Налоги при продаже квартиры по переуступке прав 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги при продаже квартиры по переуступке прав 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Для недвижимого имущества установлен минимальный предельный срок владения, после истечения которого собственник вправе продать не уплачивая НДФЛ с продажи. Как было, так и оставили. Понятие минимального срока владения не убрали!

Минимальный предельный срок владения квартирой и другой недвижимостью составляет 5 лет (за исключением некоторых случаев, о них ниже). Как было, так и осталось. На налоговых нерезидентов распространяется.

Налог при продаже квартиры по переуступке-2021 : гужно ли платить?

• Основной особенностью сделки уступки права является то, что процедура заключения соглашения находится в зависимости от произведенных расчетов дольщика с застройщиком.
• Если инвестор полностью оплатит сумму по договору участия в долевом строительстве, то от застройщика не нужно получать согласия на переход права по ДДУ.
• В случае наличия долга дольщика перед строительной фирмой, потребуется получить от нее согласие в письменной форме на осуществление уступки права требования.

Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» уведомления застройщика о совершении передачи прав не требуется.

Но многие строительные фирмы предусматривают данное условие в договоре ДУ. Поэтому прежде чем приступать к оформлению переуступки нужно отправить письменное уведомление в адрес застройщика (рекомендуется направлять его почтовым отправлением – заказным письмом с сохранением квитанции об отправке).

Здесь вы можете посмотреть Образец Уведомления о переуступке права требования.

В случае неполной оплаты начальным приобретателем суммы по ДДУ, по сделке переуступки у последующего покупателя возникает обязанность по уплате оставшейся суммы денежных средств застройщику.

Нужно понимать, что в этом случае необходимо получить письменное согласование на проведение сделки от строительной компании. Как правило, такое согласие делается не бесплатно.

Для оформления сделки по переуступке права требования на недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:

1. Договориться с покупателем. Найти его можно при помощи объявления или через агентство недвижимости.
2. После чего нужно направить письменное уведомление застройщику либо получить от него письменное согласие.
3. Если дольщик использовал для оплаты квартиры кредитные средства по ипотеке, то необходимо обратиться в банк. В учреждение надо подать документы, которые подтверждают финансовое состояние покупателя прав.
4. После оценки специалистами банка платежеспособности покупателя, ипотечный кредит закрывается и оформляется новый, стороной которого является приобретатель права требования.

Дальнейшей стадией является заключение сделки. Обычно, большинство его пунктов соответствует условиям договора долевого участия. Также в соглашении о переуступки указываются обязательства 3-х сторон (продавца, приобретателя и строительной фирмы).

Чтобы подготовить текст договора желательно обратиться за услугами грамотного юриста. Правильное составление документа позволит не допустить ошибок, которые могут приводить к недействительности договора.

1. Отдельные вкладчики ранее оформляли сделки уступки, чтобы не платить налог на доходы физических лиц.
2. В силу действующего налогового законодательства, если объект недвижимости находится в собственности менее 3 лет, то в случае его продажи нужно заплатить подоходный налог.
3. Поскольку жилплощадь приобретается инвесторами не для личного пользования, а с целью получения прибыли, так как цена квартиры на начальном этапе возведения новостройки значительно ниже, чем по окончании работ.

В прежние времена данная сделка не порождала обязанности от уплаты НДФЛ.

В настоящее время в законодательство были внесены соответствующие изменения.

• Согласно поправкам в законодательство налогом облагается доход физических лиц, полученный по любым основаниям.
• Налоговой базой является разница от продажи жилья, если она реализована за большую стоимость, чем при первоначальной покупке прав у застройщика.
• С указанной разницы в цене и уплачивается налог, размер которого равен 13%.

Действующие законы предусматривают два способа, с помощью которых допускается уменьшение суммы налога.

Способы снижения налога:

1. Использование налогового вычета. Если заключен договор участия в долевом строительстве, то гражданин имеет право на получение вычета, размер которого не превышает 1 000 000 рублей. Чтобы получить вычет нужно подать налоговую службу составленное заявление, а также приложить необходимые документы.
2. Уменьшение размера прибыли от продажи права на квартиру на величину оплаты по ДДУ застройщику. Таким образом, если права на объект недвижимости проданы по такой же стоимости, что и при покупке, или по более низкой цене, то налог с продавца не берется.

1. При оплате налога, в соответствии с законом, до 31 апреля года, который следует за отчетным, в котором совершена продажа по переуступке, нужно подать налоговую декларацию в письменном виде по форме 3-НДФЛ.
2. Декларация составляется при учете налогового вычета либо уменьшения размера полученного налогоплательщиком дохода.
3. Итак, в ходе уступки прав требования продавцу необходимо уплатить налог, который составляет 13%.

Если дольщик решает понизить размер налога, то он имеет право на использование вычета или снижения дохода с продажи своего права на квартиру.

Напротив, покупателю не нужно платить налог в бюджет, т.к. он освобождается от его уплаты по законам РФ.

• Порядок покупки квартиры по переуступке прав в строящемся доме, смотрите здесь.
• : Налог при продаже квартиры по переуступке:

Однако большинство строительных компаний подразумевает это пункт в соглашении. Поэтому перед началом процедуры необходимо направить уведомление в письменной форме, при этом рекомендуется сохранить доказательства отправления.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Источник: РБК Недвижимость

В каких случаях и сколько придется заплатить с продажи недвижимого имущества в 2021 году, кто имеет льготы по налогу, в каких случаях его не нужно платить и другие нюансы

В России доходы облагаются налогом — если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.

Рассказываем, когда наступает обязанность по оплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи не требует оплаты и для кого предусмотрены льготы, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.

Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году

В 2021 году в России вводится ряд изменений, связанных с уплатой налогов на имущество физлиц. Основное изменение — завершается реформа по налогам на недвижимость, и все регионы России в этом году окончательно перейдут на новый механизм расчета налога от кадастровой стоимости объекта, которая приближена к рыночной. До этого в некоторых регионах сохранялся расчет, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости. Это изменение приведет к росту налоговых платежей. В регионах, которые только перешли на новую систему расчетов, первые три года налог станет взиматься с учетом понижающих коэффициентов и будет ежегодно расти, а после — взиматься по полной кадастровой стоимости.

1. Льготы и перерасчет. В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.

2. Льготы для дольщиков. С 2021 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.

3. Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ. В прошлом году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2021 года облагаются по ставке 15%. Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества. Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.

4. Получить налоговый вычет станет проще. В России в 2021 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ. Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета. Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет. По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.

Как рассчитать сумму налога

Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

19 октября 2020

В связи с письмом Департамент налоговой политики рассмотрел обращение и сообщает следующее.

1. По вопросу налогообложения доходов физических лиц, полученных при продаже квартиры или при уступке права требования по договору, связанному с долевым строительством.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 171 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

На основании пункта 171 статьи 217 и пункта 2 статьи 2171 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 2171 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 2171 Кодекса.

Таким образом, в случае нахождения квартиры в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения доход, полученный при ее продаже, освобождается от обложения налогом на доходы физических лиц.

Если квартира находилась в собственности налогоплательщика менее установленного срока владения, то доход от ее продажи подлежит налогообложению в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.

Положений, предусматривающих освобождение от налогообложения доходов, полученных при уступке права требования по договору, связанному с долевым строительством, Кодексом не предусмотрено.

В то же время, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).

Так, с учетом подпунктов 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогообложению подлежит не полная сумма полученного дохода от продажи квартиры, а сумма дохода, уменьшенная на размер имущественного налогового вычета, не превышающего в целом 1 000 000 рублей, или на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданной квартиры.

На основании абзаца второго подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущественного права.

Одновременно сообщаем, что все предложения и проблемные вопросы, связанные с налогообложением доходов физических лиц и описанные в обращениях граждан, внимательно рассматриваются в Департаменте и учитываются в рамках подготовки и (или) согласования проектов федеральных законов о совершенствовании законодательства Российской Федерации о налогах и сборах.

2. По вопросу соблюдения прав граждан — участников долевого строительства.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 218-ФЗ), а также Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» восстановление прав граждан — участников долевого строительства осуществляется публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд).

Законом N 218-ФЗ предусмотрены функции и полномочия Фонда, в том числе в части осуществления выплат возмещения гражданам по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений при несостоятельности (банкротстве) застройщика осуществляются за счет имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации, иных публично-правовых образований (далее — выплата возмещения), а также финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения в 2021 году коснулись расчета налога при продаже квартиры.

В госдуме с 29 сентября 2019 года был опубликован законопроект №720839-7, который уменьшит срок владения квартирой при продаже с 5 до 3 лет для физических лиц, что позволит разменять её быстрее и без оплаты 13% НДФЛ.

Но здесь имеется одно условие: в собственности должна иметься только одна квартира!

Законодатели в основном вводят эту инициативу с целью поддержки как малоимущих, так и среднестатистических семей для улучшения жилищных условий. Продать жилье без налога позволит российским семьям сэкономить эти средства на ремонт или погашение процентов по ипотеки.

Физические лица, продавшие жилой объект недвижимости, обязаны уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц в размере 13% полученного дохода. Основанием для уплаты будет предоставление декларации и необходимых документов, подтверждающих владение и продажу квартиры.

Когда платить налог с продажи квартиры в 2021 году? Налоговый кодекс определяет срок, до которого документы передаются в налоговый орган для проверки – 30 апреля следующего за отчетным годом.

Это значит, что по сделке купли-продажи квартиры, которую совершили в 2019 году, вы обязаны отчитаться и заплатить налог до 30 апреля 2021 года.

Налоговый кодекс не выделяет лиц пенсионного возраста в качестве льготников по уплате НДФЛ. Это значит, что все граждане, получающие доход, обязаны платить налоги, не зависимо от возраста.

Пенсионеры могут на законных основаниях пользоваться возможностью применения имущественного вычета при расчете налогооблагаемой базы. На общих основаниях они обязаны подавать налоговую декларацию, если владели квартирой менее установленного срока. В ином случае на них налагается штрафные санкции.

Сумма налога с продажи квартиры исчисляется независимо, вся она продается или только доля. Доля также имеет свою цену и на нее распространяется действие Налогового кодекса в части исчисления НДФЛ с продажи.

При этом вопрос установления срока пользования долями немного сложнее.

Например, гражданин купил квартиру в 2019 году в совместную собственность и владеет 1/2 доли. Совладельцем являлся отец. Через год отец умер, и его доля досталась гражданину по наследству. При этом при продаже считать срок владения будут с даты получения первой доли.

1. Убедиться в том, что у первого владельца квартиры есть право требования окончательного завладения имуществом.
2. Убедиться в том, что вся сумма по недвижимости выплачена застройщику, либо банку, окончательно.
3. Проверить в договоре, есть ли там прописка о допуске к переуступке прав требования.
4. Если дольщик оформлял свое право требования у застройщика через ипотеку в банке, тогда понадобиться ему взять у банка согласие на переуступку.
5. Обязать погасить сначала все долги первого дольщика, если еще не выплачены все необходимые суммы.
6. После того, как все документы проверены, финансовых обязательств нет перед кредиторами и застройщиком, можно уже заключать договор цессии, переуступки прав требования.
7. Новый договор регистрируется в государственном учреждении – Едином Росреестре, где был зарегистрирован договор, заключенный с первым дольщиком.
8. Также следует внести соответствующие записи об изменениях в документацию застройщика.

• цена на такую квартиру существенно ниже, чем на ту, что уже находится в чьей-либо собственности и сдана в эксплуатацию по всем правилам;
• риски приобретения недвижимого имущества значительно уменьшены, чем при покупке доли на имущество, которое еще находится на стадии рытья котлована;
• сделка совершается довольно быстро, без необходимости сбора большого пакета бумаг.

Например, если налогоплательщик купил квартиру в 2014, а решил продать ее в 2021 г., налог для него будет рассчитан по ставке 13%. Если же он дождется трехлетнего срока владения имуществом, то будет освобожден не только от уплаты НДФЛ с продажи недвижимости, но и от заполнения налоговой декларации 3-НДФЛ.

• 3 500 000*0,13=455 000 рублей.

До 2021 существовала практика, когда при продаже имущества граждане искусственно уменьшали цену недвижимости в документах по купле-продаже, чтобы уменьшить размер начисленного налога.

Важно! Чтобы получить компенсацию по затратам на отделку Вам надо убедиться, что в договоре прописано, что недвижимость продается без необходимой отделки. Это является обязательным условием возмещения затрат подобного рода. Подробнее об этом читайте в статье «Вычет на ремонт квартиры в новостройке и вторичном жилье»

1. у работодателя Вы сможете получать ежемесячное возмещение НДФЛ на основании налогового уведомления, полученного в налоговом органе в течение месяца с момента вашего обращения;
2. через органы ФНС единым платежом за целый год в течение месяца по окончании камеральной проверки длительностью до 3-х месяцев.

— После совершения сделки продавец-нерезидент должен до 30 апреля следующего за продажей года предоставить в Налоговую инспекцию декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ.

Если у нерезидента есть регистрация в России, то документы необходимо подать в налоговый орган по месту регистрации. Если регистрация отсутствует, то декларация подается по месту нахождения проданного имущества.

А до 15 июля этого же года, уже после подачи декларации, необходимо заплатить сам налог.

До 2021 существовала практика, когда при продаже имущества граждане искусственно уменьшали цену недвижимости в документах по купле-продаже, чтобы уменьшить размер начисленного налога.

Налог вычисляется физическими лицами самостоятельно.

По итогам года, в котором была заключена сделка купли-продажи, в ФНС необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ, даже если налогооблагаемая база после применения вычета равна нулю.

Перед бюджетом налоговые обязательства должны быть погашены не позже 15 июля года, следующего за годом, в котором была осуществлена продажа (ст. 228 НК РФ).

Например, гражданин приобрел в 2021 году квартиру по цене 1,25 млн. руб. В 2021 году он решил ее продать, сумма сделки равна 1,65 млн. руб. Имущественный вычет ранее не заявлялся, при получении дохода от отчуждения имущества человек решил воспользоваться вычетом в сумме 1 млн. руб. Рассчитаем налог:

Налогообложение переуступки долга у физических лиц в 2021

Важно, чтобы представитель второй стороны соглашения понимал, что приобретая переуступку прав ДДУ, он автоматически перекупает обязанность по уплате задолженности перед кредитором, вместе с рисками вложения капитала в долевое строительство. В договоре с ним обязательно появится пункт, обязывающий его расплатиться с застройщиком в указанные сроки, зафиксированные в ДДУ.

По мере приближения окончания строительства, стоимость жилья становится выше. В договоре по переуступке прав цена квартиры будет отличаться от своей первоначальной стоимости. Налицо получение дохода, следовательно, доход по сделке переуступки прав подлежит налогообложению. Необходимо подавать декларацию о доходах в налоговую службу.

• Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке?
• Временная регистрация в Спб
• Как продать долю несовершеннолетнего ребёнка
• Аренда с последующим выкупом
• Переезд в Санкт-Петербург
• Безопасная сделка Сбербанка
• Какие квартиры подходят под ипотеку
• Мошенничество при аренде квартиры
• Переехать в Питер. Стоимость жизни в СПб.
• Ипотека без первоначального взноса в Санкт-Петербурге

• Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке?
• Ипотека в Санкт-Петербурге для иногородних
• Безопасная сделка Сбербанка
• Какие квартиры подходят под ипотеку
• Срок владения квартирой в новостройке по новому закону
• Ипотека без первоначального взноса в Санкт-Петербурге
• Отзыв об ипотеке ВТБ в 2020 году
• Отзыв об ипотеке в банке «Открытие»
• Что делать, если отказали в ипотеке
• Электронная регистрация сделки в Сбербанке
• Риэлтор по ипотеке
• Налог с продажи недвижимости
• Кредитный договор
• Дополнительные платежи по ипотеке

• Переезд
• Советы приезжим
• Стоимость жизни
• Поиск работы

• Советы арендаторам
• Схемы мошенничества
• Стоимость аренды жилья
• Снять квартиру в Девяткино

Налоги При Продаже Недвижимости В 2021 Году Для Физических Лиц

• Типы жилья
• Стоимость жилья
• Купить квартиру в Спб
• Купить новостройку

• С чего начать
• Сделка в Сбербанке
• Ипотека для иногородних
• Ипотека без первого взноса

Существует два официальных периода обладания собственностью, после истечению которых можно продавать квартиру без уплаты НДФЛ. Период обладания – 5 лет, стандартный. Период обладания – 3 года, льготный.

Минимальный период обладания присваивается в зависимости от региона проживания. В двух регионах Российской Федерации присваивают льготный период – 3 года: республика Алтай и Ханты-Мансийский автономный округ. В остальных случаях – 5 лет.

Также присвоение периода обладания зависит от момента регистрации права собственности на недвижимость: после/до 01.01.16.

Как и в каком порядке нужно платить налог с продажи унаследованной квартиры? Налоги при продаже квартиры доставшейся по наследству подлежат уплате если вы получили доход. Важно понимать что срок владения квартирой превышающей три года не является основанием для уплаты налога, но в противном случае вы уплачиваете 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. №1*

При продаже квартиры по переуступке налог составит 13% от суммы сделки – это разница между суммой договора и передачей права. Например: вы заключили договор с застройщиком и заплатили ему 1 млн рублей. По прошествии еще года, вы решили продать право требования за 2 000 миллионов рублей. При этом вам придется заплатить в размере 13% от выручки – то есть от 1 000 000 рублей. Сумма налога составит 130 000 рублей.

Срок владения квартирой в новостройке по новому закону

Период обладания – 3 года. Это уже изначально льготный период обладания, по истечению которого уплачивать налог с продажи квартиры не требуется. Льготы распространяются на все указанные выше варианты получения жилья в собственность (дарение, наследство, приватизация и т.д.).

Что касается нерезидентов РФ, то раньше они должны были уплачивать НДФЛ при продаже квартиры равный 30% от всей суммы сделки, причем даже если владели недвижимостью на территории РФ более чем 10 лет.

Теперь же для резидентов и нерезидентов правила уплаты налога стали одинаковыми: необходимо владеть недвижимостью 3 или 5 лет, после чего вас освобождают от уплаты налога. И обратите внимание: важно то, где вы уплачиваете налоги, а не ваше гражданство. Об этом расскажем чуть подробнее.

Итак, по стандарту срок, в течение которого недвижимость находится в вашей собственности, отсчитывается с первого дня ее госрегистрации на определенного владельца, и получения им права собственности на указанное жилье.

Если недвижимость получена владельцем уже после отмены документа «Свидетельство о государственной регистрации», то дата регистрации обозначается в выписке из ЕГРН, а также в онлайн-ресурсе Росреестра, в графе «Права и ограничения».

Описанный выше стандарт распространяется на следующие виды недвижимости: купленная или построенная самим владельцем, приобретенная по ДДУ, а также подаренное кем-то из категории «близкий родственник».

1. Если квартира – это ваше наследство, то период обладания отсчитывается с даты открытия наследства, т.е. с зарегистрированной даты смерти наследодателя.
2. Если жилье вы получили в доме ЖСК – началом периода обладания будет считаться дата, указанной в справке о завершении выплаты пая.
3. Квартира находится в собственности уже больше пяти лет, но при этом доля собственника была изменена – вы продаете квартиру полностью, и подобная сделка не подлежит налогообложению. Например, жилье 10 лет принадлежало двум супругам. После развода и раздела имущества, квартира перешла полностью мужу. Он получил новое свидетельство о праве собственности, где указано изменение его доли владения недвижимостью. Теперь, он может реализовать эту квартиру без уплаты налога.
4. Если квартиру покупали по долям – отсчет ведется с даты приобретения первой доли. В случае если потом такую собственность решают продать полностью.
5. В случае перепланировки без изменения внешних границ – дата возникновения права собственности на квартиру будет дата первоначальной госрегистрации имущества. Новое свидетельство, выданное после произведенной перепланировки, влиять на период обладания не будет.
6. Право собственника признано через суд – период обладания отсчитывают с даты официального вступления в силу судебного решения.
7. Приватизированное жилье – период обладания зависит от периода приватизации

• после 01.01.98 – отсчет ведется с дня регистрации прав собственника;
• до 01.01.98 – отсчет ведется с даты подписания документов «О передачи квартиры в собственность». По причине того, что до этой даты не применялась практика выдачи «Свидетельства о госрегистрации».

После этой даты, не все собственники получили данные свидетельства. Ведь их права признаются независимо от регистрации. В любом случае, вам необходимо будет зарегистрировать свое право собственности на данную квартиру, чтобы в дальнейшем ее реализовать.

Важно: при подписании соглашения на приобретения имущества в 1997 г., а регистрации ее владельцем в Росеестре в 2020 г. – период обладания будет отсчитываться с 1997 г.

Переуступка квартиры — что это

Нaпишитe цeccию в пиcьмeннoй фopмe. B нeй oбязaтeльнo дoлжны быть yкaзaны cлeдyющиe cвeдeния:

📝 Дaтa и гopoд зaключeния.

📝 Aдpeca и пacпopтныe дaнныe oбoиx yчacтникoв cдeлки — пpoдaвцa и пoкyпaтeля.

📝 Дaнныe o зaключeннoм дoгoвope ДДУ — eгo пopядкoвый нoмep, дaтa зaключeния, ocнoвныe cвeдeния o cтopoнax.

📝 Aдpec мecтoнaxoждeния oбъeктa нeдвижимocти, пpaвa нa кoтopый пoдлeжaт пepeycтyпкe, и тexничecкиe xapaктepиcтики бyдyщeгo жилья.

📝 Oцeнкa пpaвa тpeбoвaния — cтoимocть пepeycтyпки, тo ecть cyммa, кoтopyю пoкyпaтeль плaтит пpoдaвцy.

📝 Пopядoк pacчeтa и peквизиты — чaщe вceгo oплaтa пpoиcxoдит пocлe гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции, для пepeдaчи дeнeг иcпoльзyют нaличный pacчeт, бaнкoвcкyю ячeйкy или aккpeдитив.

📝 Пepeчeнь дoкyмeнтoв, кoтopыe пoдлeжaт пepeдaчe oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю — нaпpимep, ocнoвнoй ДДУ и пepвичныe плaтeжныe дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют oплaтy зacтpoйщикy oт пepвoгo дoльщикa, a тaкжe cpoки пepeдaчи бyмaг.

📝 Пpaвa и oбязaннocти oбeиx cтopoн пo дoгoвopy.

📝 Пoдпиcи cтopoн c pacшифpoвкoй.

B cocтaвлeнии дoгoвopa ecть oдин нюaнc. Ecли вы пoлyчили пиcьмeннoe coглacиe зacтpoйщикa нa пepeycтyпкy пpaв, мoжeтe пpoпиcaть в цeccии eгo oтвeтcтвeннocть пepeд дoльщикoм. To ecть пpocтo пepeнecитe oбязaннocти зacтpoйщикa из дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в цeccию. B этoм cлyчae мoжнo бyдeт тpeбoвaть нeycтoйкy зa cpыв cpoкoв cтpoитeльcтвa и дpyгиe зaдepжки в cдaчe дoмa.

Baжнo: цeccию жeлaтeльнo cocтaвлять в нecкoлькиx экзeмпляpax, в зaвиcимocти oт кoличecтвa yчacтникoв cдeлки. Oдин ocтaeтcя y пpoдaвцa, втopoй y пoкyпaтeля, тpeтий бyдeт xpaнитьcя в Pocpeecтpe. Дoпoлнитeльныe экзeмпляpы мoгyт зaпpocить бaнки и зacтpoйщики.

Пoceтитe пoдpaздeлeниe Pocpeecтpa в вaшeм peгиoнe либo oбpaтитecь в ближaйший MФЦ. Пpeдocтaвьтe coтpyдникy:

📌 opигинaл дoгoвopa o дoлeвoм yчacтии в cтpoитeльcтвe;

📌 дoгoвop o пepeycтyпкe пpaвa тpeбoвaния пo ДДУ;

📌 квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины;

📌 пacпopтa oбeиx cтopoн cдeлки — пpoдaвцa и бyдyщeгo влaдeльцa пpaвa тpeбoвaния;

📌 нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa и пoкyпaтeля нa пpoвeдeниe cдeлки;

📌 paзpeшeниe o пepeycтyпкe пpaв oт кoмпaнии-зacтpoйщикa;

📌 cпpaвкy oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти пepeд зacтpoйщикoм или oбязaтeльcтвo oплaчивaть ocтaтoк cyммы;

📌 paзpeшeниe oт бaнкa нa cдeлкy, ecли пpoдaвeц зaключил ДДУ c иcпoльзoвaниeм кpeдитныx cpeдcтв.

Пpeдocтaвляйтe opигинaлы вcex дoкyмeнтoв. Ecли нeт вoзмoжнocти пpeдocтaвить opигинaл, coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ мoжeт пpинять нoтapиaльнo зaвepeннyю кoпию.

Гocyдapcтвeннyю пoшлинy зa peгиcтpaцию пepeycтyпки пpaвa тpeбoвaния нeдвижимocти oплaчивaют зapaнee. Ee paзмep cocтaвляeт 350 ₽ для физичecкиx и юpидичecкиx лиц, пoшлинy вceгдa oплaчивaeт пoкyпaтeль.

Пocлe тoгo, кaк coтpyдник пpимeт дoкyмeнты, oн выдacт pacпиcкy c пepeчнeм пpинятыx бyмaг и cpoкoм внeceния измeнeний в ДДУ. Oбычнo oн cocтaвляeт 10 днeй. B нaзнaчeннyю дaтy coтpyдник Pocpeecтpa выдacт oбpaтнo пpинятыe дoкyмeнты и yвeдoмит o внeceнии измeнeний в дoгoвop дoлeвoгo yчacтия.

Пocлe peгиcтpaции дoгoвopa пepeycтyпки пpaв ждитe, кoгдa зacтpoйщик ввeдeт дoм в экcплyaтaцию. Oн пpиcвoит eмy пoчтoвый aдpec, oфopмит кaдacтpoвый пacпopт нa caм oбъeкт и кaждyю квapтиpy, cocтaвит пpoтoкoл o pacпpeдeлeнии квapтиp и выпoлнит pяд дpyгиx дeйcтвий. Bыдacт вaм зaвepeннyю кoпию paзpeшeния нa ввoд в экcплyaтaцию и пoдпишeт aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.

Oбpaтитecь в Pocpeecтp или MФЦ, чтoбы зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти. Пpeдocтaвьтe coтpyдникy:

✔ пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции;

✔ цeccию и дoгoвop дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe;

✔ кoпию paзpeшeния нa ввoд в экcплyaтaцию;

✔ aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы;

✔ квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины.

Paзмep пoшлины cocтaвляeт 2 000 ₽ для физичecкиx лиц, 22 000 ₽ для юpидичecкиx.

Coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ пpимeт дoкyмeнты, выдacт pacпиcкy c пepeчнeм бyмaг и дaтoй, кoгдa нyжнo зaбpaть иx. Cpoк peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти — 10 paбoчиx днeй. Кoгдa пpидeтe в Pocpeecтp, пoлyчитe oбpaтнo opигинaлы дoкyмeнтoв и выпиcкy из EГPН c пoдтвepждeниeм пpaвa coбcтвeннocти.

Pacxoды нa oфopмлeниe цeccии нeceт пoкyпaтeль. Oн oплaчивaeт чacть гocyдapcтвeннoй пoшлины в paзмepe 350 ₽. Cyммa, кoтopyю цeccиoнep плaтит цeдeнтy, зaвиcит тoлькo oт тpeбoвaний пoкyпaтeля.

Нaлoг пpи пpoдaжe квapтиpы пo пepeycтyпкe фикcиpoвaнный, cocтaвляeт 13% oт выpyчки — тo ecть oт paзницы cyмм пpи зaключeнии ДДУ и пepeдaчи пpaвa.

Нaпpимep: Aлeкcaндp зaключил ДДУ c зacтpoйщикoм и зaплaтил eмy 1 000 000 ₽. Чepeз гoд peшил пpoдaть пpaвo тpeбoвaния зa 2 000 000 ₽. Eмy пpидeтcя зaплaтить 13% oт выpyчки — тo ecть oт 1 000 000 ₽. Cyммa нaлoгa — 130 000 ₽. Aлeкcaндp дoлжeн зaпoлнить дeклapaцию и oплaтить нaлoг, инaчe к нeмy бyдyт пpимeнeны caнкции: нaпpимep, штpaф.

Пepeycтyпкa ипoтeчнoй квapтиpы

Этa пpoцeдypa cлoжнee, чeм пpocтaя пepeycтyпкa квapтиpы, пpиoбpeтeннoй зa личныe cpeдcтвa. Нyжнo бyдeт выплaтить кpeдит, пpeждe чeм пpoдaвaть пpaвo тpeбoвaния, инaчe бaнк нe выдacт paзpeшeниe и нe cнимeт oбpeмeнeниe. Ecли xoтитe coвepшить cдeлкy пpи нeвыплaчeннoй ипoтeкe, пpoкoнcyльтиpyйтecь c юpиcтoм, кaк пpoдaть квapтиpy в ипoтeкe пo пepeycтyпкe.

Переуступка — как не прогадать

Ecли oфopмляeтe пepeycтyпкy пpaв, a пpoдaвeц иcпoльзoвaл для зaключeния ДДУ cpeдcтвa из мaтepинcкoгo кaпитaлa, пpoцeдypa ycлoжняeтcя. B цeccии дoлжнo быть пpoпиcaнo, чтo дeти пoлyчaт cвoи дoли в coбcтвeннocть пocлe oкoнчaния cpoкa cтpoитeльcтвa.

Преимущество, благодаря которому потенциальный покупатель все же задумывается о том, чтобы приобрести квартиру по переуступке, а не напрямую у застройщика, – это цена. Обычно переуступкой квартир занимаются профессиональные инвесторы, которые вкладывают свои деньги в квартиры на начальном этапе, чтобы в будущем продать их немного дороже. Но большинство инвесторов не желают тратить много времени и сил и оформлять свои квартиры в собственность, несмотря на то что квартиры со свидетельством дороже. Таким образом, выход для них – продать квартиру по переуступке.

Переуступка прав требования на квартиру может быть осуществлена двумя способами. В первом случае она производится по предварительному договору купли-продажи. Заключается договор, согласно которому уступается право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры, но не право требования передачи этой квартиры. Больших прав такой договор дать не может. Таким образом, квартира не продается – стороны только договариваются о возможной продаже в будущем.

Стоит отметить, что уступка права возможна только в период с даты заключения предварительного договора до заключения основного. Предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации. А деньги за квартиру передаются только по основному договору. Чтобы избежать обмана, не стоит отдавать деньги по предварительному договору, так как переуступка прав требования на квартиру по предварительному договору купли-продажи считается довольно рискованной сделкой: известны случаи переуступки квартиры нескольким лицам с последующим исчезновением собственника.

Второй способ переуступки квартиры – по договору долевого участия в строительстве. Многие эксперты считают этот способ единственно верным и безопасным. Как известно, до тех пор пока дом не построен и не сдан, покупатели квартир, которые приобрели недвижимость в этом доме, вместо свидетельства о собственности получают договоры участия в долевом строительстве (ДДУ). Они являются достаточным условием оформления права собственности на квартиру, когда дом будет сдан. Если же состоится официальная передача этого права другому лицу, это как раз будет переуступкой квартиры. Таким образом, договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.

Перед уступкой права все расчеты по договору долевого участия должны быть произведены, либо же все оставшиеся расходы лягут на плечи нового владельца квартиры. По такому договору уступка права возможна только до момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика к владельцу. Договор уступки, как и договор долевого участия, подлежит обязательной государственной регистрации.

У нового владельца будут ровно те права, которые принадлежали бывшему. Так, в договоре переуступки важно отметить, по какому договору переуступается право и какие документы передаются новому владельцу. Цедент (тот, кто передает права) должен передать цессионарию (тот, кому передаются права) оригиналы ДДУ и документы, подтверждающие уже осуществленные им платежи по договору. Покупатель же обязуется в обозначенный срок произвести оплату. Точная сумма сделки прописывается в договоре. Также важно иметь на руках согласие застройщика на уступку и банка, если квартира была куплена в кредит. После составляется акт передачи всех документов. Такой договор подлежит государственной регистрации в Росреестре и только после этого вступает в силу с юридической точки зрения.

Так как сделка не может произойти без участия застройщика, он может согласиться на переуступку, выдвинув свои условия. Комиссия застройщика обычно составляет 1–5% от стоимости приобретаемого объекта. Стороны могут поделить эти расходы между собой, либо же их берет на себя кто-то один по договоренности. Документ об оплате останется после сделки у цессионария.

Плюс заключения договора переуступки по ДДУ в том, что обеспечивается защита по 214-ФЗ. Минусом является то, что в случае если ДДУ расторгается, конечный покупатель получает назад только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия, а не ту, которая была им выплачена по договору переуступки прав. На практике же стоимость квартиры на этапе котлована гораздо меньше, чем когда дом уже почти готов. В любом случае следует указывать реальную сумму, которая была заплачена за квартиру, в договоре. Если все же договор будет признан недействительным по какой-то иной причине, то есть шанс вернуть свои деньги в полном объеме.

Надо понимать, что даже если дом построен, он необязательно будет принят контролирующими органами и сдан в эксплуатацию. Поэтому при покупке квартиры по переуступке права также стоит почитать отзывы о застройщике, о его проектах, проконсультироваться со специалистами.

Если квартира, которую задумано переуступить, покупалась в браке, нужно будет получить нотариально заверенное согласие жены или мужа на сделку, потому что такая квартира считается совместно нажитым имуществом. Если же по договору дольщиков двое, и предполагалось, что и муж, и жена будут собственниками квартиры, то может понадобиться присутствие обоих дольщиков на сделке.

В 2020 году вступил в силу новый закон — от 26.07.19 № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ…». Если до принятия закона вы купили квартиру до 01.01.2016 и владели ей пять лет и более, то освобождались от уплаты налога. Теперь при соблюдении определенных условий минимальный срок владения сократили до трех лет.

Условия такие:

• вы продали единственное жилье;
• купили новую квартиру за 90 дней до продажи «старой».

Налог с продажи квартиры: как минимизировать согласно Налоговому кодексу РФ

Налог с продажи платит собственник квартиры. Обратите внимание, вы станете собственником, если оформили квартиру:

• по договору купли-продажи, и получили выписку из ЕГРН о праве собственности;
• по договору долевого участия, и прошли государственную регистрацию права собственности регистрации а . Если вы еще не собственник, а продаете квартиру по переуступке прав по ДДУ, то вы можете уменьшить доход с продажи на подтвержденные расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Алгоритм такой же, как и по договору купли-продажи. Подробнее как это сделать, читайте ниже;
• по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), подписали Акт приема-передачи и выплатили паевой взнос (п.4 ст.218 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 04 июля 2012 г. № 03-04-05/7-837).

Пример 1: Вы оформили квартиру по договору купли-продажи в 2017 году. Это единственная ваша недвижимость. Право собственности на квартиру зарегистрировали 13 марта 2017 года. Вы продали квартиру 3 апреля 2020 года и не заплатили НДФЛ. С 13 марта 2020 года наступил минимальный срок владения квартирой — 3 года. До принятия закона вы бы ждали 5 лет.

Пример 2: В июне 2017 году вы купили трехкомнатную квартиру. А в сентябре 2019 году — однокомнатную квартиру. В этом случае, правило «единственного жилья» не работает. Если продадите квартиру в сентябре 2024 года, то не заплатите налог. К этой дате наступит минимальный срок владения квартирой, купленной после 01.01.2016 года.

Пример 3: В 2010 году вы заключили с застройщиком договор долевого участия. В 2014 году дом сдали, и вы получили Акт приема-передачи вместе с ключами. А с 20 мая 2018 года стали полноправным собственником квартиры — зарегистрировали право собственности и получили выписку из ЕГРН. В случае, если квартира — единственная недвижимость, вы можете продать ее с 20 мая 2021 года и не заплатить налог. К этой дате наступит минимальный срок владения имуществом — 3 года. Если помимо новой квартиры у вас есть еще жилая недвижимость, тогда ждите 5 лет, и продавайте без налога с 20 мая 2023 года.

Пример 4: В 2014 году вы заключили договор с ЖСК и выплатили весь пай. В 2015 году подписали Акт приема-передачи квартиры. В 2017 году оформили квартиру в собственность и получили выписку из ЕГРН. В 2019 года продали квартиру и не заплатили налог, так как вы владели жильем больше 3-ех лет, выплатили весь пай и получили на руки Акт приема-передачи. В этом случае дата регистрации права собственности роли не играет.

Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.

Есть два вида вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры.

С подтверждением фактических расходов на покупку

Вы купили квартиру на собственные деньги и сохранили правоустанавливающие и платежные документы. Тогда вы уменьшаете доход с продажи на сумму подтвержденных расходов, а с полученной разницы платите 13 % НДФЛ.

01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример 1: В марте 2015 года вы купили у брата двухкомнатную квартиру за 3 млн. рублей. А в ноябре 2017 года продали за ту же сумму. До 30 апреля 2018 года вам нужно подать «нулевую» декларацию. Вы не платите налог, потому что доходы от продажи равны расходам на покупку.

Пример 2: В 2018 году вы купили квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн. рублей. В 2019 году продали ее за 3 млн. рублей. Однако, кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Так как кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) ниже дохода от продажи (3 млн. рублей), то в целях налогообложения в расчет берется доход от продажи. С разницы 500 тыс. рублей (3 млн. рублей-2,5 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 65 тыс. рублей.

Пример 3: В 2018 году по договору долевого участия вы купили новостройку за 4 млн. рублей. В 2019 году застройщик не сдал дом, а вы нашли другое выгодное предложение. В 2019 году по договору переуступки прав вы продали квартиру «новому» дольщику за 5 млн. рублей (в новостройках кадастровая стоимость не учитывается, так как еще не определена). С разницы 1 млн. рублей (5 млн. рублей — 4 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 130 тыс. рублей.

Без подтверждения расходов

Вы получите вычет — 1 млн. рублей, если не сохранили платежные документы. Это касается и тех, кто получил квартиру в подарок, в наследство или приватизировал.

Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.

Если квартиру продали в 2019 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 31 июля 2020 года. (Увеличили срок в связи с пандемией)

Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей.

Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.

К декларации 3-НДФЛ приложите следующие документы (пп.6,7 п.3, п.7 ст.220 НК РФ):

• копия свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• копия договора купли-продажи, договора долевого участия, договора уступки права требования;
• акт приема-передачи квартиры (если купили квартиру по ДДУ);
• платежные документы (расписка, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, кассовые чеки);
• договор ипотеки и банковская справка об уплаченных процентах (если купили квартиру в ипотеку и хотите увеличить расходы на сумму ипотечных процентов).

Похожие записи:

• Заключение о преднамеренном и фиктивном банкротстве закон о банкротстве
• Иск о разводе и определении места жительства ребенка с отцом
• Повышение пенсии в ДНР в 2021 году