Продажа доли земельного участка в общей долевой собственности 2021
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли земельного участка в общей долевой собственности 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Для разрешения вопроса можно ли продать часть земельного участка без межевания в 2021 году стоит обратиться к нормам действующего законодательства. Ст. 6 ЗК РФ определяет часть земельного участка как отдельный объект правоотношений. Однако гражданское законодательство в статьях 128, 130 среди остальных объектов оборота выделяет земельные участки, но ничего не говорит о долях надела.
В то же время положения статей 549 и 554 ГК устанавливают обязательство наличия четких идентификационных параметров участка при его реализации – техническая характеристика и информация по кадастру. А ст. 37 аграрного законодательства зафиксировала, что продавать разрешено только участок, состоящий на учете.
ВНИМАНИЕ !!! ФЗ № 28 в статьях 1, 19 определяет, что любой надел при постановке на учет должен обрести персональные показатели, позволяющие его отделить от прочих земель по качеству и цене. Зарегистрировать объект возможно исключительно при предъявлении необходимой документации о факте осуществления межевых работ.
Таким образом, пройти процедуру размежевания необходимо. В результате работ надел будет поделен на некоторое количество индивидуальных долей с фиксацией точных границ каждой.
Как продать часть земельного участка?
Нормативные акты федерального уровня установили следующие полномочия касательно участка без проведения выделения:
- Разрешено оставить в наследство по завещательному распоряжению.
- Объявить о ремиссии.
- Стать вкладчиком объединенных активов организации, использующей данную территорию.
- Отдать за деньги или презентовать долю другому собственнику участка или постоянному пользователю надела.
Реализовать участок без отделения части совсем стороннему индивиду не удастся. Если такая часть была выделена из совместной собственности, то, соответственно, проведен учет и присвоены индивидуальные показатели – земля может быть продана без препятствий.
Продажа таких земель осуществляется с учетом преимущественной преференции приобретения.
Такой прерогативой обладают:
- регионы РФ;
- муниципалитет.
Преимущественное приобретение заключается в первоочередном предложении о покупке указанным лицам по названной сумме продавца. Если после извещений на протяжении 30 дней органы не изъявили желание приобрести угодья, то имущество разрешено продавать заинтересованным приобретателям. Но сторонним покупателям не разрешается снижать ранее озвученную цену (в противном случае сделка может быть признана недействительной).
Реализовать часть земельного надела без согласия других собственников допустимо в претензионном порядке. Однако перед походом в судебное учреждение следует соблюсти ряд предписаний. Совладельцы вправе первыми узнать о желании реализации части участка и приобрести его. Для этого собственник информирует о предполагаемых действиях других совладельцев, обозначая при этом стоимость. Последние на протяжении месяца после извещения оповещают о желании приобретения или отказе.
ВНИМАНИЕ !!! Если все возможные сроки были упущены совладельцами, то продавец вправе предлагать товар другим лицам. Но для успешного завершения сделки нужно заручиться одобрением других владельцев. Если второй собственник против продажи и не удается прийти к компромиссу, то следует обратиться в суд.
Помимо заявления нужно предоставить письменные доказательства обращения к совладельцам (квитанции об оплате заказного письма, скопированный текст обращения, почтовое извещение о вручении или отказе в получении).
Налог с продажи земельного участка с 2021 года для физических лиц
- Сделки с земельными участками
- Как переоформить земельный участок на другого человека?
- Процедура выкупа земельного участка из аренды в собственность
- Аренда земли под ИЖС с последующим выкупом
- Как происходит отчуждение земельного участка?
- Предоставление в аренду земельного участка муниципальной собственности
- Что такое залог права аренды земельного участка?
- Можно ли законно продать земельный участок без межевания?
- Как зарегистрировать договор аренды земельного участка?
- Приватизация земли под многоквартирными домами
- Нюансы и особенности оформления дачной амнистии
- Семейное право
- Наследственное право
- Земельное право
- Трудовое право
- Автомобильное право
- Уголовное право
- Недвижимость
- Финансы
- Налоги
- Льготы
- Ипотека
Любой получаемый физическим лицом доход, и от продажи недвижимости в том числе, подлежит обложению налогом (НДФЛ).
Налог с продажи земельного участка в 2021 году для физических лиц остаётся прежним – 13%. Для не резидентов налоговая ставка — 30%.
Эта норма закреплена в статье 207 Налогового кодекса РФ. Налогоплательщиками являются физические лица как резиденты РФ, так и не резиденты, получившие доход от российских источников. Для расчета налоговой базы берутся все полученные в любой форме доходы согласно статье 210 НК.
Отметим, что к налоговым резидентам относятся только те физические лица — граждане РФ, которые проживали на Российской территории за 12-месячный период времени не меньше 183 календарных дней. Исключением служат военнослужащие и госслужащие командированные за границу.
Продавая земельный участок до истечения минимального срока владения, нужно знать, что расчет налога происходит с предоставлением на выбор налогоплательщика:
- Расходный вычет. Уменьшив доходы от продажи на ту сумму расходов, которые были затрачены на приобретение этой земли, как объекта недвижимости. Сюда же относятся расходы по процентам по кредиту, взятому на покупку земли, а также услуги риэлтора. Обязательным условием является документальное доказательство понесенных затрат. Таким правом можно воспользоваться только резидентам РФ.
- Имущественный вычет. Размер его составляет 1 млн. рублей. Используется, не превышая эту сумму в одном налоговом периоде. Это означает, что продать в одном календарном году можно несколько наделов, которыми владели и оформлены были в собственность меньше 3 лет. Но вычет будет предоставлен не более миллиона рублей. Остальная сумма будет подлежать налогообложению по ставке в 13 % для резидентов (30 % для нерезидентов).
Если при продаже, стоимость земельного участка ниже 1 000 000 рублей, то налог можно не платить, если использовать имущественный вычет. Но декларацию по форме 3-НДФЛ в этом случае подавать нужно обязательно, указав в ней необходимый вычет.
Доход, который был получен при продаже земли, исчисляется следующим образом:
- уточняется сумма, переданная продавцу покупателем, указанная в договоре сделки;
- эта сумма уменьшается на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта, который продан в результате этой сделки или величину имущественного вычета.
Пример расчета НДФЛ. Участок был приобретен Ивановым И.М. в 2020 году за 1,2 млн.рублей. В 2021 году он продает его за 1,5 млн.рублей. Налог можно рассчитать двумя способами и выбрать наиболее выгодный на свое усмотрение:
- С применением имущественного вычета налогооблагаемая база будет равна 1,5 млн. – 1 млн. = 500 тыс. рублей. НДФЛ = 500 тыс. руб. × 13% = 65 тыс. руб. (Этот вариант применим, когда покупатель не может предоставить документы, доказывающие покупку участка и подтвердить понесенные на это расходы.)
- Очевидно, что выгодным вариантом будет уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов: 1,5 млн. – 1,2 млн. = 300 тыс. рублей. НДФЛ = 300 тыс.рублей × 13% = 39 тыс. рублей.
Если для приобретения этого участка гражданин Иванов И.М. брал кредит в банке, то к подтвержденным расходам можно прибавить проценты, которые он выплатил кредитному учреждению. Доказать их можно по справке, взятой в банке. Таким образом, налоговая база станет еще меньше на размер уплаченных процентов.
Можно ли занизить стоимость при продажи земельного участка для налоговой?
Продажа доли земельного участка
Необходимость получения согласия от остальных сособственников – основное правило и основная проблема, которые возникают при продаже. По общему правилу, такое согласие обязательно, но не всегда можно его получить. Иногда такие лица просто отказываются оформлять документ, в некоторых случаях контактов с ними просто нет. В таком случае есть другой вариант — направить им предложение и дождаться срока, установленного законодателем для ответа.
С момента уведомления нужно дать лицам 30 дней для дачи ответа! В противном случае впоследствии они могут оспорить заключенный договор на отчуждение доли.
Несомненно, такой вариант представляется более долгим. Получить простой отказ проще и быстрее, но при отсутствии практической возможности приходится действовать именно так.
Уведомление нужно будет направить по адресу регистрации. Уточнить информацию можно в выписке из ЕГРН или направить по адресу надела, особенно если на нём располагается жилое строение.
Имущество, принадлежащее нескольким лицам, может находиться в общей собственности с определением доли каждого в праве собственности. Земельный участок также может быть собственностью нескольких участников с определением долей. Поэтому, отвечая на вопрос о том, что такое общая долевая собственность на землю, можно констатировать, что законодательство определяет ее как земельный надел, площадь которого разделена в пропорциях между совладельцами.
Данный вид собственности распространяется на земли сельскохозяйственного назначения – территории, которые расположены за границами поселений, предоставленные и используемые для потребностей сельского хозяйства. Такие земли наделены особым статусом и оборот их строго регламентирован.
Право общей собственности на них может возникнуть в нескольких случаях:
- в результате гражданско-правовых сделок (когда купить участок сообща решено несколькими гражданами, он стал собственностью при исполнении договора дарения или получен в наследство по завещанию или по закону);
- во время приватизации — земля передается пользователю на условиях, определенных законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ, с возникновением частной собственности на нее;
- при создании крестьянско-фермерских хозяйств, когда граждане могут получить земельные наделы в аренду с последующим выкупом, результатом чего станет общедолевая собственность на земельный участок сельхозназначения.
Земельные наделы, находящиеся в долевой собственности, на которых возведено частное домовладение, имеют свои особенности владения и использования. Так пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключением выступают случаи, регламентированные федеральными законами.
Часто возникает вопрос, как рассчитать долю в праве общей долевой собственности. Законодательством регламентировано, что размер прав на земельный участок прямо пропорционален размеру долевой собственности, принадлежащей конкретному человеку. Таким образом, размер доли земельного участка под частным домом производится из расчета общей площади жилища, принадлежащего каждому собственнику.
Реальное выделение части земли, находящейся в долевом владении, может быть осуществлено по согласию сособственников или в судебном порядке. При возможности досудебного решения вопроса о том, как поделить землю, необходимо:
- получить нотариально заверенное согласие всех участников;
- если такое согласие получено, произвести повторное межевание и установку межевых знаков с определением новых границ наделов;
- на основании выданных техдокументов каждый вновь образованный участок поставить на кадастровый учет с получением отдельного номера и плана;
- с заявлением и паспортом, а также с правоустанавливающими документами и выписками из кадастров обратиться в регистрационную палату, оплатив регистрацию прав собственности; через 30 дней будет оформлено отдельное свидетельство на каждый вновь образованный земельный участок.
Если согласие между сособственниками не достигнуто, вопрос решается в суде. На основании постановления производится принудительный выдел доли.
При выделении части участка из коллективного хозяйства необходимо уведомить всех участников о созыве общего собрания. По его результатам оформляется протокол собственников долевой собственности на оформление земельного участка.
Если сособственники явились не все, в региональные газеты дается объявление с указанием местонахождения доли участника, инициирующего выдел, и уведомляющее других участников, что выдел будет осуществлен. Если в течение месяца письменных возражений по указанному адресу не поступило, производится межевание и все процедуры по регистрации права собственности.
Согласно ст. 252 ГК РФ, каждый из владельцев может потребовать разделения участка. В случае добровольного решения вопроса осуществляется межевание, устанавливаются границы надела.
Полученные от специалистов документы передаются на подпись главе района или города. После этого они поступают в регистрационную палату вместе с разрешением на разделение надела от комитета управления собственностью. Не позднее чем через две недели будет оформлен новый документ на право владения выделенным участком земли.
После того, как раздел земельного участка, находящегося в долевой собственности, состоялся, владелец доли может распоряжаться им по собственному усмотрению, без оглядки на мнение других участников.
Нотариальное удостоверение сделок отменено 2021
Разделение земельных угодий может быть совершено добровольно и в судебном порядке. Если все совладельцы согласны на раздел участка, между собственниками заключается соглашение, которое должно быть удостоверено нотариально.
Как и образец соглашения о выделении долей земельного участка, документ составляется в свободной форме с обязательным указанием:
- сведений об участке (ссылки на правоустанавливающий документ, дату присвоения кадастрового номера, адрес);
- личных данных сторон, адресов регистрации и проживания;
- согласия сторон на добровольный раздел;
- условий осуществления межевания, размеров новых наделов в числовом или процентном соотношении;
- прочих сведений.
В ситуации, когда прийти к согласию о разделении общего имущества со всеми совладельцами не удалось, инициатор раздела участка в долевой собственности может обратиться в судебную инстанцию. Для этого необходимо подать написанное в установленной форме исковое заявление.
Исковое заявление о выделении доли земельного участка должно содержать все значимые для разрешения спора сведения:
- порядок приобретения надела;
- назначение использования;
- размеры долей, принадлежащих каждому сособственнику;
- принятые для решения проблемы меры.
При подаче искового заявления, содержащего требование о разделе совместного имущества, о выделе в натуре доли или о признании на нее права размер госсбора исчисляется в зависимости от того, рассматривался ли спор судом ранее.
В случае, когда право собственности истца на долю уже было признано судебной инстанцией, госпошлина составляет 200 руб. Если нет – размер налога определяется по нормативам, установленным для имущественных исков, которые подлежат оценке.
Действительно, обязательная регистрация договора отчуждения-приобретения недвижимости уже давно отменена, в 2013 году (внесены изменения в Гражданский кодекс РФ!
НО!
Сохранена обязательная регистрация перехода права.
-Так нотариус нужен или нет?
-Нотариус не регистрирует договоры и переходы прав. Единственным регистратором сделок с недвижимостью в России является РОСРЕЕСТР.
-А что делает нотариус?
-Нотариус — это уполномоченный свидетель сделки, он подтвердит, что участник сделки собственноручно подписал договор и имел право это сделать. То есть являлся дееспособным и действовал в соответствии с требованиями закона.
Однако, закон все же требует обязательно удостоверять у нотариуса некоторые сделки.
-Какие?
Первое. Если недвижимости лишается недееспособный либо несовершеннолетний (ребенок до 18 лет).
Такие сделки так же контролируют органы Опеки и попечительства. Нотариусу и в Росреестр необходимо предоставить разрешение этого органа на продажу недвижимости или доли в праве на нее, принадлежащих ребенку или недееспособному взрослому.
Второе. Сделки по отчуждению доли в праве одним ( не всеми вместе) участником долевой собственности. Эта норма вступает в силу 31.07.2019 г ( до этой даты все сделки с долевой собственностью — нотариальные).
Третье. При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ договор купли-продажи удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, так как оформление на супругов отдельных долей в праве собственности признается разделом совместно нажитого имущества.
Можно применить другой вариант оформления такой сделки — договор купли-продажи в простой письменной форме и нотариальный Брачный договор. Такой вариант может иметь меньшие издержки на нотариуса.
Особенности сделок с земельными долями
Далеко не всегда дом оформляется на одного владельца. В некоторых ситуациях дом принадлежит сразу нескольким лицам: при наследовании, при покупке жилья супругами. Нередки случаи, когда требуется знать, как продать долю в доме, принадлежащую одному из совладельцев. Процедура продажи части домовладения будет отличаться от оформления сделки с целым домом. В данном случае, исходят из принципов соблюдения законодательства в процедуре оформления и учета интересов остальных собственников.
При оформлении сделки по продаже части жилого дома требуется предоставление кадастровых паспортов и на отчуждаемую часть, и на весь дом. В договоре указывают стоимость части, и среднюю цену за весь дом полностью.
При продаже доли следует иметь в виду, что оформление доли происходит только в пропорциональном отношении, без выделения какой-либо площади в натуральном значении.
Если при согласовании сделки с остальными владельцами дома продавец сталкивается с невозможностью установления их местонахождения, либо собственники препятствуют согласованию, избегая вручения уведомления о продаже, долю можно передать третьей стороне по договору дарения, что освобождает от необходимости согласования сделки с остальными.
Как и у любого другого недвижимого имущества, у жилого дома может быть несколько собственников.
Необходимость продажи части долевой собственности в жилом доме возникает чаще всего в тех случаях, когда дом достается по наследству нескольким лицам. Также нередки ситуации, когда при разводе один из супругов продает долю дома, отошедшую ему при разделе имущества. При совершении подобных сделок заключается договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом.
Купля-продажа части дома – совершенно иная процедура. В этом случае предметом купли-продажи становится уже не доля в совместном имуществе, а физически отделенная часть дома, представляющая собой отдельное жилое помещение.
В каждом из случаев при заключении сделки существуют собственные нюансы, которые мы и рассмотрим в этой статье.
Да, обязательно. Только необязательно именно согласие, можно и отказ. Важно то, что все сделки с долями проходят только нотариально. Это недешево, но в интересах каждой стороны. Для того чтобы начать действия по поиску покупателя, необходимо установить стоимость своей доли, ниже которой вы не можете продать ни в коем случае. Почему это важно?
Дело в том, что преимущественное право покупки доли имеют другие участники долевой собственности. Это условие регулируется статьей 250 Гражданского кодекса. Суть в том, что вы обязаны уведомить другие стороны о намерении продать свою долю, указать объект и стоимость.
Обратите внимание, это важно: вы не сможете продать свою долю ни по какой другой стоимости, отличной от той, которую вы определили в письменном уведомлении для сособственников. Так что продумайте этот момент заранее.
Но как же быть, если цену доли вы установили и даже нашли другого покупателя (третье лицо), но он торгуется, а вы не против опустить цену? Тогда целесообразнее устно узнать у своих сособственников, не хотели бы они воспользоваться своим правом преимущественной покупки. Пусть назовут стоимость, которую они готовы заплатить. Если озвученная сумма устраивает продавца, он может продать долю им, ему какая разница. Если нет, значит, надо искать покупателя на установленную изначально цену. Так вот. Когда такой покупатель найдётся и стоимость доли будет уже абсолютно точная, с торгом или нет, можно отправлять уведомления другим собственникам.
Итак, покупатель найден.
Продавец должен пойти к нотариусу и поручить ему направить уведомление другим собственникам долей. С собой необходимо взять копии и оригиналы свидетельства о госрегистрации права собственности на продаваемую долю и полные данные других участников: фамилия, имя, отчество, адрес регистрации. Это для нотариуса, он же должен знать, куда отправлять уведомления.
Если продавец не знает этих данных, он может запросить их в Росреестре, то есть получить выписку из ЕГРН. В настоящее время это можно сделать на специализированных сайтах.
Нотариус готовит и отправляет уведомления. Через 30 дней необходимо снова подойти к нотариусу и узнать даты получения уведомлений остальными собственниками долей. Согласно ст. 250 ГК РФ участники долевой собственности имеют возможность в течение 30 дней с момента получения уведомления дать свое согласие или отказ и обязательство, если это согласие на покупку, приобрести указанный в уведомлении объект. Другими словами, эти 30 дней даны и на то, чтобы продавец получил деньги за свою долю.
Но этот срок в 30 дней начинает отчитываться с даты получения уведомлений другими сторонами. Если, например, соседка понимает, о чем речь, и, получив извещение, специально не идет на почту и не получает уведомление, то надо сидеть и ждать, пока получит.
[1]
Продажа Доли в праве на земельный участок
— Если другие собственники намеренно не получают уведомление, можно отправить им телеграмму с указанием всех данных, предложением купить и стоимостью доли. Через 30 дней смело можете заключать договор купли-продажи с любым покупателем, приложив к договору подтверждение об отправке и получении телеграммы.
— Если покупатель найден, вы не хотите продавать долю сособственникам или просто уже нет времени, подарите. Вы можете подарить свою долю родственнику или постороннему, тогда согласие других собственников не нужно. Но! Тот, кому вы подарили, должен уплатить налог с дарения. Что касается расчетов, то подтверждением передачи денег будет являться оформленный договор займа и расписка. Конечно, такая сделка фактически скрывает реальные мотивы, но, как вариант, рассмотреть можно при учете некоторых нюансов.
— Если от сособственников нет ни согласия, ни отказа, если местонахождение других участников долевой собственности неизвестно, с ними надо разговаривать. Нужно сделать так, чтобы либо был хоть какой-то ответ, либо документ, подтверждающий, что уведомление получено. Почему? Да просто потому что та сторона может в течение 3-х месяцев обратиться в суд с иском о нарушении права преимущественной покупки. Выиграют — не выиграют, но нервы попортят. И продавцу, и новому покупателю. Но если нормы и правила были соблюдены, переживать не надо. Чаще всего сторона, которая купить хочет, но не может, а палки в колеса ставит, только угрожает судом, а на самом деле не подаст, ведь на это ведь тоже нужны деньги.
Вывод: продать 1/3 долю в доме без согласия второго собственника можно, если вместо согласия будет отказ. Сделка удостоверяется нотариально. Важно соблюсти все правила и условия согласно Гражданского кодекса РФ, поможет в этом грамотный юрист или нотариус.
Продажа доли в жилом доме с земельным участком может быть предложена совладельцам или другим людям. Чаще всего к такой сделке прибегают наследники, не желающие делить дом с другими родственниками наследодателя.
Наиболее простым и выгодным вариантом считается предложение выкупа своей доли родне. Но совладельцы не всегда могут прийти к общему решению.
В этом случае есть несколько вариантов продажи:
- предложить выкуп доли другим дольщикам;
- дождаться их решения и при отказе найти другого покупателя;
- продать весь дом (при согласии всех совладельцев);
- выделить физическую долю и совершить продажу без согласия остальных владельцев.