Перевод земель из одной категории в другую в 2021 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод земель из одной категории в другую в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Процесс перевода отражен в тексте ФЗ-172, касающегося смены категории наделов. В 2019 году он остался неизменным. Кроме возможности изменения, указывается перечень ограничений, касающийся каждой разновидности надела. Включая прямой запрет, обойти который практически невозможно.
Например, превратить сельскохозяйственные земли в другие можно, при:
· консервации;
· создании охраняемой зоны;
· формирование там черты ближайших населенных пунктов;
· размещение объектов промышленного назначения, если соблюден предел указанной кадастровой стоимости (средней);
· включение земли в общий состав лесного/водного фонда, если она непригодна для ведения там с/х хозяйства;
· размещение объектов общественного значения;
· выполнение заключенных международных соглашений и взятых обязательств.
Простому обывателю осуществить это очень трудно. Проще взять участок для ИЖС, запаса или же промышленности (хотя там тоже имеются ограничения). Например, промышленную территорию можно превратить в другую, если там отсутствует загрязнение, и их не касается проект рекультивации.
Как перевести земельный участок в другую категорию в 2021 году
Она достаточно простая:
- Заинтересованное лицо сначала выясняет наименование ответственного органа, куда ему предстоит обратиться. Обычно, это местная администрация.
- Сбор документов. Нужны правоустанавливающие бумаги, подтверждающие статус гражданина (арендатор или собственник).
- Составление прошения. Строгой формы нет, внешне оно выглядит как стандартное заявление. Главное четко передать основную мысль и указать информацию:
· действующая категория территории;
· намерения заявителя изменить ее;
· кадастровый номер;
· обоснование просьбы;
· подтверждение полномочий.
• Подать готовый комплект документов сотруднику уполномоченного органа. Взамен получить расписку, где кроме списка принятых бумаг будет примерная дата повторного обращения• Дождаться решения властей. Если оно положительное, данные о территории в системе будут изменены, а гражданин получит соответствующее уведомление. Все обновления укажут в выписке. Нововведения станут постоянными, до проведения следующей похожей процедуры• Выполнить запланированные мероприятия, связанные с использованием надела. Теперь они законодательно разрешены
В прошении гражданину могут отказать. Тогда ему придет письменный ответ, где отказ дополнят пояснениями. Если причины устранимые, можно обратиться повторно. Например, неполный набор документов, просроченные справки или неверно составлено обращение. Такие недочеты легко исправить. После чего человек вправе снова посетить администрацию.
Новые данные будут внесены в систему Росреестра и там останутся. Ходатайство гражданин может написать самостоятельно или, скачав типовую форму, заполнить ее. В составлении подобных документов новичкам помогают юристы. Это недорого, зато гарантия избежать ошибок.
В теории процесс кажется простым. Собрав документы, человек передает их уполномоченному органу и ждет решения. На практике заявителям часто отказывают и причины вполне тривиальные.
Сельскохозяйственные земли, категорию которых граждане хотят изменить, являются плодородными. Соответственно, они представляют ценность. Там хорошо растут злаки и другие культурные растения. Нецелесообразно разрешать строительство.
Шансов больше, если участок заброшен или снизилась урожайность. Все зависит от проведенной экспертизы. Специалист оценивает качество, эффективность ее использования. Насколько это повлияет на местную экологию, ухудшит или существующее положение.
Смена категории не просто изменит порядок использования земли. Она влияет на кадастровую стоимость объекта. Что соответственно, изменит налог, выплачиваемый собственником.
Налоговая база обновляется в следующем указанном налоговом периоде после процедуры. Получается, гражданин заплатит один раз по старой методике начисления. Потом размер налога изменится.
Законодательство не принуждает граждан проводить оценку. Это желание самого пользователя, если новый размер выплаты, его не устраивает. Можно оспорить это в суде, а для подтверждения своей позиции использовать данные оценки.
Генеральный план – общая схема, где отражены сведения, касающиеся развития территории. До утверждения документа осуществить смену категории проще. Для чего гражданину достаточно принять участие в местных публичных слушаниях.
Время утверждения для генерального плана определено Градостроительным кодексом (24 статья). Проект плана будет закреплен, когда закончатся все публичные слушания и позиции заинтересованных лиц учитываются.
Собственники наделов вправе оспорить готовый план, если он влияет на их законные права. После утверждения шансы изменить категорию уменьшаются, но это возможно. Надо подать заявку, где попросить внести изменения в него.
На практике непросто изменить категорию. Иногда это возможно. Уполномоченный орган дает категорический отказ. Например, с/х земли признаны ценными и строиться там нельзя.
Собственники могут применить альтернативу. Не устраивать самострой, а сменить вид разрешенного использования. Это существенно проще, правда она не считается универсальным решением проблемы.
Другой вариант – участвовать в организации утверждения генплана, когда туда вносятся глобальные обновления. Будут публичные слушания, где позиция заинтересованных людей учитывается.
Отрицательное решение выносится по следующим причинам:
· ходатайство подало неуполномоченное лицо;
· собраны недостоверные документы;
· пакет документации неполный;
· в прошении обнаружены ошибки;
· перевод невозможен;
· ходатайство передано в другую инстанцию;
· экологическая экспертиза содержит отрицательные результаты;
· установлен запрет.
Причина будет описана в тексте постановления, которое получит заявитель. Бывают устранимые или неустранимые.
Первые можно исправить, например, заменить бумаги или переписать обращение. После чего заявитель вправе обратиться снова. Вторые исправить невозможно. Придется искать альтернативные варианты или забыть о своих планах. Если решение показалось несправедливым, заявитель может обжаловать его.
Чтобы узнать о виде разрешенного использования надела, нужно получить выписку из ЕГРН. Это Единый государственный реестр недвижимости, куда вноситься информация обо всех объектах. В документе будет указан один из вариантов эксплуатации участка:
- основной;
- условно-разрешенный;
- дополнительный.
Переход от первого к второму варианту возможен только при условии отсутствия явных противопоказаний. Решение принимает комиссия по вопросам землепользования. Чтобы инициировать публичное слушание (именно так решается вопрос об изменении ВРИ), владельцу надела нужно подать заявление в муниципалитет. После рассмотрения заявления чиновники готовят заключение. Если результат положительный, о нем сообщают в Росреестр и вносят изменения в ЕГРН.
Как переводят земли сельхозназначения в ИЖС? Изменить статус допускается при наличии веских оснований. Решение принимается местной администрацией. Это связано с тем, что в результате перехода снижается кадастровая стоимость земли, что в свою очередь отражается на доходе государства. Землевладельца обяжут компенсировать предполагаемые потери.
Надел СХН переведут в категорию земли населенного пункта только в случае его вхождения в пределы города, села или поселка. Таким образом переход возможет при соблюдении таких условий:
- расположение в непосредственной близости от границ населенного пункта (это должно отображаться в генеральном плане застройки);
- нахождение участка на территориях, которые рассматривают в качестве резерва для расширения пределов того или иного поселения;
- не нанесение вреда недрам, в случае возведения постройки (должно быть соответствующее заключение экологов);
- отсутствие других противопоказаний на государственном уровне.
Статус надела меняется согласно утвержденной документации по землеустройству (территориальному планированию).
Таким образом перевод участка в категории, позволяющую осуществлять индивидуальное жилищное строительство возможен только при отсутствии нарушения требований действующего законодательства.
Чтобы однозначно ответить на вопрос о том, можно ли землю сельхозназначения перевести в ИЖС, нужно знать вид разрешенного использования конкретного надела. Возведение жилых постройках на землях СХН допускается при условии, что в качестве ВРИ участка в документах указано ведение одного из видов хозяйства:
- дачного;
- садоводства.
После изменения статуса угодий владелец сможет ощутить ряд преимуществ. Все возведенные им постройки будут узаконены и официально введены в эксплуатацию. Проживающие в доме лица смогут получить постоянную регистрацию. Кроме этого, изменение статуса существенно увеличит стоимость объектов недвижимости, построенных на участке.
Как перевести землю из сельхозназначения в ИЖС в 2021 году
Перевод земли из сельскохозяйственного назначения под ИЖС осуществляется на основании подачи заявления и дополняющих его документов. Пакет состоит из:
- копии удостоверения личности заявителя (гражданского паспорта);
- выписки из ЕГРП;
- заключения экологической экспертизы (при условии, что это предусмотрено законодательными нормами);
- расчета убытков сельскохозяйственного производства в случае перевода участка в другую категорию;
- свидетельства, подтверждающего право собственности на угодья.
Если в местные органы власти обращается законный представитель землевладельца, он должен подтвердить свои полномочия нотариально удостоверенной доверенностью.
Правильно оформленное ходатайство и полностью сформированный пакет документов не являются гарантией того, что местные власти примут положительное решение. Заявителя может ожидать отказ. Он будет законным и обоснованным в случае, если:
- в ходе проведения экологической экспертизы было принято отрицательное решение;
- документы по землеустройству не соответствуют тому целевому назначению, которое хочет добиться владелец участка;
- в соответствии с действующим законодательством РФ изменить статус конкретного объекта невозможно.
При принятии решения об изменении статуса земель СХН чиновники руководствуются особым правилом. Перевод в ИЖС окажется невозможным при условии, что кадастровая стоимость надела окажется на 50% больше, чем средняя по региону. Отказ также получит владелец угодий, на которых расположены пашни, пастбища и луга, многолетние фруктовые сады. Такие категории земель считаются особо ценными.
Каждого собственника надела, желающего начать строительство на участке, волнует вопрос – сколько стоит перевести землю сельхозназначения в ИЖС. Ответить на него поможет выписка Росреестра. Услуга обойдется владельцу в 30% от указанной в кадастре цифры.
Также следует не забывать о том, что нужно будет подготовить проект на строительство дома и оплатить проведение экологической экспертизы. Дополнительные расходы будут понесены и в том случае, если возникнет необходимость в консультации профильного юриста. Стоимость услуг адвоката будет напрямую зависеть о того, какие функции ему предстоит выполнять.
Что касается сроков рассмотрения ходатайства, то обычно они не превышают 2-3 месяцев. В случае принятия отрицательного решения заявитель будет уведомлен раньше. Отказ он получит уже через месяц.
В 2021 году запрещено изменять категориальную форму сельскохозяйственных земель, если им присуща высокая значимость и эффективное использование.
Недавно законодательством были установлены крупные денежные штрафы, которые могут налагаться в случае нерегулируемого перехода земель сельхозназначения в иные категориальные формы. На правовом уровне эти действия расцениваются как нецелевое пользование.
Перевести данные участки в иную форму весьма затруднительно. Никакие изменения в земельном законодательстве касательно перехода земель населенных объектов не происходили в последние годы.
Перевод таких территорий может быть возможен только в ситуации, если участки были включены в состав административных границ. Как правило, получить одобрение на смену категории в большинстве вариантов невозможно. В практике встречается мало случаев, когда переход получалось оформить.
Для того, чтобы осуществить перевод при данных условиях необходимо в первую очередь направить заявление в уполномоченный орган государственной власти либо местного самоуправления.
Процедурой перевода могут заниматься владельцы, землепользователи среди которых простые и юридические лица, предприниматели или общины из числа малых коренных поселений страны, а также в некоторых случаях органы муниципальной власти.
Подробное описание действий необходимых для процесса пописаны в ФЗ 172, пункте 3:
- сбор документов;
- подача заявления с бумагами в соответствующий орган;
- дождаться получения ответа;
- регистрация полученных результатов.
Конечно не всегда после проведенных действий будет положительный результат, так как иногда заявители получают отказ.
Чтобы перевести земли из одного статуса в другой заявителям следует обратиться в такие организации как:
- в государственные органы региона, в случае если участок относится к водным или территориям из лесного фонда, а также к категории сельхоз земли;
- в администрацию населенного пункта в котором он находится если собственником является муниципальный орган или частное лицо;
- если владельцем является государство, то в данной ситуации придется обратиться к правительству страны.
Само заявление составляется в свободной форме или же на специальном бланке, образец заполнения или написания всегда можно найти в интернете.
На рассмотрение поданного пакета документов, исполнительному органу отведено 2 месяца для органов городских и муниципальных органов, 3 месяца если рассматривать будет Правительство РФ. После того как будет принято решение неважно положительное оно или отрицательное исполнительный орган должен предоставить результаты в течении двух недель с момента его принятия.
Ксерокопия о принятом решении направляется в уполномоченный орган Федеральной Службы государственной регистрации, в отдел кадастра и картографии в течение десяти дней с момента вынесения результата. В соответствии с ФЗ 172 ст.5 изменения вносятся в ЕГРН.
Также следует помнить, что уведомление за предоставленную услугу, в данном случае смену статуса земли предоставляются на безвозмездной основе. А вот услуга по внесению изменений в ЕГРН в соответствии со ст.333.33 Налогового Кодекса РФ потребует оплаты пошлины в размере 350 руб. Как только изменения будут внесены пользователь, владелец сможет использовать угодья в соответствии с присвоенным статусом.
- Семейное право
- Наследственное право
- Земельное право
- Трудовое право
- Автомобильное право
- Уголовное право
- Недвижимость
- Финансы
- Налоги
- Льготы
- Ипотека
Землевладельцы обязаны соблюдать правила пользования участками в зависимости от их принадлежности к определенной категории. Всего их семь:
- Сельскохозяйственные земли.
- Земли запаса.
- Земли населенных пунктов.
- Земли специального назначения (для целей промышленности и т.д.).
- Лесной фонд.
- Водный фонд.
- Особо охраняемые территории.
Это разделение необходимо для защиты земли от несанкционированного использования, а также для сохранения ее полезных свойств. К примеру, не допускается строительство жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения или строительство завода на территориях, относящихся к особо охраняемым.
Если в перечне разрешенного использования участка нет необходимой для пользователя деятельности, единственный выход для возможности ее осуществить – перевести землю в другую категорию.
Однако на осуществление этой процедуры необходимо иметь соответствующие права.
Законным правом подать заявление на изменение категории земли обладают:
- собственники;
- лица, владеющие участками на правах аренды;
- пользователи надела на правах наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.
Разрешение на перевод может дать только местная администрация. Процедура осуществляется в общем порядке, но есть и исключения. Например, жители Дальнего Востока, Сибири и Крайнего севера могут рассчитывать на индивидуальное рассмотрение их вопроса. Но и для них есть непреложные правила.
Так, перевод территорий, относящихся к категории земель населенных пунктов, а также внесение новых участков из других категорий допускается только после пересмотра границ рассматриваемого населенного пункта. Этот момент строго контролируется действующими нормативными актами РФ.
С 05 января 2005 года действует усовершенствованная версия законодательных актов, регламентирующих изменение земельной категории. Корректировка не может быть осуществлена, если законодательно это не допустимо.
При этом компетенция по переводу земель распределяется следующим образом:
1) перевод земель, находящихся в федеральной собственности, осуществляется Правительством Российской Федерации;
2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (Правительство Ульяновской области);
3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления;
4) земель, находящихся в частной собственности:
земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (Правительство Ульяновской области);
земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.
Заявление пишется в свободной форме, но в тексте обязательно должна содержаться следующая информация:
- кадастровый номер земельного участка;
- адрес местоположения;
- текущая и желаемая категории;
- данные заявителя;
- данные о документе, дающем право на перевод надела в другую категорию (выписка из ЕГРН, договор аренды и т.д.).
К заявлению прикладываются следующие документы:
- проект землеустройства с обоснованием изменения категории;
- выписка из ЕГРН, в которой излагаются полные сведения о земельном участке;
- копия общегражданского паспорта (для физических лиц) или выписки из ЕГРЮЛ (для организаций);
- заключение экологической экспертизы, если ее проведение требуется для внесения изменений;
- письменное согласование перевода, полученное от собственника участка, если это не заявитель.
В заявлении можно указать о необходимости смены категории участка или о выводе земли из состава определенной категории для дальнейшего присвоения новой.
Практически все документы могут быть получены муниципалитетом самостоятельно путем использования межведомственного обмена. Однако согласие собственника и копия документа, удостоверяющего личность, должны быть обязательно приложены заявителем.
Решение по заявлению принимается в установленные сроки, а именно:
- 3 месяца – если ходатайство для утверждения направляется в Правительство РФ;
- 2 месяца – если решение принимается муниципалитетом.
Вердикт направляется заявителю в течение 14 дней с момента рассмотрения. Письменное решение органов власти является бессрочным.
Характерные особенности перевода земель из разных категорий в другую регулируются ФЗ № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 года «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Если участок отличается особой ценностью или продуктивностью с точки зрения ведения сельского хозяйства, то, вероятнее всего, перевод будет невозможен. Исключения случаются не часто.
Кроме того, неправомерное изменение целевого назначения такого надела может грозить наложением штрафных санкций. Размер штрафа может достигать 250 тысяч рублей – сумма зависит от кадастровой стоимости надела. Не стоит пытаться обойти закон, так как в отношении сельскохозяйственных земель наказание неизбежно.
Смена целевого назначения возможна только в следующих условиях:
- проведение консервации земли (временного изъятия из оборота);
- включение участка в природоохранную зону;
- перенос черты населенного пункта;
- признание участка непригодным для ведения сельскохозяйственной деятельности;
- планирование строительства дорожных магистралей или других инфраструктурных сооружений и линейных объектов;
- изъятие земли для целей обороны страны;
- добыча полезных ископаемых;
- размещение объектов бытового, медицинского и иного назначения, если другого места для строительства нет;
- выполнение обязательств международного характера.
Согласно ч.2 ст.7 ФЗ № 172-ФЗ изменение вида разрешенного использования не допускается в отношении особо ценных и плодородных участков, а также в случае, когда кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий на 50 % и более превышает среднюю по региональному рынку.
Перевод земель специального назначения, в частности промышленных, реализуется гораздо проще, чем изменение участков других категорий. Однако и тут в некоторых случаях действуют запреты на осуществление процедуры.
Перевод невозможен, если:
- почвенный слой сильно загрязнен;
- на территории находятся заброшенные или аварийные здания;
- на территории оборудована свалка.
Но и в этих случаях можно попытаться получить разрешение. Сделать это можно путем утверждения проекта рекультивации или произвести мероприятия по восстановлению поверхности земельного участка по решению собственника.
Перевод таких земель в другую категорию возможен только после проведения экологической экспертизы (п. 1 ст. 10 ФЗ № 172). В случае положительного решения изменение осуществляется по общим правилам.
Если в результате экспертизы обнаружиться, что смена вида допустимого использования приведет к утрате природоохранного, культурно-исторического, оздоровительного или иного важного значения, то в осуществлении процедуры по изменению будет отказано.
Для изменения категории земель лесного фонда также потребуется соблюсти некоторые условия:
- корректировки должны быть согласованы с существующей документацией по территориальному планированию территории и лесоустройству;
- смена расположения границ населенного пункта;
- необходимость в отведении участков под застройку или строительство линейных объектов.
Если заявитель не преследует вышеперечисленные цели, то перевод возможен после положительного решения в результате проведения экологической экспертизы. Эта процедура заказывается на основании существующих документов по лесоустройству в конкретном регионе.
Законодательно выделены следующие земли:
✔ территории, предназначенные для сельского хозяйства;
✔ выделенные для населенных пунктов;
✔ выделенные для промышленной, энергетической, транспортной, оборонной деятельности, земли спецназначения;
✔ особо охраняемые объекты;
✔ принадлежащие запасу, водному или лесному фонду.
Чаще всего причиной перевода земельных наделов служит необходимость в строительстве на данной земле зданий и сооружений. Например, законом запрещено использовать сельхоз земли под строительство жилых объектов, поэтому для воздвижения постройки нужно реализовать перевод земель сельхозназначения в другую категорию.
Перевод подобных земель наиболее строго регулируется законом и возможен только для определенных целей:
✔ перевод связан с началом процесса добывания полезных ископаемых;
✔ на земле будут прокладываться объекты инфраструктуры – дороги, электричество и т.д.;
✔ земельный надел сохранится в прежнем виде;
✔ участок планируется предоставить государству в оборонных целях.
В 2018 году перевод сельхозземель в другую категорию запрещен.
Перевод данной категории земель встречается редко, и возможен лишь в случае, если данная земля по-прежнему будет включена в установленные границы населенного пункта.
К землям населенных пунктов относят:
✔ социально-деловая и жилая зоны;
✔ сельскохозяйственные наделы;
✔ военные объекты;
✔ производственные территории;
✔ зоны инженерных коммуникаций и транспортных структур;
✔ земли спецназначения.
Перевод земли бывает затруднителен или не возможен вовсе в некоторых случаях.
✔ Если на территории присутствуют строения в аварийном состоянии, а сам участок загрязнен. Для перевода необходимо привести землю в надлежащий вид.
✔ Если поврежден почвенный слой земельного владения. Для изменения статуса такого владения, собственнику нужно произвести рекультивацию участка.
Законодательством разрешено подавать ходатайство:
- собственнику владения;
- землепользователю;
- землевладельцу;
- арендатору.
В ходатайстве должна содержаться следующая информация:
- номер участка согласно кадастровому учету;
- исходная и желаемая категории земли;
- причина перевода;
- доказательство права собственности на владение. Стоимость процедуры изменения земельной категории рассчитывается из размера владения и составляет 9 — 12 тысяч руб. за одну сотку.В случаях, когда заявление о переводе исходит не от собственника, арендатора, пользователя или владельца земли, заявка отклоняется сразу же при ее подаче. Если компетентным органом будет выявлено, что пакет документов, прилагаемых к заявке, сформирован не корректно, то заявка может быть отклонена в течение одного календарного месяца.
Перевод разрешенного использования земель из одной категории в другую 2021
- Блоги
- Инструктаж
- Экспертное мнение
- Спецпроекты
- Вопрос-ответ
- Календарь
- Каталог
- Объявления
- Статьи
Смыслом указанного законопроекта является упорядочение управления землями Российской Федерации. Нужно навести порядок в вопросе, что можно делать на земельном участке, а чего нельзя. На этот вопрос порой нелегко ответить не только гражданам, но и земельным юристам, судьям.
Почему? Одновременно существует сразу несколько способов влияния на хозяйственную деятельность на земельном участке: посредством отнесения земельного участка к определённой категории земель, зонирования территории, установления особых регламентов и положений для некоторых охраняемых земель, а также в некоторых случаях использование земли определяется в документации по планировке территории.
При этом все способы не очень хорошо между собой увязаны. Это часто приводит к тому, что одно управленческое решение может не вполне соответствовать другому. Например, губернатор изменяет категорию земель сельскохозяйственного назначения в расчёте на строительство промышленного предприятия, а орган местного самоуправления может издать правила зонирования, которые предписывают в этом месте строить склады.
Хорошо известный пример несогласованности законов – это расхождения государственного лесного реестра и Единого государственного реестра прав на недвижимость, когда одно и то же пространство государственные органы (правда, в разных реестрах) числили и как собственность граждан, и как собственность государства, и как дачный участок, и как лесной. Вероятно, граждане даже не догадываются, сколько обстоятельств нужно проверить перед покупкой земельного участка, чтобы полностью защитить свои права.
Такого пёстрого порядка управления землями, как это есть в России, вероятно, в мире больше нигде нет. Минэкономразвития проанализировало зарубежный опыт и пришло к выводу, что он строится на более-менее единообразном порядке видов деятельности, которая возможна на земельном участке. Деление земель по категориям не осуществляется, зато повсеместно распространено управление землями через территориальное зонирование и утверждение детальных планов территории.
Это неспроста: ведь то, что можно делать на участке, напрямую определяет его экономическую ценность. Предсказуемость использования земельного участка в соответствии с намеченным инвестиционным планом является краеугольным камнем рыночной экономики. Как можно говорить о развитии предпринимательства и производства, когда может оказаться, что на участке, который был куплен для строительства завода, нельзя строить промышленный объект?
Разнобой с законами случился не вчера. Главный кол в старую систему управления землями вбил Градостроительный кодекс, который ещё в 2005 году объявил о необходимости зонирования всей территории. Но его нормы были таковы, что несмотря на составленную карту зон, они не имели правового значения в отношении большей части страны: лесных земель, сельскохозяйственных, природоохранных и т. п. Однако он ввёл иной способ определения использования земель: возможность установления набора видов разрешённого использования для всех земельных участков, включённых в определённую территориальную зону. В чём ключевая разница такой системы от деления земель по категориям?
Во-первых, определить использование через территориальные зоны дешевле для органов власти в расчёте на каждый земельный участок, нежели определять целевое назначение для каждого участка в отдельности. Это совершенно бесплатно для правообладателя земельного участка, в то время как решение о переводе земель из одной категории в другую иногда сопровождается платными экспертизами за счёт заявителя.
Во-вторых, зонирование более беспристрастно: зона, как правило, не устанавливается для одного земельного участка. Это не позволяет выделить «любимчиков» власти. Зоны должны быть основаны на документах территориального планирования, которые обосновывают ту или иную деятельность расчётными данными.
В-третьих, зонирование более предсказуемо – правила землепользования и застройки проходят общественное обсуждение, в то время как решения об изменении категорий земель принимаются без обсуждения.
Зоны – более гибкий инструмент определения земельной политики: в составе каждой зоны может быть несколько видов разрешённого использования земельного участка, которые в дальнейшем выбирает сам владелец земельного участка.
Кроме того, зоны всегда лучше защищают ценные земли. Ведь у них есть границы, в то время как у категорий земель их нет. Категория земель записывается только как учётный показатель у существующего земельного участка. То есть если земельный участок сельскохозяйственного назначения не образован, а есть просто луг, то и защитить этот луг система категорий земель не в силах.
Противоречие системы управления землями при введении зонирования Градостроительным кодексом было очевидно. Но целесообразно было обкатать зонирование хотя бы в городской среде. К 2012 году органы государственной власти убедились, что зонирование заработало. Тогда Государственный совет принял решение о переходе к зонированию всей страны.
Владельцам земельных участков волноваться не о чем: все расходы по оформлению берёт на себя государство. Ключевым положением законопроекта является не допустить пробелов в связи с отменой категории земель. Категории земель отменяются только тогда, когда участок получит разрешённое использование по новым правилам. Это сделано для того, чтобы защитить сельскохозяйственные земли от застройки, избежать неразберихи, пока мы отменяем категории.
Законопроект существенно усиливает защиту сельскохозяйственных земель по сравнению с имеющимся регулированием. Сейчас в отношении сельхозугодий нет порядка определения их видов разрешённого использования. Одновременно с этим законопроектом Минэкономразвития разработало проекты других законов, касающихся определения видов использования указанных земель, а также порядка проведения землеустройства. Они вступят в силу до закона об отмене категории. Это позволит плавно, без ошибок перейти к определению использования земель посредством зонирования.
- АПК-органы управления
- ветеринарные препараты, ветеринарные учреждения
- ГСМ, биотопливо
- корма, добавки для животных
- оборудование для АПК, промышленное, весовое
- обучение
- сельхозпроизводители / сельхозпредприятия
- сельхозтехника, запчасти
- семена, посадочные материалы
- средства защиты растений, удобрения
- страхование
- строительные материалы
- финансовые учреждения
- элеваторы, мелькомбинаты
- Аграрные СМИ
- Сельскохозяйственная продукция и сырье
- Сельхоз техника
- Сельскохозяйственная техника, оборудование, запчасти
- Удобрения, агрохимия, семена, саженцы
- Животные и птица
- Услуги
- Недвижимость
- Работа
- Знакомства
- Разное
На данный момент существует ряд нестыковок Классификатора ВРИ с градостроительными регламентами. Постепенно к началу 2021 года ПЗЗ претерпят изменения и будут приведены в соответствие с Классификатором.
Наиболее наглядный пример связан со строительством жилого дома на землях КФХ, поскольку в Классификаторе ВРИ нет такого вида использования участка. Поэтому муниципалитеты не выдают разрешение на постройку, так называемого, дома фермера. Можно уточнить в ПЗЗ администрации, относится ли возведение жилого помещения к условно разрешенному для данного надела. Проблема может решиться, если основной ВРИ заменить на условно разрешенный или назвать дом хозяйственной (складской) постройкой. Но прописаться в нем будет невозможно.
Административный регламент устанавливает перечень документов, которые должны подаваться вместе с заявлением на изменение вида разрешенного использования надела. Категория участка земли может повлиять на количество документов, которым потребуется расширить вышеперечисленный перечень.
Подать пакет документов можно несколькими способами и в каждом случае требования к его формированию могут отличаться. Рассмотрим каждый случай подробнее.
В администрацию заявление с документами подается при необходимости:
- проведения публичных слушаний, в результате которых будет согласовано установление нового ВРИ;
- приведения имеющегося вида разрешения в соответствие с Классификатором.
Прикладываются следующие копии:
- паспорта заявителя или нотариальной доверенности представительного лица собственника (арендатора) земли;
- выписки из ЕГРИП для предпринимателей (ЕГРЮЛ для юридических лиц), а также свидетельства о регистрации юр. лица или ИП;
- бумаги правоустанавливающего характера на землю и строения;
- когда заявитель не собственник земли (например, участок арендуется), то необходимо получить согласование от собственника, что он не возражает по поводу изменения ВРИ.
- схема расположения земельного участка.
Заявление будет иметь форму прошения о приведении ВРИ в соответствие с Классификатором.
Администрация самостоятельно может запросить необходимые документы:
- кадастровый паспорт участка,
- выписку из ЕГРН,
- правоустанавливающие документы.
Но заявитель вправе приобщить их к пакету подаваемых документов по своей инициативе.
Сроки принятия решения составляют в зависимости от необходимости проведения слушаний 30-60 рабочих дней.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?
Вся территория России разделена по отдельным зонам. Одни предназначены для заселения, там находятся поселения (города, села), на других выращивают овощи и т.д. Такая система помогает государству эффективно распоряжаться землей, управляя процессом застройки, развитием животноводства и других аспектов жизни.
Зонирование помогает правильно и рационально пользоваться наделами. Например, плодородные территории выбирают для ведения там сельского хозяйства, а засушливые и удаленные участки – для промышленных нужд. Характеристики каждого участка, включая его вид, отражены в едином реестре.
Важно! Эти понятия разные, нельзя путать с указанным целевым назначением или типом разрешенного использования. Они взаимосвязаны, но разные по сути.
Все категории описаны в тексте 7 статьи, Земельный кодекс:
Процесс перевода отражен в тексте ФЗ-172, касающегося смены категории наделов. В 2020 году он остался неизменным. Кроме возможности изменения, указывается перечень ограничений, касающийся каждой разновидности надела. Включая прямой запрет, обойти который практически невозможно.
Например, превратить сельскохозяйственные земли в другие можно, при:
Перед переводом земельного участка из одной категории в другую, следует принять решение о целях его дальнейшего использования, что и определит наиболее подходящую категорию. Кроме этого, придется решить и финансовые вопросы, связанные с переводом.
Стоимость перевода в 2020 году земельного участка вне зависимости от его категории варьируется от 9 000 до 12 000 рублей за сотку. Это на 2000 – 3000 больше, чем в предыдущие годы.
При этом окончательная сумма будет известна после того, как специалисты оценят уровень сложности предстоящих работ. Помимо внесения денежных средств за смену категории, для успешного завершения процесса перевода земельного участка желательно нанять юриста для общения с представителями власти.
Каждый надел можно использовать в рамках его назначения, которое связано с установленной государством категорией. Неважно, собственник гражданин или простой арендатор, ему надо следовать требованиям закона.
К примеру, на территории с/х назначения можно заниматься растениеводством или животноводством, разбить огород. А земли под ИЖС застраивать домами: одноэтажные, многоэтажные или устанавливать нежилые постройки.
Законодательство допускает возможность изменения категории. Согласно планам гражданина. Порядок определен ФЗ-172. Заинтересованному лицу надо подать ходатайство, адресовав его в муниципалитет. Результат зависит от решения, принимаемого местными органами. Свое обращение гражданин дополняет комплектом документов.
Сложнее присвоить участку категорию «населенный пункт» или же вывести с нее. Тогда происходит изменение существующих границ, это надо закрепить документально.
Основная причина, вынуждающая человека инициировать данную процедуру – не соответствие назначения земли его планам использования.
Например, семье государство передало участок для ведения там хозяйства. Однако, граждане хотят построить дом, прописаться и жить постоянно. Для чего им нужна территория с разрешением ИЖС. Иначе построенный ими дом будет признан самостроем и администрация вправе снести его. А пользователя объявить нарушившим предписания. Ему грозит штраф, возможно, изъятие надела.
Каждый участок может быть использован только в соответствии с назначением, которое напрямую связано с установленной категорией.
Например, сельскохозяйственные земли могут быть использованы для растениеводства и животноводства, а на землях населённых пунктов разрешается строить малоэтажные дома, многоэтажные, а также вспомогательные постройки.
При этом собственник может иметь другие цели на имеющийся надел. Законодатель предусмотрел, что изменение категории возможно. Так, порядок определяется Федеральным законом № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Процедура заключается в подаче ходатайства в администрацию муниципального образования. Специальной формы документа нет, но в нём обязательно должна быть отражена информация:
- нынешняя категория и та, которая необходима заявителю;
- кадастровые данные надела;
- обоснования для изменения данного параметра;
- указание на право заявителя, например, участок является собственностью или лицо выступает в качестве нанимателя.
Скачать ходатайство о переводе земель из одной категории в другую (образец/бланк)
Результат рассмотрения заявления – вынесение акта перевода в другую категорию (в случае принятия положительного решения). Далее этот акт передаётся в Росреестр администрацией, которая рассматривала ходатайство.
Администрация муниципального образования принимает такие заявления в случае, если выступает собственником земли или участок находится в частной собственности у самого заявителя. В противном случае обращаться нужно к первоначальному владельцу, например, к Правительству РФ.
Один из самых сложных вопросов возникает тогда, когда владелец хочет присвоить наделу категорию населённого пункта или наоборот, вывести из неё. Такой случай влечёт изменение границ муниципального образования.
Ссылка на документ: «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»