29.09.2021

Продажа квартиры документы и порядок сделки 2021 по ипотеке

Автор: admin Социальные вопросы Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры документы и порядок сделки 2021 по ипотеке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Как продать квартиру в 2021 году: пошаговая инструкция

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

3. 11 подводных камней договора купли продажи квартиры в 2021

4. Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца

5. Как продать ипотечную квартиру

6. Документы от продавца на ипотеку

7. Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что обратить внимание

8. Какие документы нужны для продажи недвижимости в 2021 году?

Подготовка к продаже квартиры начинается с подборки всех необходимых документов. Это неотъемлемая часть процедуры и к ней нужно отнестись с должной ответственностью. К таким документам относятся все право устанавливающие документы, подтверждающие владение квартирой на законных основаниях, а также удостоверяющие личность людей, являющихся сторонами сделки.

Перечислим документы, необходимые для продажи квартиры:

Договор купли-продажи или дарения, приватизации, мены, подтверждающие получение квартиры, а также судебный акт, вступивший в силу, свидетельство о наследовании,
Свидетельство о праве собственности, где указан владелец квартиры и доли в жилой недвижимости. С 1 января 2017 года можно предоставить выписку из Единого государственного реестра сделок с недвижимостью.
Обе стороны для оформления договора купли-продажи и перехода права собственности должны предоставить удостоверяющие личность документы, для большинства это паспорт РФ. А также это может быть вид на жительство, если сторон является иностранный гражданин.
Могут потребоваться также документы из БТИ: технический паспорт квартиры (в него входит поэтажный план и экспликация квартиры), кадастровый паспорт.

Как продать квартиру в 2021 году: пошаговая инструкция

Эти документы не нужно приносить в МФЦ/УФРС для регистрации купли-продажи, но они могут понадобится для подготовки к этой сделки. Например, покупателям для одобрения ипотеки и оформления закладной.

Документ, подтверждающий право собственности;

Это свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года, а их заменили выписками. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы.

Про них я прочла в других статьях в интернете, поэтому решила написать о них свое мнение:

Кадастровый паспорт на квартиру;
Кадастровые паспорта не выдают с 2017 года, потому что Государственный Кадастр Недвижимости перестал быть отдельной организацией. Подробности найдете здесь. Теперь вся информация из кад.паспортов перечислена в выписке из ЕГРН.
Заявление о переходе прав.
В день сделки сотрудник МФЦ сам заполняет данное заявление, поэтому сторонам не нужно заранее приносить его с собой.

Какие документы нужны для продажи квартиры

Pяд дoпoлнитeльныx бyмaг нeoбxoдим для тoгo, чтoбы oбeзoпacить ceбя и бyдyщиx пoкyпaтeлeй. Эти дoкyмeнты дoкaжyт, чтo Bы — нe мoшeнник. B этoт кoмплeкт вxoдит вceгo двe cпpaвки:

Pacшиpeннaя (apxивнaя) выпиcкa из EГPП. Этoт дoкyмeнт пoзвoляeт ycтaнoвить вcex бывшиx и нынeшниx coбcтвeнникoв. A тaкжe oпpeдeлит пepeчeнь вcex oпepaций, пpoизвoдимыx c дaннoй нeдвижимocтью зa вce oбoзpимoe вpeмя ee cyщecтвoвaния;
Cтaндapтнaя выпиcкa из дoмoвoй книги или кoпия пoквapтиpнoй кapтoчки. B этoй бyмaгe oбoзнaчeны вce лицa, зapeгиcтpиpoвaнныe в пoмeщeнии нa пocтoяннoй или вpeмeннoй ocнoвe. B нeй жe oтpaжaeтcя зaлoжeнa ли квapтиpa бaнкy, a тaкжe нaличиe apecтoв и дpyгиx oгpaничeний нa дaннoй coбcтвeннocти.

Иcтopия жилплoщaди чacтo вызывaeт нeдoвepиe к пpoдaвцy y пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй. Beдь никтo нe xoчeт cтoлкнyтьcя c пpeтeнзиями тpeтьиx лиц нa пpaвo в квapтиpe, чecтнo пpиoбpeтeннoй нoвым влaдeльцeм. Пoэтoмy, пpeдocтaвлeниe дoпoлнитeльныx cпpaвoк, пoкaзывaющиx peaльнoe пoлoжeниe дeл, дoкaжeт чиcтoтy cдeлки, и ycкopит пpoцecc пpинятия peшeния пoкyпaтeлeм.

B бoльшинcтвe cлyчaeв, дoпoлнитeльный кoмплeкт бyмaг нe являeтcя oбязaтeльными, нo вce-жe oн cпocoбeн yвeличить шaнcы нa cкopyю пpoдaжy и бecпpoблeмнyю peгиcтpaцию. Oт pядa дoпoлнитeльныx oбcтoятeльcтв зaвиcит тo, кaкиe дoкyмeнты для пpoдaжи квapтиpы нyжнo пoдгoтoвить пepeд cдeлкoй:

Ecли в poли пpoдaвцa выcтyпaeт гpaждaнин, нaxoдящийcя в пpeклoннoм вoзpacтe, нe пoмeшaeт oфopмить дoкyмeнт, дoкaзывaющий пoлнyю дeecпocoбнocть нa мoмeнт пpoдaжи. Пoдoбный дoкyмeнт мoжнo бeз пpoблeм пoлyчить в ПНД пo мecтy житeльcтвa;
Ecли гpaждaнин, пpoдaющий жилплoщaдь, нa мoмeнт cдeлки cocтoит в бpaкe, тo eмy пoнaдoбитcя пoлyчить пиcьмeннoe coглacиe oт втopoгo cyпpyгa. Бyмaгa дoлжнa быть нoтapиaльнo зaвepeннoй. К coглaшeнию нeoбxoдимo пpилoжить cвидeтeльcтвo o бpaкe;
Ecли пpoдaвaeмoe имyщecтвo былo coвмecтнo нaжитo в бpaкe, нo cyпpyги paзoшлиcь, тo, вмecтe c coглacиeм нa cдeлкy oднoгo из cyпpyгoв, нe oбязaтeльнo пpилaгaть cвидeтeльcтвo o pacтopжeнии бpaкa;
Ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa былa coвмecтнo нaжитa в бpaкe, нo oдин из cyпpyгoв cкoнчaлcя, тo, в тeчeниe 6 мecяцeв пocлe cмepти oднoгo из cyпpyгoв нeoбxoдимo пpoйти пpoцeдypy вcтyплeния в нacлeдcтвo. B peзyльтaтe кoтopoй oт нoтapиyca бyдeт пoлyчeнo Cвидeтeльcтвo o нacлeдcтвe. Нa ocнoвaнии этoгo дoкyмeнтa нacлeдники peгиcтpиpyют coбcтвeннocть нa ceбя. Toлькo пocлe этoгo мoжнo пpoдaвaть квapтиpy.
Ecли oбъeкт был кyплeн зa cчeт cpeдcтв мaтepинcкoгo кaпитaлa, тo пoнaдoбитьcя пoлyчить бyмaгy, кoтopaя пoдтвepдит, чтo eгo пpoдaжa нe нapyшит пpaв peбeнкa, т.к. пpи пpиoбpeтeнии квapтиpы зa cчeт MCК в жилoй плoщaди выдeляютcя дoли нa вcex члeнoв ceмьи в т. ч и дeтeй.;
Ecли дo тeкyщeй cдeлки, гpaждaнин yжe ocyщecтвлял пpoдaжy нeдвижимocти, тo paнний дoгoвop кyпли-пpoдaжи cтaнeт xopoшим дoкaзaтeльcтвoм чиcтoты eгo нaмepeний.

Mнoгoфyнкциoнaльныe цeнтpы — yдoбный cпocoб oфициaльнoй peгиcтpaции ycпeшнoй cдeлки. MФЦ нacчитывaeт бoльшoe кoличecтвo oтдeлeний, a гpaфик paбoты пoзвoляeт зaпиcaтьcя нa пpиeм в yдoбнoe вpeмя. Кaкиe дoкyмeнты нyжны для peгиcтpaции кyпли пpoдaжи квapтиpы пyбликyeм в cлeдyющeм пepeчнe:

Пacпopтa oбeиx cтopoн, yчacтвyющиx в кyплe\пpoдaжe;
Bыпиcкa из EГPН , пoдтвepждaющaя нaличиe y пpoдaвцa пpaвa coбcтвeннocти или cвидeтeльcтвo coбcтвeннocти нa квapтиpy;
Ecли жилплoщaдь нe былa зapeгиcтpиpoвaнa в Pocpeecтpe, тo пoнaдoбитьcя пpeдocтaвить дoкyмeнт в cooтвeтcтвии c кoтopым, oбъeкт пepeшeл вo влaдeния пpoдaвцa, кpoмe тoгo пoтpeбyeтcя дoкyмeнт o пepвичнoй peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe;
пoдпиcaнный дoгoвop кyпли пpoдaжи квapтиpы в экзeмпляpax для кaждoгo yчacтникa cдeлки и oдин для Pocpeecтpa;
Квитaнция oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины. Paзмep пoшлины cocтaвляeт 2000 pyблeй для физичecкиx лиц, a для юpидичecкиx — 22 000 pyблeй.

Oбpaтитe внимaниe, чтo этoт cпиcoк aктyaлeн тoлькo для пpocтыx cдeлoк. B cлyчae, ecли нeдвижимoe имyщecтвo былo пpиoбpeтeнo в ипoтeкy, нaпpимep, пoнaдoбитcя пpeдocтaвить дoпoлнитeльныe cпpaвки. Утoчнить кaкиe дoкyмeнты нyжны для oфopмлeния пpoдaжи квapтиpы в Baшeм cлyчae, мoжнo oбpaтившиcь в cлyжбy пoддepжки MФЦ или oнлaйн — нa caйтe Pocpeecтpa.

Пepeдaчa жилплoщaди в coбcтвeннocть к нoвoмy влaдeльцy — этo cлoжнaя пpoцeдypa, тpeбyющaя кoнцeнтpaции нa мнoжecтвe нюaнcoв. Нe yдивитeльнo, чтo зaпyтaтьcя или oшибитьcя oчeнь лeгкo. B лyчшeм cлyчae, нeвнимaтeльнocть пpивeдeт к пoтpeбнocти пoвтopнo oбpaтитьcя в oтдeлeниe, чтoбы пpeдocтaвить нeдocтaющиe бyмaги. A вoт в xyдшeм — пpoдaвeц pиcкyeт пoпacть в лaпы мoшeнникoв и ocтaтьcя, кaк бeз квapтиpы, тaк и бeз дeнeг. Пoэтoмy, нe cтoит зaнимaтьcя вceми вoпpocaми caмocтoятeльнo. Гpaмoтный cпeциaлиcт пoмoжeт пpoйти этoт пyть oт и дo, пpoвepяя пoдлиннocть дoкyмeнтoв и пpaвильнocть иx oфopмлeния нa кaждoм этaпe. Cтopoнaм ocтaнeтcя лишь пocтaвить пoдпиcь. Ecли Bы нe знaeтe кaкиe дoкyмeнты и cпpaвки нyжны для пpoдaжи квapтиpы, нe бoйтecь oбpaщaтьcя зa кoнcyльтaциeй в cлyжбy пoддepжки MФЦ, Pocpeecтpa и дpyгиx opгaнoв, зaнимaющиxcя дaнным вoпpocoм.

Ипотека — это займ для покупки недвижимости, которая заложена в банке весь период, пока клиент выплачивает долг. Другими словами, квартира является для финансовой организации гарантией возврата денег. После расчета заемщик (уже бывший) становится полноправным владельцем жилья и может делать с ним все, что угодно (продавать, дарить, менять и прочее).

Купить квартиру под ипотеку можно как в новостройке, так и у хозяина (недвижимость, бывшую в эксплуатации). Продать жилье под силу любому собственнику, но он должен понимать, что схема реализации в таком случае несколько отличается от привычной. Больше всего сомнений вызывает необходимость подписания договора купли-продажи до получения денег. Ведь новому собственнику придется оставить в залог банка уже свою недвижимость — это главное требование ипотеки и основная причина многочисленных отказов, поступающих от продавцов. Ведь проще продать недвижимость покупателю, готовому предоставить полный расчет сразу при подписании всех бумаг у нотариуса. Вполне обоснованно. Но на самом деле, если оформить все согласно закону, при ипотеке риски тоже исключены.

11 подводных камней договора купли продажи квартиры в 2021

Иногда возникают совсем запутанные ситуации. Допустим, заемщик оформил ипотеку на квартиру в недостроенном доме. Поэтому на тот момент она еще не была сдана в эксплуатацию. Заемщик полностью погасил кредит, а новостройка еще не достроена. Но он хочет продать свою квартиру. Что делать в сложившейся ситуации, если у продавца отсутствует право собственности, а сама недвижимость принадлежит застройщику?

Стандартную продажу в данном случае осуществить невозможно. Зато разрешается уступить права требования на жилую площадь. То есть, когда строительство новостройки завершится и квартиру сдадут в эксплуатацию, ее забирает покупатель.

Прежде чем продать квартиру по ипотеке, стоит прислушаться к рекомендациям специалистов:

нужно соглашаться на сделку, сотрудничая с банком, имеющим хорошую репутацию, который контролирует легитимность каждого этапа и исполнение всех нюансов, оговоренных в договоре;
оба договора нужно заверять у нотариуса, заслуживающего доверие;
не стоит связываться с сомнительными покупателями, даже если все бумаги будут заверены в соответствии с существующим законодательством;
перед продажей требуется привести в порядок всю документацию, а также погасить имеющиеся долги по платежам за коммунальные услуги.

Если когда-то была совершена перепланировка, но она не внесена в техпаспорт, придется обязательно исправить это перед продажей. Иначе договор не состоится.

Любой вид сделки имеет определенные преимущества и недостатки. Продажа квартиры через ипотеку не стала исключением.

Преимущества заключаются в следующем:

сделку зарегистрируют в течение 5 рабочих дней, хотя при стандартной процедуре это занимает до 1 месяца;
банк выступает в качестве гаранта, поэтому исключается риск мошенничества;
возможность быстрее продать недвижимость — это связано с тем, что ипотечных покупателей больше (в случае, если на квартиру уже есть покупатель, ему можно доверять и он готов сразу расплатиться или предлагается более высокую цену, безусловно, стоит рассмотреть этот вариант);
продавец защищен от поддельных купюр, так как деньги перечисляет сам банк.

К сожалению, данный способ продажи квартир не лишен недостатков:

придется собирать дополнительные документы, которые не понадобились бы при стандартной сделке;
не удастся установить цену выше рыночной, поскольку ипотеку покупателю выдадут в размере, установленном результатами оценки;
более длительная процедура оформления документов, чем при обычной продаже;
чтобы получить деньги обычно приходится открывать счет в банке.

Несмотря на эти недостатки, ипотечное кредитование пользуется спросом. Продавцы недвижимости соглашаются на сделку, стараясь, как можно быстрее, продать недвижимое имущество и получить деньги.

С оценочной компанией все довольно просто — мы приглашаем специалиста-оценщика, согласовав дату его приезда с хозяином квартиры.

Оценщик приезжает, фотографирует квартиру и дом в разных ракурсах, подписывает с нами договор об оказании услуг и в результате выдает квитанцию, которую можно оплатить в ближайшей сберкассе или через интернет-банк. Для всего этого можно даже не являться в офис оценочной компании, а сделать заказ по телефону. В некоторых особо продвинутых компаниях — даже по электронной почте.

Именно с этого момента начинается наш первый финансовый риск по сделке — теоретически продавец может передумать или повысить цену, а за оценку мы уже заплатили, и эти деньги нам уже никто не вернет.

Возможно 3-5 тысяч рублей не такая уж великая сумма по сравнению с ценой жилья, но если придется оценивать за свой счет не одну, а несколько квартир, тоже неприятно. Если все идет по плану, еще через день мы получаем отчет об оценке в двух экземплярах. Тут уже надо будет ехать в офис к оценщику за оригиналом отчета и предъявлять квитанцию об оплате услуг.

Отчет читаем внимательно: как правило, он стандартный и делается по шаблону, поэтому в нем возможны опечатки.

Например, квартира однокомнатная, а в отчете написано «трешка», или адрес указан неправильно, или метраж. С одной стороны, мелочь, с другой — если это обнаружится в банке при подписании договора, придется ехать за исправленным документом и терять время, да и продавцу не понравится, что надо ездить на сделку не один раз…

И, разумеется, самое главное — стоимость объекта недвижимости. Если в отчете написана та цена, за которую мы договорились, то нет проблем. Если же мы договорились за 6 миллионов, а в отчете написано 5, то в лучшем случае придется вносить в банк разницу, в худшем — сделку вообще не пропустят. Если наоборот, тоже плохо (вспомним о налоговой инспекции…), и такую сделку банк не одобрит. Хотя если разница в цене договора и цене оценки не превышает 2—3%, все должно получиться. Можно еще попробовать уговорить продавца заключить договор именно на ту сумму, которая указана в оценочном отчете.

После получения отчета один экземпляр несем в банк (если туда его не направляет сам оценщик), со вторым идем в страховую компанию. На самом деле слово «идем» здесь весьма условно. Все условия договора страхования можно обсудить с менеджером, например, «Ингосстраха» по электронной почте, а отчет об оценке туда придет в электронном виде из банка без нашего участия. Однако приехать в страховую компанию хотя бы минут на 30 все же необходимо — подписать договор и внести деньги в кассу.

Что касается условий договора страхования, здесь все довольно просто. Любая страховая компания, как правило, страхует следующие риски:

ущерб объекту сделки (в данном случае, квартире) в результате стихийного бедствия, пожара, взрыва и т. п.;
риск утраты права собственности на квартиру в случае признания сделки незаконной в судебном порядке;
риск вашей смерти или утраты трудоспособности;
вашу гражданскую ответственность перед другими лицами на случай, если вы, например, зальете соседей снизу.

В последнее время много копий было сломано на обсуждениях темы «навязанных банковских услуг» и законности обязывания клиента страховать все перечисленные риски. Раньше в банках говорили, что первые три риска страховать обязательно, а вот четвертый уже по вашему усмотрению.

Не буду сейчас вдаваться в юридические подробности и перечислять статьи кодексов, отмечу лишь следующие моменты:

— да, от части «навязанных» страховок можно отказаться, но как правило, в договоре с банком имеется условие, которое ставит процентную ставку по кредиту в зависимость от факта страхования конкретных рисков, поэтому стоит трижды подумать;

— в договоре может содержаться условие о том, что уклонение от страхования дает право кредитной организации досрочно потребовать выплаты всей суммы кредита, и это не противоречит закону;

— лично я рекомендовал бы страховать все риски по сделке хотя бы в период исковой давности, просто для того, чтобы спокойно спать.

В переговорах со страховой компанией мы довольно быстро выясним, что тарифы и ставки не обсуждаются, поскольку все условия утверждены банком.

Иными словами, нам скажут, что сколько стоит, но цена не обсуждается. Единственное, чем можно управлять — это страховой суммой. Мы можем самостоятельно определить, будем ли страховать имущество на его полную стоимость, или только на сумму оставшейся задолженности по кредиту.

Дело здесь в том, что первым выгодоприобретателем по договору страхования является банк, а банку все равно, что будет с нами и нашей квартирой после того, как мы вернем деньги и уплатим проценты.

Поэтому банк не требует страховать квартиру на ее реальную цену.

Достаточно, если это будет, скажем, остаток по кредиту + 10%. В первый год эти суммы почти не отличаются, но потом разница становится более заметной. Предположим, квартира стоит 10 миллионов рублей, и мы берем кредит на 9 миллионов. Банку достаточно, если сумма страховки будет 9 000 0000 руб. + 10%, то есть 9 900 000 руб. Если прошло пять лет, и мы выплатили уже половину кредита, то банк потребует страховки на 5 000 000 руб. + 10%, то есть 5 500 000 руб. Хотя большой вопрос, сколько будет стоить реально эта квартира через пять лет. При этом разница в страховой премии — это не такая экономия, чтобы об этом можно было бы серьезно разговаривать.

С точки зрения собственной безопасности, особенно при условии роста цен на недвижимость выгоднее каждый год приглашать оценщика, делать новый отчет, и страховать квартиру на полную реальную стоимость. Особенно это хорошо понятно на примере ущерба. Предположим, в результате какого-то страхового события дом оказался полностью разрушен. Если мы застраховались на сумму остатка по кредиту, то банк получает страховую выплату, а мы остаемся и без жилья и без денег. Это особенно обидно, если уже выплачено больше 50% кредита. Теперь представим другую ситуацию: мы страхуем каждый год на полную стоимость. Если мы выплатили половину кредита, то осталось всего 4,5 миллиона рублей. За это время, к примеру, квартира подорожала, и стоит уже 14 миллионов. Страховая компания выплачивает банку 4,5 миллиона, а еще 9,5 — уже нам. На эти деньги можно сразу же приобрести жилье в Подмосковье или опять взять кредит (на этот раз уже не такой большой) и купить новую в Москве. Я не агитирую и не являюсь страховым агентом, просто предлагаю задуматься…

Между тем, квартира еще не является нашей собственностью, а мы ее уже страхуем. Это еще один наш риск, если продавец откажется от сделки. Правда, здесь, в отличие от оценки, большую часть денег можно будет вернуть. Страховщик вычтет собственные издержки по оформлению полиса, а остальную сумму вернет, либо зачтет при оформлении полиса на ту квартиру, которая рано или поздно все же будет куплена.

Итак, у нас ушло 3—5 дней на оформление страховки и оценку жилья.

Что нужно знать перед покупкой
Про риски при покупке квартиры
Как защититься от мошенников
Какие способы покупки существуют
Где искать квартиру
Как осмотреть недвижимость
Как проверить квартиру на юридическую чистоту
Как вести переговоры с продавцом
Зачем заключать предварительный договор
Как заключить договор купли-продажи
Как зарегистрировать сделку
И получить от покупателя деньги
Про особенности покупки в различных ситуациях
Что делать после оформления сделки

Отличий немного и они касаются характера сделки. При подготовке документации следует учитывать особенности, которые имеются у загородного объекта недвижимости. В итоге нужны следующие документы для ипотеки от продавца дома:

Соглашение о приобретении жилья, где указано, что имущество передается вместе с земельным участком, либо без него.
Подтверждение прав на объект и землю, на которой он расположен (если они приобретались до 1998 года, на этом документе (свидетельстве) должна стоять печать БТИ).
Помимо технического, потребуется еще кадастровые бумаги на участок.
В согласии супруга на совершение сделки следует указать, что он не против продажи и территории, на которой расположен дом.

Документы для продажи квартиры через ипотеку состоят приблизительно из тех же пунктов, но разница в наличии земли, где находится здание. Выше указаны те справки и подтверждения, которые имеют отличия. Остальные бумаги предоставляются из перечня, подготовленного для покупки квартиры.

Ипотека и материнский капитал

Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы

Налоговый вычет по процентам по ипотеке

Когда рефинансирование ипотеки выгодно

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
Подписание договора и регистрация нового права собственности;
Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь. Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время. Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

Как продать квартиру в ипотеке по схеме «перезайма»?

Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
С недвижимости снимается обременение;
Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
Происходит оценка жилья;
После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Риски обеих сторон – минимальны. Единственный ее минус – это сложный процесс поиска покупателя. Чаще всего этим занимаются агентства недвижимости, прикрепленные к банку.

Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.

Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

В этом случае продавец может не волноваться о сопровождении сделки – эта задача полностью лежит на банке. Однако цена, как правило, сильно снижена, так как банку важно вернуть выданные заемщику деньги, и интересы продавца кредитора не волнуют. Поэтому часто сумма продажи равна конечному остатку ипотечного кредита.

Практически все ипотечные банки имеют собственные сайты или разделы на своих порталах, на которых размещают информацию о реализуемых объектах. Это как раз и есть ипотечные квартиры или дома, собственники которых не справились с обязательством или изъявили желание отказаться от ипотеки.

То есть в этом случае заемщик обращается в банк и сообщает о том, что больше не может или не хочет оплачивать ипотеку. В этом случае он передает банку право на реализацию объекта по его каналам.

Банк сам ищет покупателя, согласного заключить договор купли-продажи с ипотекой. После получения денег часть средств идет на досрочное закрытие ссуды, а оставшаяся часть при ее наличии передается бывшему собственнику.

Это самый невыгодный для заемщика способ, так как банк продает квартиру с дисконтом в 20-30% как минимум. Но зато заемщику не нужно ничего делать, всю сделку провернет банк.

Задача — найти согласного покупателя, тогда вполне можно продать квартиру в ипотеке. Здесь суть заключается в том, что для привлечения покупателя заемщик снижает цену, делает ее на 20-30% ниже среднерыночной. Только в этом случае можно рассчитывать на то, что кто-то согласится связываться с проблемным объектом.

Как все проходит:

Находите покупателя, который готов внести задаток, направляемый на досрочное погашение ипотечного кредита.
Узнаете в банке сумму для досрочного гашения, пишите заявление на его проведение.
Составляете с покупателем предварительный договор купли продажи с внесением задатка. Задаток, соответственно, равен сумме для досрочного гашения (не обязательно рубль в рубль, можно округлять до удобного числа).
Покупатель передает задаток продавцу, деньги кладутся на ипотечный счет для списания в счет досрочного гашения в указанную дату.
После продавец снимает обременение, составляется договор купли-продажи.

Это продажа квартиры в ипотеке как при способе №4, но при этом все идет в полном согласовании с банком. В этом случае покупатель юридически защищен, поэтому дисконт будет ниже, уже 10-20%.

Заемщик получает согласие от банка на продажу ипотеки через досрочное гашение и ищет покупателя. Покупатель передает банку в ячейки две суммы — одну для досрочного гашения, другую — остаток средств для продавца.

Банк составляет договор, по условиям которого деньги из первой ячейки идут на досрочное гашение. После этого с жилья снимается обременение, заключается договор купли-продажи, продавец получает деньги из второй ячейки.

Росреестр является единственной государственной организацией, осуществляющий регистрацию прав собственности на недвижимость. При этом стороны сделки могут подать документы как через Росреестр, так и через МФЦ.

В соответствии с ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», устанавливаются определенные требования к оформлению сделки купли-продажи:

Письменная форма договора	Сделка может происходить только в форме письменного договора. Остальные варианты признаются ничтожными. А в некоторых случаях дополнительно приходится оформлять соглашение через нотариуса.
Государственная регистрация перехода прав собственности	Договор и остальные документы подаются в Росреестр для регистрации нового владельца. Без этого этапа сделку нельзя считать завершенной и действительной.
Подтверждение собственности	Вместе с договором в Росреестр подаются правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН. Они свидетельствуют о праве собственности, существующим у конкретного лица.
Заявление можно подать не только лично, но и в электронном виде	В последнем случае необходимо иметь электронную цифровую подпись. Если ее нет, в электронном виде заявление можно подать через ипотечный центр Сбербанка или нотариуса.
Срок регистрации	В зависимости от особенностей сделки он составляет от 3-х до 10 рабочих дней. Важно предоставить полные сведения и документы, в которых не содержатся фактические ошибки. В этом случае регистратор может приостановить сделку.
Государственная пошлина	Без ее оплаты документы не примут. Размер пошлины за регистрацию собственности составляет 2000 рублей. По общему правилу, она оплачивается новым собственником.
В сделке участвует недееспособное лицо или несовершеннолетний	В этом случае потребуется разрешение из органов опеки.
Покупка комнаты в коммунальной квартире или доли	Для продажи в письменном виде уведомляются остальные сособственники. И только после получения отказов от них можно продать долю постороннему лицу.

Важно предоставить максимально полный пакет документов. Он позволит провести продажу буквально за несколько дней.

Следует подготовить такие документы:

Правоустанавливающие документы.
Передаточный акт.
Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
Паспорт покупателя и собственника.
Свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников и паспорта родителей.
Разрешение из органов опеки в случае необходимости.
Нотариальное согласие от супруга, если имущество приобреталось в браке.
Договор купли-продажи.

Продажа квартиры с ипотекой может происходить по различным причинам: продавец не в состоянии больше выплачивать кредит, желает улучшить жилищные условия или сменить место жительства, либо по иным причинам. В любом случае для осуществления такой продажи необходимо предпринять следующие действия:

Найти покупателя на квартиру.
При необходимости, заключить предварительный договор купли-продажи.
Определить схему продажи в зависимости от обстоятельств — будет ли покупатель брать кредит, оплачивать покупку своими средствами и т.п.
Согласовать схему продажи с банком, выдавшим ипотеку.
Заключить договор купли-продажи.
Подать документы на регистрацию перехода права собственности и снятие обременения.
Завершить расчеты по договору и погасить ипотеку.

В зависимости от обстоятельств, последовательность действий может меняться. Ниже мы рассмотрим подробнее, как действовать в разных возможных ситуациях.

Основной фактор, определяющий, как пройдет сделка – за счет чего будет финансироваться покупка. Если покупатель приобретает квартиру за свои деньги, может быть два варианта расчетов: напрямую с продавцом или через банк.

В менее вероятном случае покупатель дает продавцу заем, за счет которого тот погашает долг перед банком и снимает обременение, после чего квартира передается покупателю.

Если покупатель готов предоставить средства на погашение ипотеки продавца, стороны могут действовать по следующей инструкции:

Стороны заключают договор займа, а также предварительный договор купли-продажи квартиры;
За счет полученных средств продавец погашает ипотечный кредит;
Банк снимает обременение с недвижимости и регистрирует освобождение квартиры от ипотеки в Росреестре;
Продавец и покупатель заключают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права собственности на недвижимость;
Стороны заключают соглашение о прекращении обязательств продавца по займу зачетом с обязательствами покупателя по оплате по договору купли-продажи.

Если стороны намерены погасить выданный кредит до сделки, получать согласие банка не нужно.

На практике этот сценарий маловероятен. Риски для покупателя слишком велики: он может остаться и без денег, и без квартиры. Поэтому более часто встречается второй вариант.

В этом случае средства покупателя передаются напрямую банку в оплату выданного продавцу ипотечного кредита. Получив деньги, банк снимает обременение с недвижимого имущества.

Эта схема требует согласования всех действий между сторонами и банком. Но, несмотря на большое количество согласований и бумажной работы, это наиболее рабочий механизм того, как можно продать квартиру из-под ипотеки.

Пошаговая инструкция для сторон в этом случае выглядит следующим образом.

Стороны заключают предварительный договор купли-продажи и согласовывают сделку с банком.
В день сделки покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи с подробным описанием механизма расчетов – какая сумма будет перечислена банку, какая передается продавцу. В этом случае будет уместно использовать механизм расчетов через аккредитив, позволяющий перечислить разницу продавцу только после того, как покупатель получит квартиру.
Банк снимает обременение с жилья.
Стороны регистрируют переход права собственности к покупателю, после чего продавец получает остаток денег.

Эта схема более безопасна для покупателя, но не защищает его от всех рисков. Самый безопасный вариант для него – переоформить на себя ипотечный кредит, и после погасить его самостоятельно. Это позволяет подстраховаться от действий продавца, который может прекратить сделку или предпринять иные действия, которые не позволят завершить ее.

В этом случае существующая ипотека фактически переоформляется на нового владельца недвижимости.

Возможен также вариант, при котором кредит на покупку предоставляет другой банк. Этот способ покупки также возможен, но требует серьезной подготовки и существенно сложнее предыдущих. Вместо одного банка в процессе задействовано два, что увеличивает количество необходимых усилий и временных затрат.

Инструкция по переоформлению ипотечного кредита на покупателя выглядит следующим образом:

Покупатель и продавец согласовывают продажу с банком;
Покупатель подает документы на одобрение ипотечного кредита;
После получения одобрения банк готовит пакет документов на замену стороны и перевод долга по ипотечному кредиту на новое лицо (покупателя);
Стороны подписывают документы, после чего производится одновременная регистрация смены собственника и регистрация изменений в ипотеке;
Покупатель перечисляет продавцу остаток денег (для этого также можно использовать аккредитив, ячейку, прямой перевод или иные способы);
При желании, покупатель гасит ипотечный кредит досрочно.

К этому пункту нужно отнестись внимательно, поскольку грамотный текст и правильные ракурсы в фото могут стать для покупателя решающим моментом для желания посмотреть товар. Продумайте описание, которое максимально подчеркнет достоинства жилья.

Разместите объявление на всех общеизвестных ресурсах частных предложений:

Авито;
ЦИАН;
MLSN;
Яндекс.Недвижимость;
ЭТАЖИ;
Из рук в руки;
Юла.

Рекомендуем приобрести сим-карту с новым номером телефона для объявлений. Так Вы обезопасите себя от мошеннических схем и будите знать, что звонят именно по квартире.

В настоящее время многие пользуются интернет-банкингом и к нему «привязан» номер телефона. Поэтому его не следует указывать в объявлении. Не отвечайте на sms-сообщения по квартире и не переходите по ссылкам. Мошенники часто используют номера телефонов из объявлений для обмана граждан.

Преддоговор должен соответствовать форме основного ДКП. Что в нем указывается:

Сведения о сторонах: Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные продавца и покупателя.
Информация о квартире: адрес, количество комнат, кадастровый номер, площадь, дата возникновения права собственности.
Документ, на основании которого продавец оформил право собственности.
Размер задатка (первоначального взноса), общая стоимость жилья.
Порядок и способы расчетов.
Форс-мажорные обстоятельства, при которых задаток возвращается покупателю (например, отказ банка в ипотеке на конкретную недвижимость).
Информация о банке-кредиторе.
Подписи сторон.

Для сделки продавец должен подготовить:

паспорт;
выписку из ЕГРН, оформленную не более одного месяца назад;
техпаспорт;
документ, подтверждающий основание возникновения права собственности на продаваемое жилье: старый ДКП, договор мены, дарения, свидетельство о наследстве, и пр.

Перед заключением преддоговора нужно оформить выписку из домовой книги и справки об отсутствии долгов по ЖКУ.

Покупатель представляет продавцу только паспорт, но в банк нужно принести документы на квартиру вместе с предварительным, а потом – и основным ДКП.

Рассмотрим преимущества и недостатки продажи недвижимости по ипотеке для продавца:

Плюсы	Минусы
Низкие риски. В сделке участвует банк, который будет ее контролировать	На этапе согласования банк может отказать в ипотеке на конкретную квартиру, если обнаружит, что она не соответствует его требованиям
Гарантированное получение денег после окончательного одобрения сделки	Увеличение срока проведения сделки. В ней участвует банк, и практически любые действия согласовываются с ним

Ипотека при реализации квартиры может возникать в таких ситуациях:

Продажа квартиры от застройщика по ипотеке в рассрочку. Всю ответственность и риски при этом принимает на себя юридическое лицо, которое владеет многоквартирным домом. После подписания документов о передаче квартиры конечным владельцам, недвижимость остаётся в залоге у фирмы-застройщика до полной выплаты договорной цены жилья.
Продажа квартиры между двумя физическими лицами в рассрочку без участия финансовых кредитных организаций.
Традиционная трёхсторонняя ипотечная схема продажи жилья с участием покупателя, продавца и банка.

Более подробного рассмотрения требует вопрос о том, как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке по последнему варианту, поскольку это самый распространенный случай.

Как продать ипотечную квартиру

Безрисковых схем продажи недвижимости не существует, потому что мошенники постоянно придумывают новые способы обмана в квартирной сфере.

Продажа квартиры должна завершиться для продавца получением денег, но даже факт окончательного расчёта не гарантирует отсутствие проблем в будущем. Ниже представлены основные варианты, при которых продавец может попасть в неприятные ситуации:

Банк не выдал заёмщику кредит. В данном случае негатив для продавца заключается в потере времени, а, возможно, и денег, которые были потрачены на нотариальные услуги, например, на согласие супруги на продажу.
Заёмщик переоформил квартиру, но банк признали неплатежеспособным и перечислить деньги по договору продавцу невозможно. Это самый негативный вариант, его решение находится исключительно в судебной плоскости. Поэтому рейтинг кредитуемой финансовой организации должен быть высоким. Старайтесь избегать продажи квартиры, если покупателя финансирует малоизвестный региональный банк.

Теоретически лишиться квартиры и денег одновременно можно и другими путями. Они связаны с совместными мошенническими действиями банковских работников и покупателей недвижимости. Но эти случаи редки, связаны с уголовными преступлениями, и от них не могут застраховать даже опытные риелторы.

Учтите, что вы не сможете рассчитывать на продажу жилья в ипотеку, если квартира не соответствует требованиям банка. Как правило, банки отказывают в следующих случаях:

В квартире есть неузаконенные перепланировки;
Квартира с обременением, например под залогом или арестом;
Жилье признано аварийным, подлежит сносу и является неликвидным;
Квартира находится в деревянном доме;
Износ дома превышает 70 %;
Квартира находится не в том же городе, где офис банка;
У квартиры нет отдельной кухни, ванной и туалета, не проведено электричество и вода.

Продавцы квартир обычно ищут покупателей на сайтах объявлений о продаже недвижимости. Определитесь, по какой цене собираетесь продавать жилье, сделайте качественные фотографии, найдите план планировки и разместите объявление на сайте.

Чтобы определить цену продажи, не обязательно приглашать специалистов-оценщиков. Достаточно посмотреть, сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе. Некоторые доски объявлений сейчас подсказывают, насколько назначенная вами цена ниже или выше средней. Если готовы торговаться, укажите это в объявлении.

Следующий этап — показ квартиры. Практически все в первую очередь хотят увидеть жилье своими глазами и обсудить с продавцом детали. Проведите потенциального покупателя по дому и расскажите, какую мебель и технику оставляете в квартире, какие у вас соседи, какая транспортная развязка и инфраструктура.

Если вы обещаете покупателю продать вместе с квартирой мебель, то будьте готовы, что он попросит составить опись. Кожаный диван или столик из слоновой кости может прибавить к цене квартиры несколько сотен тысяч рублей. И покупатель точно будет недоволен, если в последний момент вы решите увезти его из квартиры. При описи всему остающемуся имуществу присваивают инвентарные номера и подробно описывают его состояние и характеристики. Покупатель и продавец подписывают опись и прикладывают ее к договору купли-продажи.

Большую часть работы по проверке сделает банк — оценит дееспособность и платежеспособность заемщика, изучит его документы. Но прежде, чем начать готовиться к продаже, проверьте, действительно ли у покупателя есть деньги на покупку квартиру. Если он собирается покупать жилье в ипотеку, то должен получить одобрение от банка на определенную сумму. Если квартира стоит 5 млн рублей, а у покупателя есть только 500 тыс. рублей и нет одобренной ипотеки, обсуждать сделку еще рано.

Узнайте, какую максимальную сумму кредита готов предоставить покупателю банк и соотнесите ее со стоимостью вашей квартиры. Также обратите внимание на актуальность одобрения — оно действует около 3-х месяцев.

И покупателю, и банку важно получить от продавца документы по определенному перечню. При оформлении ипотеки он несколько шире, чем при обычной купле-продаже. Воспользуйтесь нашим списком, чтобы ничего не забыть:

Паспорт продавца и супруга (супруги).
Свидетельство о браке.
Документы, устанавливающие право собственности. Это могут быть договора купли-продажи, обмена или дарения, а также свидетельство об унаследовании.
Документы, подтверждающие право собственности. Это будет либо выписка из Росреестра с данными собственниками, либо свидетельство о госрегистрации.
Документы БТИ: экспликация и поэтажный план. Они нужны, чтобы банк и покупатель убедились, что в квартире нет незаконных перепланировок.
Единый жилищный документ и выписка из домовой книги. Эти документы бесплатно выдаются в день обращения собственника с заявлением.
Справка об отсутствии долгов по коммуналке и копия финансового лицевого счета. Для этого нужно погасить все долги, собрать квитанции на оплату и обратиться за копией финансового лицевого счета.
Водительское удостоверение или справки, которые подтверждают дееспособность.
Согласие супруга (супруги) на продажу квартиры, которое заверено нотариусом. Это необходимо, если квартира куплена во время брака и стала совместной собственностью супругов.
Разрешение опеки. На случай, если в числе собственников квартиры есть дети или в ней зарегистрированы несовершеннолетние, находящиеся под опекой или попечительством.
Выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие арестов и обременений. Ее можно круглосуточно заказать в сервисе ЕГРН.Реестр. Полная выписка стоит 350 рублей и заверена ЭЦП Росреестра.

В ряде случаев могут понадобиться дополнительные документы. Например, если вы сдаете квартиру в аренду, то нужно будет предоставить договор об аренде. Это даст банку и покупателю возможность убедиться, что временных жильцов можно выселить в кратчайшие сроки.

Чтобы продать квартиру по ипотеке, ее нужно оценить. Это делается, чтобы узнать, по какой стоимости банк сможет быстро ее продать, если заемщик перестанет платить. Самостоятельно назначить цену, как при размещении объявления, уже не получится. Оценивать должен специалист, который, в идеале, аккредитован банком, — оценщик.

Отчет оценщика стоит в среднем 3-5 тыс. рублей. Вы можете взять этот расход на себя или поделить с покупателем. Предоставьте оценщику технический паспорт, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также паспорт. Также оценщик может попросить фотографии жилья или доступ в квартиру, чтобы оценить ее состояние.

Подготовка отчета занимает около недели.

Непосредственно к сделке необходимо собрать следующий пакет документов:

Паспорта всех участников сделки, как продавцов (собственников), так и покупателей
Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме в 3-х экземплярах (после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, по одному оригиналу документа с соответствующими отметками остаётся у продавца и покупателя, и ещё 1 экземпляр отходит для архива Росреестра). На самом деле, ДКП — это целый комплекс мероприятий организационно-правового характера, и не один, а сразу несколько (комплект) документов. Помимо, основного чистового варианта соглашения об очуждении недвижимого имущества, собственник должен подготовить к сделке расписки в получении денег и акт приёма-передачи квартиры.

Внимание! Во избежание приостановки процесса регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, искренне не советую скачивать бланки ДКП («болванки») договоров купли-продажи квартиры из интернета; зачастую образцы документов, кочующих во всемирной паутине, не имеют нечего общего с действующим законодательством, к тому же требования государственных регистраторов к проектам соглашений постоянно меняются. С подобного рода вопросами лучше всего обратиться к ближайшему опытному, компетентному в таких делах как купля-продажа вторичной недвижимости специалисту – юристу или риэлтору.

Согласие супруга/супруги, заверенное в нотариальном порядке, в том случае если ранее квартира приобреталась в законном браке
Генеральная доверенность, оформленная через нотариат, в том случае если квартира реализуется или приобретается через представителя.
Квитанция об оплате госпошлины (оплачивается непосредственно в зале ожидания госучреждения перед подачей заявления на регистрацию, с неё снимается копия, при этом оригинал квитанции с описью других документов остаётся у продавца)

Перейдя по ссылкам, размещённым ниже, вы можете совершенно бесплатно скачать в формате DOC/Word все необходимые документы для самостоятельного проведения сделки в банке и МФЦ: проект договора купли-продажи квартиры (образец/бланк соглашения, полностью доработанный и обкатанный на практике риэлтора), расписки о получении денежных средств, акт приёма передачи объекта недвижимости.

Заполнение договора начинают с указания населенного пункта, где производится банковская сделка. Рядом ставится дата подписания документа.

Каждый из подразделов расписывается более подробно, и в них указываются:

Сведения об участниках

В этом пункте приводятся данные о продавце/покупателе – ФИО, паспортные данные, адрес регистрации, семейное положение. Заемщик должен знать заранее, что на жилье, продаваемое по доверенности, банк вряд ли согласится выдать кредит, поэтому лучше подыскать другой вариант квартиры или дома.

Предмет договора

Подраздел обычно содержит адресную часть, этаж/этажность, общую площадь, назначение объекта (жилой, нежилой фонд), стоимость (указывается в цифрах и прописью). Здесь же указывается цель соглашения, а именно — приобретение квартиры по ипотеке. Продавец дает гарантию, что жилье не было продано постороннему лицу, заложено, подарено, обременено какими-либо обязательствами. Приводится перечень документов, согласно которых жилье находится в собственности продавца (договор купли-продажи, дарения, решение суда).

Документы от продавца на ипотеку

ДОГОВОР
купли-продажи квартиры

Город ______________ __________________(число, месяц, год)
Гражданин ________________ (паспорт серия ______, номер _______, выдан _______________________, «___»_________19__года), «___»_______19___ года рождения, проживающий по адресу: ____________________ именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с одной стороны,
и гражданин _______________________ (паспорт: серия _______, номер ________, выдан _____________________, «__»______19__года), «___»_______19___ года рождения, проживающий по адресу: _______________________, (для юридического лица указываются организационно-правовая форма, наименование, должность, Ф.И.О. уполномоченного для подписания лица, основания полномочий) именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. ПОКУПАТЕЛЬ покупает в собственность у ПРОДАВЦА, а ПРОДАВЕЦ продает квартиру, находящуюся по адресу: ________________________________, (именуемая в дальнейшем КВАРТИРА).
1.2. Приобретаемая КВАРТИРА принадлежит ПРОДАВЦУ на праве (варианты общей совместной, общей долевой) собственности согласно свидетельству о _______________________ №___ от «____» ________ _____года (либо иной документ, подтверждающий право собственности), выданному __________________ от «____»_________ ________года на основании Договора ________________ № _____ от «__» ____________ __________ г., зарегистрированного ______________________________________________________________ за № __________ от «____» ______________ ___ года, инвентаризационный номер КВАРТИРЫ.
1.3. Указанная в п. 1.1. настоящего Договора КВАРТИРА состоит из ________ комнат, общей площадью с учетом лоджий, балконов и других летних помещений ____ кв.м., площадью без учета лоджий, балконов и других летних помещений ____ кв.м., в том числе жилой площадью ___ кв.м. КВАРТИРА расположена на ___этаже ___-этажного дома.
1.4. КВАРТИРА приобретается ПОКУПАТЕЛЕМ у ПРОДАВЦА за ______ рублей РФ.
Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.
1.5. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что до заключения настоящего Договора вышеуказанная КВАРТИРА никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, а также лиц, обладающих правом пользования указанной КВАРТИРОЙ, в том числе согласно ст.292 Гражданского кодекса РФ, не имеется.

Как проходит сделка в Сбербанке
Безопасная сделка Сбербанка
Электронная регистрация сделки
Встречная сделка в Сбербанке

Сопровождение сделки
Подбор жилья
Покупка квартиры в новостройке
Сдать квартиру

Типы жилья
Стоимость жилья
Купить квартиру в Спб
Купить новостройку

С чего начать
Покупка ипотечной квартиры в ипотеку
Ипотека для иногородних
Ипотека без первого взноса

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что обратить внимание

Покупка квартиры в ипотеку, с чего начать? Ответ простой — выбрать вариант. Можно испытать собственные силы — подать объявление с фразой «куплю квартиру», огласить о планах перед родственниками, знакомыми. И предложений будет немало, а запрашиваемые суммы за жилье будут разные.

На этом этапе помощь агентств недвижимости, профессиональных риелторов — наиболее действенна. Осмотры с квалифицированным посредником проходят упорядочено, без лишней суеты, в удобное время.

Дает ли Сбербанк ипотеку на дом с возможностью привлечения средств жилищных сертификатов и субсидий? Так как в собственность оформляется жилая недвижимость, заемщики могут прибегать к разным вариантам государственной помощи. Они вправе оформить кредит на особых условиях:

Использовать маткапитал в качестве первого взноса или отправить эти средства на погашение уже действующей ипотеки ().
Субсидия на понижение процентной ставки. Семьи, в которых появился второй малыш в период с 2021 по 2022 гг., могут получить или рефинансировать ипотеку под 5-6% годовых ().
Применять федеральные и региональные жилищные сертификаты для оплаты части стоимости жилого дома или как первый взнос по ипотеке. Условия определяются правилами участия в данной программе.

Ранее Сбербанк заявил о своем намерении начать оформление сельской ипотеки. Данная программа позволяет получить кредит на покупку жилой площади в деревне или селе под 2-3% годовых (). Но в данный момент предложение банком пока еще не сформировано.

Одновременно с рассмотрением вариантов будущего жилья желательно начать работу с банком. При покупке квартиры в кредит Сбербанка собирают два пакета документов: первый — касается потенциального заемщика, второй — объекта кредитования.

Заемщик предоставляет:

заявление-анкету, с указанием суммы кредита, на которую претендуют;
личные документы;
копии документов, подтверждающих стаж и занятость;
справки об источниках доходов.

О документах заемщика подробнее в другой статье: Требования к документам на ипотеку онлайн

В зависимости от программы, пакет может дополняться аналогичными документами супруга, созаемщика, а также детей, если выбран вариант семейного кредитования.

Если заемщик определился с квартирой, для предварительного ознакомления с инвестируемым объектом подают копии:

правоустанавливающего документа и подтверждающего регистрацию прав собственности;
технического (кадастрового) паспорта.

Сбербанк принимает решение о кредитовании в течение 3-7 дней.

Что касается покупаемой квартиры, стоит обратить внимание на юридическую «чистоту» документов. Кредиторы отрицательно относятся к жилой недвижимости, где право собственности оформлено решением суда, прописаны несовершеннолетние или жильцы преклонного возраста. Чтобы не терять время, заранее обсудите вопрос с продавцом или его представителем.

позволяют приобрести не только готовое строение, но и возвести его самостоятельно на земельном участке. Целевое использование займа достаточно широкое и должно быть связано с оформлением в собственность жилого строения. Так, полученные средства можно направить на определенные цели:

покупка готового дома со связанным участком земли;
строительство дома на собственной земле;
возведение жилого строения с одновременным приобретением земельного участка.

Ипотека на дом с участком в Сбербанке
предусматривает строительство с привлечением подрядной организации и своими силами. Также можно приобрести земельный участок с незавершенным объектом, чтобы на кредитные средства его достроить.

Подобрать оптимальный вид кредитования поможет ипотечный менеджер Сбербанка, ведь от этого многое зависит. Если использовать полагающиеся государственные виды помощи, можно неплохо сэкономить на выплате процентов.

Если банк дал согласие на кредит — пора к оценщику, который определит рыночную стоимость будущего залога. Здесь необходимо учесть, что многие банки, и Сбербанк в их числе, проводят аккредитацию оценочных компаний. Об аккредитованных оценщиках можно узнать на сайте банка или проконсультироваться у сотрудника.

Результат работы эксперта-оценщика — отчет, в котором обоснована рыночная стоимость квартиры. Показатель важен для расчета сумм первого взноса и ипотечного кредита, которые Сбербанк исчисляет соответственно 15% и 85% от стоимости, указанной экспертом. Кроме того, от рыночной стоимости проводится страхование объекта.

Банк не ограничивает заемщика в выборе оценочной компании. Но если оценщик не аккредитован, то рассмотрение отчета об оценке банком может затянуться до 30 дней.

Какие документы нужны для продажи недвижимости в 2021 году?

Этапы ипотечной сделки зависят от правил банка, однако пройти 12 основных шагов предстоит каждому заемщику.

Следуйте рекомендациям статьи, и вы получите ипотечный кредит и станете владельцем чистой квартиры:

Подходите к выбору кредитной организации и программы грамотно.
Тщательно подбирайте и анализируйте недвижимость.
Выглядите опрятно при встрече с ипотечным консультантом.
Внимательно проверяйте продавца, смотрите, чтобы он не состоял на учете в диспансерах.
Читайте и перепроверяйте все документы, соблюдайте установленные сроки и будьте на связи.
Выбирайте безопасный способ расчетов.
Не пытайтесь обмануть банк и вовремя вносите платежи.

Следующий шаг — одобрение покупаемой квартиры кредитором. Для этого предоставляют:

правоустанавливающий документ;
подтверждение прав собственности;
так же нужно составить и подписать договор купли-продажи квартиры с ипотекой в одной из форм — предварительный или проект;
для квартир, нажитых в браке — согласие на продажу от супруга;
если квартира приобретена до брака, то необходимо заявление продавца об этом (образец можно скачать ниже)
справку о составе прописанных в жилье;
техпаспорт БТИ на квартиру;
данные информцентра о задолженности по коммунальным услугам;
если продажа проводится иным лицом от имени собственника — доверенность;
отчет об оценке с альбомом данных фотофиксации объекта недвижимости.

Чтобы зарегистрировать ипотеку в Росреестре понадобится собрать документы по следующему списку:

российские паспорта от всех собственников;
заполненное заявление от лица, оформляющего ипотеку, и кредитора (оно подписывается в присутствии сотрудника из регистрирующей организации);
ипотечное соглашение и все приложения к нему;
договор купли-продажи;
бумаги на покупаемую недвижимость, удостоверяющие права на нее продавца;
кадастровый паспорт на объект;
оценочный акт;
выписка из домоуправления об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
закладная и приложение к ней;
документальное одобрение из органов опеки (если одним из собственников будет несовершеннолетний гражданин);
нотариальное согласие на реализацию жилья от супруга продавца;
квиток о перечислении госпошлины.

Дополнительно могут потребовать еще ряд справок, что зависит от ситуации. К примеру, если покупается квартира в новострое, то застройщику необходимо предоставить:

договор о долевом участии;
акт ввода строения в эксплуатацию;
технический паспорт на дом;
акт передачи жилой площади собственнику;
бумага, отражающая присвоение зданию индекса и адреса.

Если регистрации в Росреестре подлежит жилье, покупаемое на вторичном рынке, то обычно просят документы, относительно тех. состояния дома и проводились ли перепланировки в квартире.

Регистрация перехода права собственности договора ипотеки в Росреестре через МФЦ имеет ряд нюансов:

прием происходит в порядке электронной очереди, занять ее можно получив талон с номеров самом МФЦ;
после подготовки необходимой документации приходят в назначенное время и составляют заявление на месте (в этом оказывает помощь регистратор);
оплачивают госпошлину тут же (в терминале);
забирают расписку о сдаче документов.

В случае покупки жилья в новостройке регистрации в Росреестре подлежит договор долевого участия (ДДУ). А вот оформить право собственности можно будет только после сдачи строения в эксплуатацию. Зачастую застройщик сам направляет документы в Росреестр, но тогда процедура значительно затягивается. Кому надо быстрее, может самостоятельно собрать необходимые бумаги и подать в регистрирующий орган.