лондоне (Великобритания), то вам доступны десятки подобных агрегаторов и методов получения максимального дохода от сдачи в аренду. Во-вторых, само по себе ваше жилье или иной объект недвижимости, должно подходить формату агрегаторов.

Например, когда вы сдаёте однокомнатную квартиру через популярную доску объявлений, то вы, по сути, продаете доступ к вашей недвижимости на время, скажем, год или несколько месяцев, через полуагрегатор. Таким образом, вы оказываетесь практически полностью вовлечены в процесс: вы должны отвечать на звонки, показывать квартиру, подписывать договоры и так далее. Представьте, что через агрегатор можно сразу получить готовый результат. Арендаторы в назначенное время стоят на вашем пороге с уже подписанным онлайн-договором, с рейтингом и скорингом, деньги уже на вашем счету и агрегатор сам достиг максимальной цены по аренде. Фантастика? Нет, это уже давно стало реальностью, а не эпизодом из кинофильма о будущем.

Каждый раз, вызывая такси через приложение, вам не нужно отдельно звонить в транспортную компанию, ближайшая машина ждёт вас у подъезда, и онлайн-договор уже подписан. И даже если вы этого не осознаете, перевозчик вас принял по рейтингу, а главное, аренда автомобиля, то есть тариф на саму поездку, был максимальным во время заказа, и всё это сделал агрегатор. Такую же схему работы используют отели, авиакомпании и многие другие бизнесы. Просто в жилом сегменте инвесторам сложно принять необходимость подобных изменений и уж тем более внедрить их в жизнь. По этой причине они упускают огромные деньги, в том числе от этого теряет и капитализация их недвижимости.

Суммируя всё вышесказанное, объекты для самых успешных инвестиций в недвижимость находятся там, где есть максимальный доступ к различным онлайн-платформам и агрегаторам. Помимо прочего, сам объект должен быть адаптирован под них. Непонимание и непринятие этой действительности оставит инвестора с доходностью в 2-3% годовых в рублях. В 2020 году карельский город Сортавала показал максимальный прирост бронирований туристического жилья во всей Европе. По итогам года +189%, и это не только отельный сегмент, но и объекты жилой недвижимости. Безусловно, пандемия перенаправила поток российских туристов в этот регион, но как они узнали об этом месте и смогли арендовать так быстро и так дорого? По объявлениям в газетах или все-таки агрегаторы и онлайн-платформы сделали это.

Важная особенность – вы можете получить прибыль от инвестиции независимо от рыночных изменений стоимости недвижимости. Имеется в виду аренда. Даже если цена на дом или квартиру падает, потери будут компенсированы за счет арендной платы.

Другие плюсы:

• Стоимость недвижимости растет. В этом году покупаете квартиру по одной цене, а через три—пять лет – продаете с «наваром».
• Прибыль от инвестиций, как правило, более высокая, чем в случае с банковским депозитом.
• В наличии добротная недвижимость. Любой банк выдаст под ее залог круглую сумму, например, на старт бизнеса.

Что лучше – приобретать объект на первичном или вторичном рынке? Этот вопрос рассмотрим более подробно далее в статье, но одно ясно – покупка недвижимости на вторичном рынке практически без рисковая, ведь объект уже эксплуатируется.

Инвестиции в недвижимость достаточно разнообразны, их можно отличить по объекту инвестирования (квартира, дача коттедж), по региону (город, страна и так далее), по стадии покупки (покупка участка под строительство, вклады в строительство на начальном этапе, приобретение готового объекта).

Инвестиции в иностранную недвижимость становятся в наше время все более популярными. Привлекательной является возможность иметь свою недвижимость где-нибудь на курорте, либо вложение денег в недвижимость стран со стабильной экономикой, либо возможность получения рентного дохода.

Инвестиции в загородную недвижимость являются одним из наиболее приоритетных направлений в инвестициях для жителей больших городов. Решений для инвестиций в данном вопросе может быть несколько – приобретение готового коттеджа, приобретение недостроенного здания, приобретение земельного участка под строительство.

Мнение эксперта

Евгений Беляев

Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Любое из перечисленных решений имеет недостатки и достоинства, проблемные зоны и участки.

В первую очередь необходимо иметь в наличии сумму денег, достаточную для вложения в недвижимость. Почему кредиты и займы для этих целей – плохая идея? Потому что, как говорилось выше, гарантировать регулярный доход от подобного рода вложений сложно. Также могут возникнуть сопутствующие траты, а у вас уже есть кредитное бремя. Оптимально иметь в наличии всю необходимую для вложения сумму.

Похожие записи:

• Правила торговли и оказания услуг 2021 697
• Снижение удержания с пенсии до 20 процентов
• Сумма выплат на прод трвары инв чернобыльцам в 2021 году