19.10.2021

Минимальная арендная плата за нежилое помещение 2021

Автор: admin Финансовое право Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Минимальная арендная плата за нежилое помещение 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Утверждены минимальные ставки аренды для предпринимателей на 2021 год

2. В Узбекистане установили минимальные ставки аренды для физлиц

3. Утверждены минимальные ставки арендной платы для физлиц на 2021 год

4. Что ждет коммерческую недвижимость в 2021 году

5. Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример на 2020 год

6. Аренда в 2020-м году: перспективы арендаторов

При подписании договора не забудьте указать в нем размеры платы за аренду, в противном случае договор будет являться недействительным.

Для расчета данной платы при передаче внаем помещения, принадлежащего муниципалитету, используется специальная формула.

Для расчета используются коэффициенты, прописанные в законодательстве. В ином случае плата за аренду принимается по соглашению обеих сторон.

Арендная плата бывает двух видов: за пользование помещения муниципалитета и частного лица.

Важно! Разберемся в особенностях каждого вида по отдельности:

для того чтобы взять в арену помещение, принадлежащее муниципалитету, необходимо принять участие в аукционе и выиграть его. Информация о нем размещается в СМИ как минимум за тридцать (30) дней до его проведения. При взятии такого помещения внаем нужно помнить, что НДС оплачивается отдельно, в сумму оплаты он не входит. При этом стоимость аренды можно изменять двухсторонним соглашением, но лишь один раз в год. Сам договор в обязательном порядке нужно зарегистрировать в Росреестре. Из помещений, принадлежащих муниципалитету, физлица могут взять в аренду только жилые, нежилые сдаются в аренду только юрлицам;
во втором случае, когда помещение принадлежит частнику, стоимость он назначает сам. Но владелец сдаваемой собственности должен с получаемой прибыли уплатить налог на нее в размере 13 %. Если же арендодателем является юрлицо, то кроме указанного налога он должен оплачивать НДС.

Как арендовать землю у администрации города?

Арендная плата — это платеж, взимаемый арендодателем с арендатора за использование помещения. Сумма платежа фиксирована и указана в договоре. Более подробно об этом указывается в 614 статье ГК РФ.

Ставка платежа не может зависеть от того, получает арендатор от объекта прибыль, или нет. Размер платы за наем должен быть фиксированным, ведь именно от нее зависит величина НДС, а ставка берется за 1 кв. м.

Если стороны согласны, то ставка может быть любой.

Вот способы, которыми можно указать плату:

фиксированная стоимость, в сумму входит все;
стоимость одного квадрата площади;
фиксированная стоимость и отдельно еще коммуналка.

Учтите! Также при расчете стоимости платы за аренду нужно учитывать следующее:

где размещается нежилое помещение;
его техническое текущее состояние и процент изношенности;
его назначение;
в какую сумму выльется использование земли, на которой располагается объект.

В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.

Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки.

В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.

Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:

ПД = Аим + Азем, где
ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;
Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;

Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.

В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.
Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где
Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);
S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;
Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);

Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3. Для всех остальных типов используется 1;

Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;

Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3.

Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов.

В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1;

Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.

Отзывы пользователей муниципального имущества носят исключительно положительный характер.

Среди плюсов аренды помещений у муниципалитета выделяют:

Возможность скорого начала предпринимательской деятельности.
Как правило, арендная плата невысока. Что позволяет делать больше вложений в собственное дело.
Быстрый подбор помещения при расширении (размещении представительств и филиалов).
При убыточности бизнеса отсутствие недвижимого имущества выступит плюсом. Не придется его распределять между совладельцами.
Конкурентная стоимость.
Выгодное месторасположение с развитой инфраструктурой.
Реальность последующего обретения помещения в собственность.
Отсутствие мошеннических схем при заключении сделки.
Юридическая чистота соглашения.

В результате выбора аренды именно у местной власти предприниматель фактически ничем не рискует, отпадает опасность в обмане. Также такая аренда экономически целесообразна, поскольку итоговая цена оказывается ниже определенной на рынке.

Объекты, подлежащие сдаче в аренду, можно уточнить у местной администрации, а точнее на официальном сайте государственного органа. На нем можно найти информацию о заинтересовавшем объекте, ознакомиться с условиями проведений аукционных мероприятий. Заключить соглашение об аренде разрешено непосредственно с городской властью. Данный вид правоотношений не разрешает и не предполагает субаренды.

Если интерес представляет конкретное помещение, то следует выяснить законного владельца недвижимости. Если окажется, что оно не находится в пользовании по факту аренды и его обладателем не является коммерческое учреждение или физическое лицо, нужно обратиться в соответствующее отделение муниципалитета. Если объект уже выставлен на публичное обозрение, найти его можно на сайте торгов.

Промеж администрации города и получателем аренды подписывается соглашение аренды. В основном отношения возникают с выигравшим аукцион индивидом. В исключительном порядке глава местной власти издает распоряжение о назначении арендатора.

Текст документа должен содержать общеобязательные пункты, при отсутствии которых он не будет считаться действительным:

Информация об участниках правоотношений (паспортные данные, название юридического лица, фактический и регистрационный адрес, реквизиты сторон).
Детально описывается объект сдачи, то есть предмет соглашения (метраж, месторасположение, состояние на момент подписания, этаж).
Фиксируются преференции и обязательства. Указывается кто будет производить текущий и капитальный ремонт, предусматривается смета расходов.
Цена и тонкости перечисления платежей – периодичность, форма произведения расчетов. Без информации о конкретной цене и дате оплаты соглашение считается заключенным на безвозмездной основе. Но согласно положениям гражданского законодательства, данный тип договорных отношений основан на возмездной сделке.
Основания ликвидации отношений с разных сторон.
Меры ответственности за просрочку оплаты, порчу имущества.

Утверждены минимальные ставки аренды для предпринимателей на 2021 год

Величина итоговой суммы за съем нежилых государственных помещений обязательно фиксируется в документе. Администрации города разрешено потребовать предоставления квитанции о факте осуществления перевода.

ВАЖНО !!! Оплата коммунальных платежей и коммуникаций производится по основаниям и на условиях соглашений с предоставляющими услуги организациями. Платежи осуществляются на их персональный счет. Если происходит систематическая неуплата по услугам, то муниципальные власти вправе произвести платежи автоматически со счета арендатора.

А при нарушении сроков оплаты за съем помещения может предусматриваться начисление процентов за каждый день просрочки. Сумма процента не может трансформироваться более раза в год. При постоянном игнорировании сроков может быть к виновнику применен штраф.

Автомобильное право

Семейное право
Наследственное право
Земельное право
Трудовое право
Автомобильное право
Уголовное право
Недвижимость
Финансы
Налоги
Льготы
Ипотека

Во исполнение пункта I Постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 17 февраля 1992 года N 2361-1 «Об упорядочении размеров арендной платы» и в соответствии с поручением Правительства России от 11.08.92 N ЕГ-П44-30396 приказываю:

1. Утвердить прилагаемую Методику по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения), согласованную с Комитетом Верховного Совета Российской Федерации по строительству, архитектуре и жилищно-коммунальному хозяйству, Министерством финансов Российской Федерации, Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам при Правительстве Российской Федерации, Государственным комитетом по управлению государственным имуществом Российской Федерации.

2. Комитету жилищно-коммунального хозяйства (т. Долгову) довести до территориальных органов жилищно-коммунального хозяйства и оказывать им помощь по применению рекомендованного порядка определения уровня арендной платы при заключении договоров на аренду нежилых зданий (помещений).

3. Контроль за выполнением настоящего приказа возложить на первого заместителя Министра, председателя Комитета жилищно-коммунального хозяйства т. Долгова В.М.

Министр
Б.А.ФУРМАНОВ

УТВЕРЖДЕНО
Приказом Министерства
архитектуры, строительства и жилищно —
коммунального хозяйства России
от 14 сентября N 209

СОГЛАСОВАНО:
Заместитель Министра
финансов Российской Федерации
А.А.Краснопивцев

СОГЛАСОВАНО:
Председатель Комитета
Верховного Совета Российской
Федерации по строительству,
архитектуре и жилищно —
коммунальному хозяйству
Е.В.БАСИН

СОГЛАСОВАНО:
Заместитель Председателя
комитета по земельной реформе
при Правительстве Российской
Федерации
П.Ф.ЛОЙКО

СОГЛАСОВАНО:
Заместитель Председателя
Государственного комитета по
управлению государственным
имуществом Российской Федерации
Б.Н.СЫЧКИН

В Узбекистане установили минимальные ставки аренды для физлиц

2.1. Оценку стоимости зданий (помещений), находящихся в государственной и муниципальной собственности, подлежащих сдаче в аренду, производят оценочные комиссии, назначаемые территориальными комитетами по управлению государственным имуществом.

2.2. При оценке стоимости зданий (помещений) необходимо последовательно определить:

— первоначальную стоимость на основе бухгалтерских данных собственника;

— восстановительную стоимость;

— остаточную стоимость.

2.3. Базой для оценки стоимости основных фондов зданий (помещений) является их остаточная стоимость, определяемая путем уменьшения восстановительной стоимости на процент износа, исчисленного исходя из норм амортизации и фактического срока службы здания.

2.4. Определение восстановительной стоимости строений и сооружений производится по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости с ее последующим перерасчетом в уровень цен 1991 года по индексам и коэффициентам, введенным постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года N 94 и письмами Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года N 14-Д (по отраслям народного хозяйства) и Госстроя РСФСР от 29 сентября 1990 года N 15-148/6 и N 15-149/6 (по отрасли «Жилищное хозяйство»), а затем в уровень цен года оценки по коэффициентам, утверждаемым органами исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга.

Для расчета указанных коэффициентов рекомендуется использовать соотношения показателей, отражающих динамику изменения стоимости продукции в строительстве и стройиндустрии.

2.5. Балансовая стоимость по зданиям, расположенным в исторических центрах городов, увеличивается с использованием коэффициента, учитывающего сложность проведения таких работ. Размер этого коэффициента принимается равным или больше единицы (1,0) в зависимости от конкретных условий.

2.6. Балансовая стоимость по заданиям, подлежащим комплексному капитальному ремонту и реконструкции, умножается на коэффициент, учитывающий рост затрат на комплексный капитальный ремонт и реконструкцию по сравнению с новым строительством.

2.7. Полностью самортизированное здание, фактический срок службы которого превышает нормативный (установленный по нормам амортизации для данного типа зданий), но находящееся в состоянии, пригодном для использования по основному назначению, оценивается в размере не менее 10 % первоначальной балансовой стоимости.

3.1. Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

Апл. = [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф

где: Апл — годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.;

Сби — балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м. общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м;

jз — индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы;

Кк — коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным 1.

При размещении объекта аренды в подвале — снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения — на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства;

Кист — коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города;

Ккр — коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства;

Ен — нормативный коэффициент эффективности капиталовложений (приложение 1 к Методике);

Ам — годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м;

S — общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв. м;

Па — арендная плата на землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения);

j инф — коэффициент (индекс) инфляции;

Ндс — коэффициент, учитывающий налоги на добавленную стоимость (Ндс).

3.2. В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (Па), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с Законом РСФСР «О плате за землю», постановлением Правительства Российской Федерации «О порядке определения земельного налога и нормативной цены земли» от 25.02.92 N 112, Инструкцией «О порядке применения Закона РСФСР «О плате за землю», утвержденной Минфином Российской Федерации, Роскомземом, Государственной налоговой службой Российской Федерации 17 апреля 1992 года NN 21; 2-10-1/1020:11.

Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой.

3.3. Годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:

Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта.

Приложение 2. Ставки ежемесячной арендной платы за размещение оборудования базовых станций подвижной радиотелефонной связи на объектах, утвержденных распоряжением Правительства Москвы от 29 ноября 2012 года N 752-РП «Об утверждении Перечня объектов …

Есть коммерческие помещения более-менее универсальные, подходящие разным типам арендаторов. Жилую недвижимость теоретически проще выбрать. Но жилье — это не только планировка, а еще и транзитные зоны, плотность застройки, отделка. То есть можно купить объект, который не будет расти в цене, а даже будет падать. Квартиры будут конкурировать и за счет этого.

Муниципалитет просит арендаторов муниципального имущества с пониманием отнестись к принятому решению, являющемуся вынужденной мерой.

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

Потому именно система аренды с участием государства «задает тон», прямо или косвенно влияет на такого рода взаимоотношения в целом.

Сейчас уже есть дома, где все жилье арендное. Все жильцы платят одинаково высокую арендную плату, выравнивается социум. Тогда как в старом фонде у вас может быть сосед-алкоголик. Хорошая же коммерческая недвижимость всегда будет пользоваться спросом.

Офисы и торговые помещения, стрит-ретейл. Не в рамках бизнес-центров. На маленькие помещения, конечно, высокий спрос, но они подвержены большим рискам. Изменение транспортных потоков, озеленения (допустим, перед входом дерево посадили) — и в магазин никто не придет. Плохая история — стрит-ретейл в строящемся районе. Он начинает работать, когда квартал заселен. Но тогда уже другие цены.

Сайт разработан в ООО «NORMA», зарегистрирован в Узбекском агентстве по печати и информации 01.06.2018 г.

Пример Рассмотрим расчет арендной платы за помещение в г. Кунгуре Пермского края. Фирма занимается размещением рекламы.
Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета. Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма.

Арендная плата должна соответствовать среднему уровню на рынке недвижимости, быть конкурентоспособной. В арендную плату включаются все виды налогов, сборов, обязательных платежей, уплачиваемых собственником имущества в бюджет исходя из действующего законодательства, а также расходы на амортизацию. Заметим, что величина арендной платы не может быть ниже указанных расходов. В таком случае применяется особая формула расчета аренды исходя из понесенных затрат и коэффициента рентабельности не более 30%.

Вместе с денежными средствами, оплаченными жильцами многоквартирных домов, это позволит Управляющим компаниям осуществлять в полном объеме текущие ремонты общего имущества домов, что, несомненно, улучшит техническое состояние как самих многоквартирных домов, так и находящихся в них нежилых помещений.

Какой налог платят на коммерческую недвижимость? Чем она отличается от жилой? Как ее использовать, чтобы получать прибыль?

Сетевое издание «люберцы.рф» зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций — свидетельство Эл № ФС77-72832 от 22 мая 2018.

В 2020 году была установлена минимальная ставка арендной платы в размере 4750 рублей в год за 1 кв. метр нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы.

Поскольку предметом договора аренды служит нежилое помещение, то требуется указать данные, четко устанавливающие имущество, которое подлежит передаче в аренду.

Именно коммерческая недвижимость призвана приносить доход от сдачи в аренду. Жилая строится не для этого, а то, что она так используется — это ситуация, которая сложилась на рынке. Но мы говорим о непрофессиональном инвесторе, физлице, и у него, помимо цели сберечь свои деньги и получить доход, могут быть дополнительные цели — например, передать квартиру детям.

Утверждены минимальные ставки арендной платы для физлиц на 2021 год

Согласно постановлению Совета Министров от 7 марта 2017 года №182 базовая арендная величина в стране с 1 апреля составит 15,2 BYN. В 2018 году с 1 апреля базовая арендная ставка выросла до 16 рублей 11 копеек по решению постановления Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2018 г. № 221.

Зачастую нежилые помещения располагаются на цокольных этажах, чердаках и в подвалах многоквартирных домов. В этих случаях жильцы домов сталкиваются с тем, что доступ к инженерному оборудованию и общедомовым коммуникациям бывает закрыт собственниками нежилых помещений. Также может быть затруднено благоустройство придомовой территории многоквартирного дома.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела.
Также оно должно относиться к нежилому фонду и может быть расположено как в жилых, так и в нежилых строениях.

Не пренебрегайте тем фактом, что в договоре аренды нежилого помещения есть свои нюансы, которые следует учитывать. К ним относят:

Дополнительные документы, в которых можно найти полное описание объекта недвижимости. Без них сделку могут признать недействительной;
Возможность находить других граждан для субаренды помещения с согласия арендодателя. Это одно из отличий от безвозмездной аренды нежилого помещения;
Официальную регистрацию договора, если помещение относится к историческому достоянию города.

В расчет арендной оплаты отдельно включается еще и сумма за пользование участком земли, на котором расположено помещение или же прилегающей к нему земли. Если в документе указано, что платить вы не должны, то этот вариант исключается. Даже в законодательстве есть норма, которая позволяет раздельно оплачивать эти два объекта недвижимости при необходимости.

Многих также интересует вопрос, который касается сроков действия документа. Здесь нет никаких ограничений, поэтому сторонам стоит обсудить это сразу и указать дату в документе. Если же дата не указывается, то договор будет действовать до тех пор, пока стороны не решать прекратить его. В случаях с преждевременным прекращением найма, арендатор и собственник должны быть предупреждены хотя бы за три месяца до этого. Срок может быть и другим, если это описано в документе.

Что ждет коммерческую недвижимость в 2021 году

Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы. Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя. Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа.

Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:

Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
Техническое состояние помещения;
Степень изношенности здания;
Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
Ключевое назначение помещения.

Конечно же, данный перечень нельзя назвать полным, так как при расчете ставки могут быть учтены еще и другие обстоятельства, по каким-то причинам имеющие первостепенное значение.

Для примера, в расчет арендной платы могут быть включены дополнительные взносы за использование земельного участка, на территории которого находится сдаваемый в аренду объект.

[1]

Как правило, расчет стоимости аренды будет определяться на 1 кв. м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц. В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка. Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.

Так, к примеру, в Санкт-Петербурге размер такой ставки определяется Положением №1379 от 2009 года (в действующей редакции), а в городе Старый Оскол Белгородской области – постановлением главы муниципального района №5037 от 2007 года (в действующей редакции). В каждом конкретном месте она рассчитывается на основании локальных нормативных актов.

Арендная плата по договору аренды здания, сооружения, нежилого помещения

В отличие от общих правил, установленных для договоров аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ), размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания, сооружения. Это правило применяется и к договору аренды нежилого помещения. Если стороны не согласовали такое условие в письменной форме, договор считается незаключенным. При этом правило п. 3 ст. 424 ГК РФ об оплате исполнения договора по обычно взимаемым ценам в случае, когда в самом договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, к договору аренды здания, сооружения, помещения не применяется (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Правила ГК РФ о договоре аренды здания (сооружения, помещения) не устанавливают определенной формы арендной платы, в частности, не требуют, чтобы арендная плата вносилась только в твердой сумме платежей. Стороны такого договора не лишены права предусмотреть в нем любую форму оплаты аренды или сочетание нескольких форм, как это установлено общими положениями ГК РФ об аренде (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Однако в связи с этим следует учитывать, что договор аренды по своей правовой природе является возмездным, то есть таким, по которому одна сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей от другой стороны (п. 1 ст. 423 ГК РФ). Поэтому договор аренды здания или сооружения не может предусматривать в качестве формы арендной платы оплату арендатором коммунальных и прочих целевых услуг. Ведь в этом случае арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущества (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Арендная плата может уплачиваться как в безналичной форме, так и наличными деньгами. Однако, если арендодателем и арендатором являются юридические лица (индивидуальные предприниматели), то общая сумма платежей наличными не может превышать 100 000 руб. (п. 6 Указания ЦБР от 07.10.2013 N 3073-У). Причем это ограничение распространяется не на каждый платеж, а на общую сумму всех платежей по договору.

При этом наличные деньги для выплаты арендной платы должны быть сняты с банковского счёта организации (предпринимателя), уплачивать арендную плату за счет наличной выручки, поступившей в кассу, нельзя (п.п. 2, 4 Указания ЦБР от 07.10.2013 N 3073-У).

Важно, что доход, получаемый арендатором от деятельности арендатора помещения, не оказывает влияния на величину арендной платы – это касается и сверхдоходного производства, и бизнеса, приносящего скромные доходы.

Важно! При передаче нежилого объекта в аренду, независимо от его площади, необходимо оформление соответствующего договора. В нем прописываются все важные особенности сделки, а также права и обязательство ее участников.

Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример на 2020 год

Если аренда здания носит долгосрочный характер, то как правило применяется годовая ставка.

С 01 апреля 2002 года, Постановлением Правительства Москвы от 26.02.2002г.

№ 150-ПП «О порядке расчета ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы», в Москве установлена минимальная ставка годовой арендной платы за 1 кв.м.

общей нежилой площади в размере 490 рублей, а базовый размер стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади при расчете арендной платы в размере 13.300 рублей.

Существует методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, которая регулируется Приложением № 3 к Постановлению Правительства Москвы от 22.

Это вводит некоторые неудобства при подсчете стоимости и ведет к регулярному изменению конечной стоимости, что не всегда устраивает арендаторов, а иногда может оттолкнуть потенциальных съемщиков.

Сравнительный метод основывается на получении данных об аналогичном объекте и сравнение его цены с имеющимся.

Анализ целого ряда параметров, включая используемые при постройке материалы, необходимость капитального или планового ремонта, сезонная специфика помещения и других типовых параметров, а также сравнение полученных данных с информацией об аналогичном объекте, в результате дает представление о ценности анализируемого помещения.

Для уменьшения разброса полученных результатов проводится анализ нескольких предметов аренды.

В число критериев для оценки помимо прочего должны быть включены оценочные коэффициенты, отражающие влияние инфраструктуры на стоимость аренды.

Для расчета используются коэффициенты, прописанные в законодательстве.

Его устанавливает собственник недвижимости, чем многие и пользуются, указывая в договоре небольшую сумму, остальное — устной договоренностью. Но необходимо знать, что излишне маленькая стоимость аренды может привлечь внимание налоговой, и тогда возможны проверки.

В большинстве случаев расчеты осуществляются сразу за весь год.

Постановление Минстроя за № 209 «Об утверждении методики по определению уровня арендной платы» гласит — чтобы получить итоговый результат, необходимо воспользоваться расчетной формулой: ПД=Аим+Азем.

Внимание! Данная абракадабра означает:

ПД – вносимая арендополучателем плата за пользованием недвижимостью по договору;
Аим – плата за найм имущества.

На время установления аренды съемщик фактически владеет (но не является собственником и не может распоряжаться) имуществом, используя его по назначению и несет ответственность за его сохранность.

Арендная плата может устанавливаться за любое движимое и недвижимое имущество, в частности за:

Квартиры и прочую жилплощадь (вся 35 глава ГК РФ).
Транспорт и иную технику, прокат (установлен статьей 626 ГК РФ).
Земельные участки (статья 39.7 ЗК РФ).
Финансовые активы (лизинг).
Предприятия и строения.

За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.

Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.

За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.

Если обратиться к ГК РФ, можно выделить условие об обязательной регистрации каждой сделки с недвижимостью. В отношении аренды это правило действует следующим образом:

если срок соглашения превышает один год, регистрация является обязательным условием для вступления его в силу;
если период действия не превышает года, сторонам достаточно подписать документ без обращения в Росреестр;
если краткосрочный договор пролонгируется на неопределенный срок, он не подлежит регистрации – такой вывод содержится в определении Верховного суда РФ.

Срок арендных отношений партнеры определяются самостоятельно. Пункт о сроке передачи имущества не относится к существенным условиям такой сделки. Если в тексте документа отсутствует данный пункт, по правилам ст. 610 ГК РФ договор будет действовать на неопределенный срок. Для отдельных видов недвижимости в нормативных актах могут устанавливаться предельные сроки договорных отношений.

Для любого гражданского договора законодатель предусматривает перечень существенных условий. Стороны обязаны включить его в текст договора – иначе договор считается незаключенным. Для сделок аренды установлено только одно такое условие – предмет договора. В качестве предмета должен быть указан конкретный объект, а также его обязательные характеристики.

Определение предмета аренды происходит путем включения в договор следующих данных:

информация из правоустанавливающих документов и реестра ЕГРН, в том числе кадастровый номер;
тип объекта (помещение, здание), площадь и т.д.;
адрес арендуемого объекта, соответствующий ЕГРН.

Указанные сведения должны однозначно идентифицировать арендуемый объект. В 2018 году запрещены любые сделки, если недвижимость не поставлена на учет в кадастровых органах. Поэтому обязательным параметром объекта будет являться его кадастровый номер – он будет указан в выписке ЕГРН.

Комментарий специалиста. Если сдается помещение или здание, ранее не поставленное на учет, выполнить это можно одновременно с регистрацией.

Для передачи в аренду частей помещения такой вариант является единственно возможным – временный учет проводится на срок договора, представленного на регистрацию.

Чтобы соблюсти требование закона и получить постоянный или временный кадастровый номер, нужно представить технический план.

В процессе регистрации будет проверяться правильность составления договора. Если форма или положения документа будут противоречить закону, последует приостановка, а затем и отказ в регистрационных действиях. Чтобы избежать таких последствий, нужно соблюдать следующие основные правила:

договор составляется в форме письменного документа, а его дополнительная регистрация в нотариальной конторе не требуется;
со стороны арендодателя договор может подписать только собственник, либо его представитель по нотариальной доверенности (в тексте доверенности должно быть полномочие на совершение таких сделок);
если арендуемый объект находится в долевой или совместной собственности, необходимо участие в сделке каждого владельца (наиболее простой вариант – получить доверенность от каждого совладельца);
передача в аренду жилых помещений для целей, не связанных с проживанием граждан, является нарушением закона (например, предоставление квартиры для размещения торговой точки повлечет не только отказ в регистрации, но и привлечение к административной ответственности).

При составлении договора целесообразно не только изучить все законодательные нормы, но и воспользоваться услугами профессионального юриста. Даже в рамках консультации будет проведен анализ всех условий документа с устранением любых рисков при прохождении регистрации.

Для составления арендных договоров и их последующей регистрации в Росреестре нужно учитывать положения следующих нормативных актов:

глава 34 ГК РФ – содержит общие правила сделок аренды, а также особенности передачи во временное пользование зданий и сооружений;
положения Общей части ГК РФ – содержит базовые требования к составлению договоров, исполнения обязательств, правила досрочного прекращения сделок;
Закон № 218-ФЗ — устанавливает единые правила учета и/или регистрации аренды.

Для аренды федеральной, региональной или муниципальной собственности могут использоваться ведомственные нормативные акты и приказы.

Чтобы зарегистрировать договор, участники сделки должны обратиться в Росреестр или МФЦ. Порядок регистрации и кадастрового учета регламентирован Законом № 218-ФЗ. Последствия при обращении в Росреестр и МФЦ будут одинаковы, однако во втором случае сроки регистрационных действий увеличатся на 2 дня. Размер пошлины за регистрацию в обоих случаях будет одинаков.

Аренда в 2020-м году: перспективы арендаторов

Если для оформления арендных отношений необходимо поставить объект на кадастровый учет, эта процедура будет проведена безвозмездно. Регистрация договора осуществляется при условии оплаты пошлины. Ее размер определяется следующим образом:

для физических лиц размер платежа составит 2000 руб.;
юридическим лицам предстоит оплатить пошлину в сумме 22 000 руб.;
указанные размеры пошлины делятся пропорционально количеству участников сделки.

Например, если в договоре участвуют физическое и юридическое лицо, граждан будет платить пошлину в размере 1 000 руб. (1/2 от суммы 2000 руб.), а предприятие – 11 000 руб. (1/2 от суммы 22 000 руб.).

Платежное поручение нужно представить одновременно с заявление о регистрации. Если оплата осуществлялась в электронной форме, должностные лица Росреестра обязаны сами проверить поступление платежа. Однако во избежание проблем с приостановкой регистрации, целесообразно сразу представить квитанцию или платежное поручение об оплате.

Закон № 218-ФЗ позволяет передать в аренду не только целый объект, но и часть помещения или здания. Чтобы подтвердить местоположение и размеры арендуемой части, стороны должны получить технический план. Документ выдается по следующим правилам:

обследованием объекта и изготовлением документа может заниматься только кадастровый инженер;
для оформления проводится обследование помещения или здания, используются положения договора и сведения ЕГРН;
описание и местоположение временной части помещения/здания фиксируется в текстовом и графическом блоке технического плана.

На основании представленного плана, в Росреестре будет проведен временный кадастровый учет части объекта. На весь период действия договора будет присвоен временный кадастровый номер, который аннулируется после прекращения аренды. Подробнее — технический план для договора аренды

Комментарий эксперта

На основании ч. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Согласно абзацу третьему п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Соответственно, стороны договора субаренды вправе установить размер платы по нему свободно, без учета размера арендной платы по договору аренды. Косвенно этот вывод подтверждается постановлением Восемнадцатого ААС от 20.04.2017 N 18АП-3490/17.
Поскольку законом не установлено специальных правил определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, представляется, что вышеуказанный подход полностью применим и при субаренде таких земельных участков, то есть по договору субаренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, размер арендной платы может быть установлен выше, чем по самому договору аренды.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ефимова Ольга

Ответ прошел контроль качества

25 октября 2019 г.

г. Краснодар

26 февраля 2014 г.

Дело N А53-10180/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Савенко Л.И., судей Леоновой О.В. и Чесняк Н.В., в отсутствие в судебном заседании истца — общества с ограниченной ответственностью «АПС» (ИНН 6161058250, ОГРН 1106193003872), ответчика — общества с ограниченной ответственностью «Алмаз-ЭМ» (ИНН 2312118611, ОГРН 1052307182344), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алмаз-ЭМ» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.09.2013 (судья Палий Ю.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2013 (судьи Ванин В.В., Величко М.Г., Баранова Ю.И.) по делу N А53-10180/2013, установил следующее.

ООО «АПС» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Алмаз-ЭМ» о взыскании 49 623 рублей 99 копеек задолженности.

Решением суда от 24.09.2013, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 29.11.2013, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Судебные акты мотивированы тем, что ООО «Алмаз-ЭМ» не исполнило обязательства по оплате арендных платежей.

В кассационной жалобе ООО «Алмаз-ЭМ» просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда. Жалоба обоснована тем, что оборудование, взятое у истца в субаренду, не использовалось в мае 2012 года, в связи с чем ООО «Алмаз-ЭМ» не обязано уплачивать задолженность. Стороны не подписывали акт выполненных работ за май 2012 года. Поскольку акты выполненных работ являются первичными документами, подтверждающими хозяйственные операции, то без акта выполненных работ за май 2012 года начисление задолженности неправомерно.

Субарендодатель, предоставивший строительное оборудование во временное владение и пользование, просил взыскать с субарендатора задолженность по арендной плате.

Возражая против требований, субарендатор указал, что оборудование фактически им не использовалось, в связи с чем он не обязан погашать задолженность.

Кассационная инстанция отклонила данные доводы.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом.

Законодательство не связывает арендную плату с физическим использованием арендуемого имущества. Арендатор вправе использовать имущество по собственному усмотрению с учетом ограничений, установленных ГК РФ и договором. Вывод судов о том, что законодательство не требует составлять акты выполненных работ при исполнении договора аренды, правомерен. Правовая природа арендных отношений не предусматривает составление актов выполненных работ. Ведь ни одна из сторон не выполняет для другой какие-либо работы. По договору аренды (субаренды) одно лицо передает другому имущество во временное пользование, что подтверждается актом передачи имущества.

В договоре отсутствуют согласованные сторонами условия, определяющие иным образом плату за переданное в аренду имущество.

Согласно ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились.

Неиспользование имущества не может служить основанием для уменьшения арендной платы.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Участие третьей стороны повышает вероятные риски. Договор субаренды, заключенный согласно нормам законодательства, позволит избежать недоразумений, имущественных претензий и споров, возникающих у арендодателя и остальных сторон сделки.

Все действия по оформлению договоров аренды и субаренды регламентируются Гражданским Кодексом РФ (п.2 ст.615). Закрепляется право на передачу арендованного имущества и своих прав на него по договору третьему лицу.

Без письменного согласия арендодателя сделка будет признана недействительной. Порядок сдачи данной площади в субаренду прописывается в договоре аренды либо прилагается отдельный документ, содержащий согласие арендодателя.

В договоре аренды указывают:

предмет договора с указанием площади и других характеристик;
сумму арендной платы, порядок расчетов;
права и обязанности каждой стороны;
ответственность за невыполнение условий, прописанных в договоре;
срок действия договора;
юридические адреса и реквизиты сторон.

Каждая сторона обязана поставить свою подпись.

Что такое субаренда нежилого помещения? Это сложная сделка, имеющая некоторые риски. Разрешение на сдачу площадей или помещений третьим лицам, прописанное в договоре аренды, имеет положительные и отрицательные стороны.

Плюс для арендатора: не нужно согласовывать с хозяином помещения свои действия. Только арендатор решает, кого он выберет в качестве субарендатора.
Минус для арендодателя: он не может даже предполагать, кому его арендатор в будущем может сдать свободные площади.

Что такое субаренда земельного участка? Разрешен ли такой вид получения дохода в России? Этот вопрос волнует многих граждан, желающих сдать третьему лицу арендованный участок земли.

В Законе об аренде в ст. 8 указано, что арендованный участок или часть его можно передавать в субаренду. Целевое назначение при этом изменять запрещено.

[3]

Также требуется уведомить арендодателя и получить его согласие в письменной форме. Срок рассмотрения предложения – один месяц. Если по истечении этого срока владелец участка не подтвердил согласие или не ответил отказом, арендованная земля может быть передана во временное пользование третьему лицу.

Следует знать, что условия договора субаренды не должны противоречить пунктам и нормам договора аренды. Субарендатор должен помнить, что договор субаренды действует в рамках договора аренды. Все просто: не может быть срок аренды три года, а субаренды – четыре. В случае прекращения действия договора аренды автоматически аннулируется договор субаренды.

Обязательна государственная регистрация подобных договоров . Что такое субаренда земли? Это правовая ситуации, требующая неукоснительного соблюдения всех норм и требований законодательства РФ. Регистрация договора в нотариальной конторе придаст уверенности в том, что арендодатель сдает третьему лицу «чистый» с точки зрения закона участок. Нотариус – страховка от возможных рисков и проблем.

В Налоговом Кодексе РФ в п.288.6 ст.288 указано, что размер платы за субаренду земли не может превышать арендной платы.Субарендатор, как субъект хозяйствования, обязан соблюдать все положения заключенного с ним договора.

Плата за субаренду участка должна вноситься в оговоренные сроки. В случае нарушений положений об оплате, наступает ответственность субарендатора перед арендодателем.

Ни один арендодатель не допустит нарушений в сроках получения платы за субаренду земли. Арендодатель – физическое или юридическое лицо, ответственное за своевременное внесение платежей в городской бюджет. Штрафные санкции из-за нерадивого субарендатора никому не нужны.

При заключении сделки проведите всестороннюю проверку физического или юридического лица, с которым вы планируете сотрудничать. Безответственный субарендатор добавит вам головной боли.

Если вы арендуете площади и собираетесь сдавать их во временное пользование, изучите как можно больше материала на тему: что такое субаренда помещения, как оформить договор субаренды, нюансы субаренды земли и прочие. Правовые знания всегда приносят пользу.

Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);

потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).