Поправка на торг при оценке недвижимости 2021

• Авторы
• Резюме
• Файлы
• Ключевые слова
• Литература

При анализе рынка наиболее часто допускаются следующие ошибки:

• слишком большой объём времени уходит на точную оценку ёмкости рынка (хотя для этого бывает достаточно понимания сути других экономических показателей);
• проведение анализа одним каким-то методом без использования других методов;
• не выявление существенных различий между типами конкурентов и потребителей;
• сегментация рынка на основании одних лишь внешних факторов при игнорировании внутренних;
• чрезмерная детализация при проведении сегментации рынка.

Помимо этого, стоит отметить, что оценщики зачастую не приводят в своих отчётах информацию о ценах на участки с указанием ссылок на соответствующие источники информации.

Корректировка на торг при оценке коммерческой и жилой недвижимости

Официально разглашаемые данные предприятий. К таким данным относятся, прежде всего, отчётность предприятий (бухгалтерские отчёты, статистические балансы и т.д.). Главный минус такого источника состоит в том, что такую информацию о себе в открытый доступ выводят лишь немногие компании, хотя использование таких данных часто весьма неплохо раскрывает картину рынка.

Внутренняя пресса предприятия. Под внутренней прессой предприятия понимаются новости, публикуемые на сайте организации. Достаточно часто в таких новостях можно увидеть последние тенденции исследуемого рынка, актуальные проблемы этой сферы и т.д.

Публикации во внешней прессе. Данная информация хороша для использования преимущественно в ознакомительных целях, хотя часто в таких публикациях проскакивают сведения, позволяющие «сложить мозаику» актуального состояния рынка.

Интервью со специалистами компаний. Для сбора интересующих вас данных вы можете проинтервьюировать специалистов компаний, которые представляют исследуемый рынок. В качестве обоснования проведения такой беседы можно либо сказать, что вы занимаетесь оценочной деятельностью, и для этого вам нужны сведения по рынку, и в частности, по данной компании, либо можете сказать, что вы занимаетесь созданием и публикацией статей по актуальному состоянию рынка в обследуемой сфере.

Бывают случаи, когда представители компаний отказываются давать интервью. Для того, чтобы обойти подобные отказы, можно применить следующий приём: запаситесь некоторой информацией по состоянию рынка, и начните разговор с изложения этих данных. а также с того, что у вас есть соответствующие гипотезы. И скажите, что для проверки этих гипотез вам нужны такие-то данные. Вероятность того, что с вами пойдут на контакт резко повышается.

Интервью с отраслевыми специалистами. К отраслевым специалистам относятся эксперты НИИ, РОСПОТРЕБНАДЗОР-а, других подобных организаций, а также покупатели и заказчики в интересующем сегменте рынка. Преимущество обращения к таким потребителям заключается в том, что они имеют более обширное представление о рынке (да и вообще видят рынок под другим углом), нежели специалисты компаний.

Специализированная пресса. Достаточно несложно найти журналы, газеты и справочники, специализирующиеся на некотором сегменте рынка (например, на недвижимости). Если внимательно полистать такое издание, в нём обязательно можно найти данные, представляющие интерес в рамках вашего анализа.

Органы сертифицирования, лицензирования, налогообложения и т.д. Также способны дать немало ценной информации по состоянию рынка на актуальный период. Хотя такие учреждения (как впрочем, и органы статистики) способны предоставить информацию преимущественно количественного типа, а интерпретацией полученных данных придётся заниматься самостоятельно.

Торгово-промышленные палаты и другие учреждения, оказывающие содействие развитию бизнеса. Способны предоставить достаточно ценную информацию в виде отчётов о состоянии бизнеса и рынков, материалов по проводившимся исследованиям рынка, а также информацию о месторасположении интересующих объектов.

Маркетинговые, консультативные и рекламные агентства. Поскольку специалисты этих агентств часто занимаются исследованием рынка, они способны предоставить и результаты этих исследований, и информацию по актуальному состоянию рынка, Кроме того, на сайтах таких организаций часто публикуются статьи, содержащие информацию по состоянию рынка на интересующий период.

Специализированные выставки. На них обычно компании представляют свои последние достижения в области техники, текстильной промышленности и др. отраслях, которые могут иметь отношение к исследуемому рынку. На выставках вы вряд ли получите ценную информацию, затрагивающую маркетинговую часть, но зато они предоставляют возможность познакомиться и наладить связи с крупнейшими игроками интересующего вас рынка.

Базы данных, каталоги, справочники. Хороши лишь на начальном этапе поиска информации, поскольку не содержат каких-либо детальных данных о экономическом состоянии рынка, зато могут дать достаточно полную информацию о имеющихся игроках рынка (хотя и не всегда, поскольку бывали случаи, когда крупных и солидных компаний в таких справочниках не находилось).

Автоматизированные банки данных. Могут содержать исчерпывающую информацию по интересующему сегменту рынка, доступ к которой обеспечивается в кратчайшие сроки. Однако они не всегда содержат сведения по интересующему рынку (поскольку создаваясь частными организациями, затрагивают лишь отдельные рынки, в число которых может и не входить исследуемый вами рынок). Кроме того, получение доступа к ним часто оказывается проблематичным. К некоторым банкам данных можно получить доступ за умеренную плату.

Если нельзя так просто убедить комиссию в том, что у вас такой-то рынок, вы просто перечисляете необходимые факты относительно этого рынка. Например, вы показываете количество сделок за определённый промежуток времени, приводите сведения с реестров, где указаны параметры аналогов и т.д. Например, был случай, когда в Еврейской Автономной области за 4 года было зафиксировано 3 сделки с недвижимостью, и комиссия была удовлетворена лишь тогда, когда ей были приведены данные с РОСРЕЕСТРА, а также ряд дополнительных сведений.

До какого момента ретроспективно можно брать аналоги до даты оценки?

Подходящие аналоги можно брать до любого момента. То есть, вы можете брать сделки, которые были и полтора года назад, и восемь лет назад. Главное при этом правильно посчитать корректировки на дату.

Что указывать в отчёте, если по моему проекту есть всего два аналога и голые рынки?

Прямо таки и указывайте, что у вас всего два аналога и голые рынки. Единственное, что важно сделать – привести доказательства, которые убедят комиссию, что по вашему проекту положение дел именно такое.

В общем виде корректировки представляют собой поправки, вносимые в цену оцениваемого объекта с учётом его отличий от аналога. То есть, суть корректировки выражается в следующем вопросе: за какую цену мог бы быть продан аналог, если бы обладал абсолютно теми же свойствами, что и оцениваемый объект.

При работе с корректировками необходимо придерживаться следующего правила: поправки в расчётах цены идут от аналога к оцениваемому объекту при условии, что оба эти объекта сопоставимы.

Вносятся корректировки в:

• денежных единицах. Представляют собой сумму, которая добавляется в цену объекта или же вычитается из неё. Денежные корректировки бывают абсолютными и относительными. Абсолютные поправки влияют на цену объекта в целом и их размер не зависит от количества сравниваемых параметров у одного объекта. Относительные же поправки влияют на стоимость отдельных единиц сравнения, и уже через них – на стоимость самого объекта.
• процентах от стоимости. Такие поправки, как правило, рассчитываются отдельно, после чего просто умножаются на цену оцениваемого объекта. Процентные ставки также могут рассчитываться, как для объекта в целом, так и для отдельных его единиц сравнения. Этот метод внесения корректировок используется тогда, когда заметные различия между объектом оценки и аналогом определённо есть, но непосредственно в денежном эквиваленте их выразить нельзя.
• долях единицы (используется реже всего)

Если корректировки вносятся, исходя из наличия у объекта оценки некоторого дополнительного параметра, добавляемая сумма рассчитывается не с учётом того, сколько было затрачено на создание этого параметра, а с учётом того, насколько этот параметр ценится на рынке. Например, если на косметический ремонт квартиры ушло 10000$, а при прочих равных условиях, на рынке квартиры с таким же косметическим ремонтом стоят на 6000$ дороже, то эта квартира также прибавляет в стоимости всего 6000$.

Порядок внесения корректировок следующий:

• выявление элементов, влияющих на цену объекта (единиц сравнения)
• сопоставление объекта оценки с аналогами, а также аналогов друг с другом в целом и по единицам сравнения
• определение суммарной корректировки для каждого сравниваемого объекта
• анализ стоимостей каждого объекта после корректировки и выведение относительной стоимости оцениваемого объекта

Процентные корректировки делятся на:

• независимые, при вычислении которых, каждое свойство объекта рассчитывается независимо от других свойств, после чего поправки по всем свойствам суммируются. Полученный суммарный процент и является тем коэффициентом, на который впоследствии и умножается сумма оцениваемого объекта.
• кумулятивные, при расчёте которых каждое свойство объекта оценивается в увязке с оценкой других свойств. То есть, определяется процентный вклад каждой поправки во влияние на стоимость объекта, после чего корректировка по каждому свойству множится на полученный процентаж. Затем полученные поправки умножаются друг на друга, после чего и выводится конечное значение корректировки.

Методы расчёта корректировок делятся на количественны и качественные. Количественные методы используются в случаях, когда количество аналогов превышает число ценообразующих факторов. В остальных случаях используются качественные методы расчёта корректировок.

К количественным методам расчёта корректировок относятся следующие:

• анализ парных продаж. При этом методе сравниваются две продажи, объекты которых отличаются лишь по одному свойству, после чего выводится вклад каждого свойства в стоимость объекта.
• статистический анализ. Вычисление значения корректировки на основе большого количества данных по аналогам. Одним из видов статического анализа является относительный сравнительный анализ, при котором в первую группу зачисляют аналоги, превосходящие объект оценки по стоимостным характеристикам, а во вторую группу – аналоги, имеющие более низкие показатели, чем оцениваемый объект. Сравнительный анализ позволяет выделить диапазон цен, в котором лежит определяемая стоимость. Другой вид статистического анализа – корреляционно-регрессионный, при котором анализируются взаимосвязи между ценой объектов и изменениями параметров этих объектов. Такой подход требует большого числа данных, так как на маленькой выборке корреляции получаются очень неточными.
• графический анализ. Вычисление значения корректировки при наличии некоторой переменной, выражающейся в графическом виде. Например, стоимость объектов недвижимости меняется при их приближении к городской черте. В данном случае, приближённость и будет той самой переменной, сообразно которой по графику и будет меняться стоимость объектов недвижимости.
• трендовый анализ. Отслеживание тенденций рынка, которые так или иначе могут повлиять на цену объекта оценки.
• анализ косвенных данных. Отслеживание тех параметров рынка, которые непосредственно не относятся к оцениваемым свойствам, но могут также повлиять на цену сделок.
• сведение к единице сравнения. Например, в случае с участками, можно определить среднюю стоимость одного квадратного метра (исходя из цен ранее проданных объектов в соотнесении с площадью этих объектов). После того, как будет вычислена цена квадратного метра, исходя из неё, можно вносить поправки.
• анализ чувствительности объекта оценки, анализ затрат и т.д.

К качественным методам расчёта корректировок относятся:

Все вышеуказанные расчёты предполагают оценку характеристик-аналогов. Параметры аналога называются факторами, и могут быть количественными и качественными. К количественным параметрам относится все свойства, которые подаются числовому выражению. Например, площадь квартиры или участка, удалённость объекта от черты города и т.д. относятся к количественным факторам. А такие параметры, как состояние участка, пригодность земли для засева и др. не могут выражаться числами, потому относятся к качественным.

Факторы также можно поделить на непрерывные и дискретные. Непрерывные факторы не ограничены в своём количестве и допускают широкий диапазон шага. К ним можно отнести площадь объекта и его удалённость от черты города, поскольку они допускают неограниченное число различающихся между собой вариантов. Дискретные факторы обычно ограничены некоторым количеством вариаций. К таким факторам относится число комнат в квартире, количество балконов и т.д.

Для того, чтобы корректно оценивать различия между факторами объекта оценки и аналогов введены следующие типы шкал:

• номинативные. Каждому отдельному объекту в такой шкале присваивается свой номер. Например, по такой шкале можно разгруппировать квартиры по видам планировок, присвоив номер один хрущёвке, номер два улучшенке и т.д. Каких-либо количественных отношений эта шкала не отображает.
• порядковые. В этих шкалах можно группировать объекты и признаки по порядку их следования. Например, участку с неплодородной землёй можно присвоить номер один, участку с малоплодородной почвой – номер два, участку, на котором почва хороша для засева – номер три и т.д. Однако, это не значит, что почва под номером три на две какие-то единицы лучше почвы под номером один, поскольку числа эти отображают лишь порядок следования признака.
• интервальные. Показывают то, насколько параметр одного признака отстоит от параметра другого. Например, процент износа можно отображать по интервальной шкале, поскольку она показывает не только то, какой объект менее/более изношен, но и то, насколько он менее/более изношен. Однако, такие шкалы не дают понять то, во сколько раз один параметр больше другого (например, если процент износа одной единицы оборудования составляет 20%, а другой единицы – 40%, это лишь значит, что первая единица изношена на 20% меньше, но не значит, что она изношена в два раза меньше).
• шкалы отношений. Показывают то, во сколько раз параметр одного признака отличается от параметра другого. Например, если один участок удалён от черты города на 3 км, а другой – на 6, то можно говорить, что первый участок к городу в два раза ближе (то есть, в этом и будет выражено отношение между признаками). Данные шкалы позволяют наиболее точно рассчитать корректировки по тому или иному признаку.

Понимание сути таких шкал при оценивании признаков очень важно, чтобы избежать выражения отношений там, где они принципиально неприменимы (например, если вы распределили земли участков по степени плодородности по ранговой шкале, недопустимо будет указывать, что участок №3 на 5 единиц хуже, чем участок №8, и в соответствующей пропорции дешевле).

На что обращать внимание при внесении корректировок?

Поскольку количество характеристик даже у одного объекта велико, а количество сочетаний сравниваемых параметров безмерно велико, следует знать то, на какие из них обращать внимание в первую очередь.

Указание текста объявления о продаже аналога. Когда вы в отчёте отображаете характеристики аналогов, необходимо указывать тексты тех объявлений, при помощи которых собственник продавал свой объект. Учитывайте и такой момент: если по объектам аналогам данные вы отображаете в таблице, используйте табличный вид только тогда, когда вы можете заполнить всю таблицу целиком правдивыми данными. В противном случае, таблицу убирайте (не надо оставлять ячейки пустыми, либо выдумывать что-то от себя).

Указывайте любую дополнительную информацию, имеющуюся по данному объекту. Можете брать такую информацию из текстов объявлений о продаже, из РОСРЕЕСТРА, из других источников.

Используйте допущения. Например, вы можете указать, что не использовали те или иные элементы сравнения, поскольку сочли их несущественными. Естественно, это нужно обосновать. Также основанием для игнорирования элемента сравнения может быть невозможность его числового выражения.

Игнорируйте лишние элементы сравнения. Если правилами не предполагается описание того или иного элемента сравнения, то и описывать его (а также делать по нему корректировки) не нужно, поскольку вы только зря потратите время, и внесёте неточности в свой отчёт.

Игнорируйте несущественные ценообразующие факторы. Если какие-либо ценообразующие факторы не являются существенными с точки зрения вашего случая, то просто не указывайте их. Исключение составляют случаи, когда указания этих факторов требует какая-либо организация, банк и т.д. Если же этого требует отдельный заказчик, то вы смело можете оспорить его эти требования, и показать ему, что лучше вносить корректировки без учёта несущественных факторов.

Категорию земель вообще не обязательно указывать в отчёте (чаще всего этого и не нужно), поскольку она не является элементом ценнобразования. Исключение составляют случаи, когда указание категории земель производится по требованию заказчика. Также указание категории земель может быть произведено по требованию эксперта СМАО, причём после переговоров с этим экспертом.

Пройдёт ли экспертизу Сбербанка отчёт по Лейферу?

Обычно проходят, если сделать соответствующее допущение. Причём, все подобные допущения, да и вообще какие-либо ограничения, нужно не словами описывать, а приводить факты, доказывающие состоятельность этих допущений или ограничений.

Как грамотно ввести поправки для объекта, у которого вблизи нет аналогов и ограничен круг потребителей?

В случае с такими объектами необходимо искать подобные объекты в других регионах. Кстати, отсутствие аналогов и ограниченный круг потребителей может служить обоснованием для отказа от использования сравнительного подхода, поэтому в таких случаях рекомендуется затратный или доходный подходы.

Что делать, если нет возможности использования сравнительного подхода, но заказчик требует его применить?

В таких случаях, сравнительный подход стоит предельно формализовать, чтобы с одной стороны он был в отчёте, и имел более-менее веские расчёты, а с другой – сильно не влиял на выводимую цену.

Как учесть корректировку на отличие права собственности от права долевой собственности на недвижимое имущество. Рынок не имеет предложений по продаже долевой собственности (коммерческая недвижимость)?

Здесь важно понимать, оказывает ли вообще долевая собственность влияние на цену. Если вы на основании каких-либо данных понимаете, что долевая собственность вносит корректировки, то и рассчитываете их соответствующим образом. Если же в ходе анализа рынка вы понимаете, что факт долевой собственности не вносит никаких поправок, то при расчётах вы его просто игнорируете.

1. Рынок недвижимости подвергается анализу и рассмотрению тенденций развития интересующего сегмента. Рассматривается недвижимость, недавно проданная и имеющая сходство с объектами оценки.
2. Проводится сбор данных по аналогичной недвижимости, проводится сравнительный анализ каждого выявленного аналога.
3. При оценке недвижимости сравнительным подходом вносятся корректировки в стоимость недвижимости на основании выявленных отличительных элементов у аналогов.
4. Откорректированные стоимости аналогов приводятся к средней величине и формируется рыночная стоимость недвижимого имущества.

На этапе №1 требуется разбивка рынка на сегменты, обладающие сходными признаками.

Для объектов:

• назначение недвижимого имущества;
• тип;
• местоположение;
• физические параметры.

Для субъектов:

• наличие необходимых средств;
• наличие источников финансирования;
• возможность инвестирования.

Похожие объекты располагаются в одном и том же сегменте рынка и к ним применимы аналогичные условия:

• срок окупаемости;
• независимость сделки;
• инвестиционная мотивация.

• Срок экспозиции – это срок нахождения недвижимости на рынке. Для различных секторов рынка недвижимости срок разный. Например, если средний срок экспозиции для объекта недвижимости 3 месяца, а он был продан за пять недель – это яркое свидетельство заниженной стоимости. Если объект не продается дольше среднего срока экспозиции – это свидетельствует о завышенной стоимости. Эти два примера нетипичны для рынка, а потому не должны приниматься как образец сравнения для оценки стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом.

• Независимость субъектов купли-продажи— это признак того, что сделки могут происходить по ценам, отличающимся от рыночных. Эти сделки не могут приниматься во внимание при сравнении. Так происходит, когда стороны, участвующие в купле-продаже недвижимого имущества:
  • родственники;
  • холдинг и дочернее предприятие;
  • в наличии взаимный интерес заключить сделку по цене ниже рыночной;
  • реализация имущества умершего владельца;
  • вынужденная реализация.

• Инвестиционная мотивация— заключается в:
  • мотивах инвестора;
  • выборе самого эффективного способа эксплуатации недвижимого имущества;
  • степени износа.

Недвижимое имущество с коэффициентом износа более 0,6 не может эксплуатироваться по назначению без капремонта. Анализ подобных сделок приводит к заключению, что они могут быть проведены только для получения права строительства.

Базовые корректировки при подборе аналогичного вида недвижимости:

• права собственности на недвижимое имущество;
• условия финансирования;
• месторасположение;
• условия и время заключения сделки;
• физические свойства.

Другой метод оценки – метод валового рентного мультипликатора. Применятся в качестве коэффициента сравнения при оценке недвижимости, который рассчитывается соотношением дохода и цены продажи (валовой рентный мультипликатор – это соотношение цены продажи или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД)) или общему коэффициенту капитализации.

Особенностью сравнительного подхода к оценке недвижимости является то, что его применение возможно только в случае достаточной развитости рынка недвижимости.

При видимой простоте применения подхода, его практическое использование связано с большим числом трудностей:

• не существует двух совершенно идентичных сооружений;
• многие сделки на рынке недвижимости не афишируются, и потому информации для сравнения мало.

Наиболее точные результаты сравнительный подход при оценке недвижимого имущества демонстрирует в ходе определения стоимости жилой (некоммерческой) недвижимости: коттеджей, квартир, дач.

Можно ли пользоваться своим финансовым калькулятором на экзамене?

Захарова Татьяна Ивановна

Можно ли пользоваться своим финансовым калькулятором при сдаче квалификационного экзамена? Либо это запрещено? В Екатерибурге на сдаче экзамена не давали фин.калькуляторы и запретили своим пользоваться, разрешили использовать программу Excel для решения задач. Правомочно ли это?

Отвечает :

Уважаемая Татьяна Ивановна,
Все сдающие говорят, что свои калькуляторы нигде не разрешают. Некоторым, особенно людям в возрасте, могут выдать финкалькулятор, но делать это не обязаны. Так что надо готовиться сдавать без него.
У нас есть хороший вебинар от Вольновой В.А. про то, как испо… Показать весь ответ»

5.1.1.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1 [2]). Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.

Комментарии к определению «объект-аналог

»:

5.1.2.

Выбор объектов-аналогов.
5.1.2.1. Требования п. 22 ФСО № 7
:

• в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (п.п. «б»);
• при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (п.п. «в»).

5.1.2.2. Критерии выбора объектов-аналогов: Таблица 20

Как провести анализ на неразвитых рынках

5.2.1.

Направление внесения корректировок:

• повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости хуже, чем у объекта оценки (объект оценки дороже аналога);
• понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости лучше, чем у объекта оценки (объект оценки дешевле аналога).

5.2.2.

Основные группы корректировок, применяемых в сравнительном подходе к оценке недвижимости (п.п. «е» п. 22 ФСО №7 [5]]:
Таблица 18.

5.2.3.

Сравнительный подход в оценке недвижимости — это что? Это способ определения цены объекта недвижимости, состоящий в мониторинге рынка недвижимого имущества. Применяется как собственниками жилья или земельных участков, так и покупателями. Позволяет установить соразмерную цену для планирования имущественной сделки самостоятельно или при обращении к независимому эксперту по оценке недвижимости.

Состоит в сравнении аналогичных объектов, выставленных для продажи и уже проданных за соответствующую стоимость, что позволяет адаптировать собственное недвижимое имущество к условиям рынка.

Решение бюджетного учреждения как ненормативный акт может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

Величина, показывающая, сколько процентов от ПВД (потенциального валового дохода) составляют операционные расходы арендодателя связанные со сдачей объекта в аренду: арендная плата за землю, налог на имущество, страхование, управление, резерв на восстановление и т. д.

В свою очередь, дата оценки объекта и дата последней публикации объявления не должны различаться в сроках более чем на 1 месяц. Цена же, указанная в объявлении может быть выше цены сделки, которая была определена в отчете об оценке, но не более чем на 7%.

Предлагаем Вам разместить бесплатную рекламную вывеску своей компании на странице СтатРиелт в разделе Компании на рынке недвижимости . …………………………………….

Коронавирусная пандемия вызывает значительную степень неопределенности на рынках капитала и может оказать влияние на стоимость недвижимости в зависимости от продолжительности и тяжести кризиса. В настоящее время пока еще слишком рано предсказывать, каким образом это может сказаться на стоимости, однако вполне вероятно, что в краткосрочной перспективе это негативно скажется на рыночном спросе.

Полный комплекс оценочных услуг. Оценка во Владимире и Владимирской области. Независимая оценка. Финансовый анализ. Судебная экспертиза. Снижение кадастровой стоимости. Для расчета величины корректировки на торг были обработаны данные более чем 600 сделок, каждая из которых была сопоставлена с офертой в базе объявлений на основании сопоставления параметров квартиры, указанных в сделке и в параметрах объявлений.

Скидки на торг, уторгование при продаже и аренде коммерческой недвижимости на 01.04.2020 года. Среднее значение 12%, диапазон 7-19%, для группы В — 15%.

В таблицах приведены коэффициенты, отражающие степень этого влияния на стоимость объекта недвижимости.

В отсутствие информации оценщики начинают искать нужные коэффициенты в различных аналитических статьях, а при удачном поиске используют такую информацию долгие годы из отчета в отчет.

Закон вводит эффективный административный механизм установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Информация, полученная в таблице 2, позволяет сделать вывод о том, что даже самый развитый из рынков – рынок квартир не может быть в полной мере обеспечен информацией.

Корректировка на торг учитывает, насколько цена предложения отличается от реальной цены сделки. Разница образуется в процессе торга между покупателем и продавцом и зависит от многих факторов. Обычно цена сделки при купле-продаже квартир ниже цены начального предложения, так как изначальная цена включает возможность «торга».

Ограничительные меры, связанные с пандемией короновируса, привели к снижению инвестиционной и деловой активности в России, сокращению частного потребления, закрытию торговых центров и большей части операторов розничной торговли. В первую очередь пострадали компании из туристических и гостиничных секторов, авиационные и железнодорожные компании, розничный сектор сферы услуг и питания.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Каждый оценщик, имеющий опыт работы с оценкой квартир знает, что часть объявлений на рассматриваемом сегменте рынка оказывается «мертвой» и непригодной к работе.

Оценщики должны также четко указать и, опять же, согласиться с клиентом, любые предположения об оценке, которые делаются в результате ограниченного доступа и/или информации об оценке. Если оценщик считает, что невозможно предоставить оценку на ограниченной основе, инструкция должна быть отклонена.

Минимальные значения определяемых величин рассчитывались как средние арифметические выборки минимальных значений, проверенных на однородность. Максимальные значения определяемых величин рассчитывались как средние арифметические выборки максимальных значений, проверенных на однородность.

Причем если исправление привело к уменьшению стоимости, то новая стоимость применяется ретроспективно взамен оспоренной. Если стоимость увеличилась — она будет учитываться со следующего года.

Ввести в заблуждение может даже самая серьезная организация, такая как Росстат, если взять индекс роста цен на недвижимость и применить в качестве корректировки на время продажи объектов в маленьком и для большинства россиян неизвестном городе.

Если местное законодательство запрещает использование заявления об отказе от ответственности в отношении «неопределенности оценки» или данная оговорка не может быть применима по просьбе клиента, это должно быть отмечено в Условиях соглашения, согласованных с клиентом.

Все корректировки и коэффициенты рассчитаны с соблюдением требований обоснованности и соответствия рыночным данным (ФСО-3 п.13). . Опубликованы новые расчетные данные: Корректировки на Малосемейки, Гостинки, Полнометражки .

Если корректировки были внесены, оценщик должен обосновать их либо на основе фактических рыночных данных, либо на основании обоснованного суждения оценщика.

Сравнительный подход в оценке недвижимости — это что? Это способ определения цены объекта недвижимости, состоящий в мониторинге рынка недвижимого имущества. Применяется как собственниками жилья или земельных участков, так и покупателями. Позволяет установить соразмерную цену для планирования имущественной сделки самостоятельно или при обращении к независимому эксперту по оценке недвижимости.

Состоит в сравнении аналогичных объектов, выставленных для продажи и уже проданных за соответствующую стоимость, что позволяет адаптировать собственное недвижимое имущество к условиям рынка.

Обратиться к данному способу оценки целесообразно собственнику, владеющему типовым объектом, имеющим многочисленные сходства с иными, выставленными на торги, объектами. В отличие от других подходов к оценке недвижимости, сравнительный подход позволяет определить стоимость каждого коммерческого предложения и выявить наиболее существенные варианты рентабельности сбыта.

Применить его можно при проведении имущественных сделок с недвижимостью, в основном – при купле-продаже:

• квартир на рынке вторичного жилья;
• квартир в новостройках;
• комнат;
• земельных участков.

Если частный дом, расположенный на участке собственника, имеет аналоги среди домов, представленных на торги, а ещё целесообразнее – рассматривать уже проданные дома, то сравнительный подход можно использовать и здесь.

5.2.1.

Направление внесения корректировок:

• повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости хуже, чем у объекта оценки (объект оценки дороже аналога);
• понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости лучше, чем у объекта оценки (объект оценки дешевле аналога).

5.2.2.

Основные группы корректировок, применяемых в сравнительном подходе к оценке недвижимости (п.п. «е» п. 22 ФСО №7 [5]]:
Таблица 18.

5.2.3.

По характеру влияния на стоимость корректировки подразделяют на:

• денежные (абсолютные) – денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и объекта оценки. Денежная корректировка может применяться: к цене объекта аналога в целом;
• к единице сравнения (например, к цене кв.м).

или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

5.2.4.

Основными методами определения величины корректировок являются:

5.2.4.1

Величина корректировки определяется тем, как рынок реагирует на различие в значении соответствующего ценообразующего параметра объекта оценки и объекта-аналога.
Таблица 18.

Слуцкий А.А.. Рыночная Экстракция Скидки на Торг

Причины для отказа от сравнительного подхода при оценке недвижимости сводятся к следующему:

1. Объект полностью уникален и не допускает сравнения с аналогами, по причине отсутствия таковых.
2. Мониторинг рынка указывает, что в данный период времени движение продаж по аналогичным объектам не происходит по ряду причин.
3. Мониторинг рынка не даёт достаточного количества примеров для сравнения по причине их малочисленности и существенной разницы в установленной стоимости.

В таких случаях целесообразно применить затратный и (или) доходный способы определения стоимости.

Для выявления аналогов или заместителей, определяют похожие по качественным и количественным характеристикам, объекты. В отношении к земельным участкам существенными единицами сравнения являются:

• категории земель и их целевое назначение;
• место расположения участка;
• стоимость аналога; за гектар, сотку, м2 и т.п.

Здания и помещения подлежат сравнению, в том числе, при сравнении элементов. Общие единицы сравнения следующие:

• район расположения;
• технические и кадастровые характеристики жилья;
• этажность здания и этаж;
• год ввода в эксплуатацию;
• наличие (отсутствие) балкона или лоджии.

Обнаружение отсутствия тех или иных элементов сравнения допускает последующее внесение поправок.

Проведение оценочных работ состоит из соответствующего алгоритма, который делит работу на этапы:

1. Мониторинг того сегмента рынка недвижимости, к которому относится оценивающийся объект. Особое внимание уделяется стоимости недавно проданных объектов.
2. Собранная информация по сходным объектам выверяется и сортируется, оставляя максимальное число вариантов со сходными характеристиками.
3. Вносятся поправки с учётом единиц сравнения, путём компенсации отсутствующих полезных свойств за счёт снижения стоимости или повышения цены, при обнаружении преимуществ.
4. Полученная предварительная стоимость вновь выносится в сравнение с аналоговыми объектами, проводятся дополнительные корректировки стоимости.

СПРАВКА: Сегмент рынка определяет ту его часть, которая интересует оценщика совокупностью сходных характеристик, выявляющихся в различных единицах сравнения.

Анализ целесообразно проводить, используя метод парных продаж. Для этого требуется наличие большого числа вариантов, которые допустимо компоновать попарно для сравнения.

Собирая проданные объекты парами, можно выделить преимущества ценообразования, приводящие к реализации имущественной сделки. После чего следует адаптировать полученную стоимость к той, которая выявилась при мониторинге парных продаж, получив максимальную достоверность.

Выявленные недочёты, в роли которых выступают не учтённые преимущества или недостатки, корректируются до получения предельно достоверной стоимости. Если стоимость объекта определяет заинтересованное лицо, не являющееся профессиональным оценщиком, анализ расчётов допускает приблизительность. Без специальных навыков оценки недвижимости, корректировку единиц сравнения по совокупности элементов здания, проводить не рекомендуется.

В каждом из случаев, обязательна:

• перепроверка проведённых расчётов;
• определение среднестатистической величины.

ВАЖНО: Определение среднестатистической величины проводится из числа объектов, с максимально схожими характеристиками.

Корректировка на масштаб при оценке недвижимости

Относительная корректировка.
Корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Отчисления в ремонтный фонд, который обеспечивает поддержание долгоживущих и своевременную замену короткоживущих элементов объектов недвижимости (за исключением текущего ремонта).

Элементы объекта недвижимости, вклад в стоимость которых меньше затрат на их создание.

Корректировка, учитывающая разницу между ценой предложения и фактической ценой сделки.

Общий износ.
Уменьшение затрат на создание (воспроизводство или замещение) улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников, по состоянию на дату оценки.

Величина, полученная путем деления суммы членов числового ряда и на их количество.

Срок физической жизни, полный срок жизни.
Полный срок существования объекта недвижимости.

Фактический возраст.
Временной период, прошедший от сдачи объекта в эксплуатацию (или изготовления) до текущего момента (или даты оценки).

Срок физической жизни оставшийся.
Разница между полным и фактическим сроками жизни.

Экономический срок службы, срок службы, полный срок службы, срок экономической жизни.
Временной период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесообразным. Может как совпадать со сроком жизни, так и быть меньше него.

Оставшийся срок службы, оставшийся срок экономической службы, остаточный срок экономической службы.
Временной период с текущего момента (или даты оценки) до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным.

Срок экспозиции.
Период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.

Применение корректировок при оценке жилой недвижимости в Москве

Требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал.
Процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки.
Процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством