Продажа квартиры между близкими родственниками 2021 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры между близкими родственниками 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения в 2021 году коснулись расчета налога при продаже квартиры.
В госдуме с 29 сентября 2019 года был опубликован законопроект №720839-7, который уменьшит срок владения квартирой при продаже с 5 до 3 лет для физических лиц, что позволит разменять её быстрее и без оплаты 13% НДФЛ.
Но здесь имеется одно условие: в собственности должна иметься только одна квартира!
Законодатели в основном вводят эту инициативу с целью поддержки как малоимущих, так и среднестатистических семей для улучшения жилищных условий. Продать жилье без налога позволит российским семьям сэкономить эти средства на ремонт или погашение процентов по ипотеки.
Физические лица, продавшие жилой объект недвижимости, обязаны уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц в размере 13% полученного дохода. Основанием для уплаты будет предоставление декларации и необходимых документов, подтверждающих владение и продажу квартиры.
Когда платить налог с продажи квартиры в 2021 году? Налоговый кодекс определяет срок, до которого документы передаются в налоговый орган для проверки – 30 апреля следующего за отчетным годом.
Это значит, что по сделке купли-продажи квартиры, которую совершили в 2019 году, вы обязаны отчитаться и заплатить налог до 30 апреля 2021 года.
Налоговый кодекс не выделяет лиц пенсионного возраста в качестве льготников по уплате НДФЛ. Это значит, что все граждане, получающие доход, обязаны платить налоги, не зависимо от возраста.
Пенсионеры могут на законных основаниях пользоваться возможностью применения имущественного вычета при расчете налогооблагаемой базы. На общих основаниях они обязаны подавать налоговую декларацию, если владели квартирой менее установленного срока. В ином случае на них налагается штрафные санкции.
Сумма налога с продажи квартиры исчисляется независимо, вся она продается или только доля. Доля также имеет свою цену и на нее распространяется действие Налогового кодекса в части исчисления НДФЛ с продажи.
При этом вопрос установления срока пользования долями немного сложнее.
Например, гражданин купил квартиру в 2019 году в совместную собственность и владеет 1/2 доли. Совладельцем являлся отец. Через год отец умер, и его доля досталась гражданину по наследству. При этом при продаже считать срок владения будут с даты получения первой доли.
Нередко сделки с недвижимостью между родственниками могут оказаться фиктивными.
Для получения налогового вычета за квартиру родственники могут оформить все бумаги и зарегистрировать сделку, а вот денежных расчетов по факту не произвести.
Бывает и так, что для уменьшения налога за проданную недвижимость, родственники в документах умышленно занижают ее стоимость.
Поэтому налоговые органы особенно внимательно относятся к таким сделкам и имеют право провести проверку.
❗️Например
Ольга, купившая квартиру год назад, решила продать ее брату Станиславу. Чтобы уменьшить размер имущественного налога, она в договоре купли-продажи указала меньшую сумму, чем брат заплатил за нее по факту и наличными.
Налоговая служба сочла такую цену подозрительной, перевод денежных средств не был зафиксирован, и прошла дополнительная проверка, в ходе которой выяснилось несоответствие заявленной и уплаченной суммы.
Пенсионный фонд настороженно относится к сделкам между родственниками. Это вызвано возросшей статистикой по преступному обналичиванию сертификатов на семейный капитал – семья заключает мнимое соглашение купли продажи, под которое выводятся деньги. Именно поэтому такие сделки проверяют особенно тщательно, однако прямого запрета на их совершение не установлено.
Фонд одобрит сделку, если:
- цена квартиры по соглашению максимально приближена к средней рыночной по региону;
- если семья выкупает последнюю долю в квартире, а в результате сделки получает жилье в собственность полностью;
- представлен полный пакет документов, подлинность которых не вызывает сомнений.
Продавец по соглашению купли продажи жилья родственнику действует ровно так же, как если бы квартира продавалась любому третьему лицу:
- Оценивает срок владения недвижимостью.
- Если срок составляет более 3(5) лет – налог с купли продажи можно не платить.
- Если срок владения меньше – то применяется фиксированный или расходный налоговый вычет, а с остатка дохода уплачивается налог 13%.
Покупатель же в данном случае в правах ограничен. Ст. 220 НК РФ запрещает возврат НДФЛ из бюджета в связи с приобретением жилья у близкого родственника, круг которых был обозначен выше. Это означает, что даже если документы на вычет будут поданы – в возврате откажут.
Процедура оформления бумаг не отличается от стандартной. Процесс облегчают некоторые преимущества:
- доверительные отношения снижают риски каждой стороны до минимума;
- в юридической чистоте квартиры можно не сомневаться;
- отсутствуют подводные камни в виде заинтересованных наследников или родственников, права которых нарушены;
- можно не тратить деньги на посредника (ячейка, депозит, аккредитив, эскроу) при оплате, что снижает расходы на сделку.
Процесс включает стандартные шаги:
- Сбор необходимых документов, согласий и разрешений.
- Составление текста и подписание соглашения.
- Передача документов на регистрацию в Росреестр.
Важно! Дополнительные шаги – передача квартиры по акту и полная оплата по договору купли продажи полностью зависят от условий договора. Это можно сделать как до подачи бумаг на регистрацию, так и после.
Для оформления купли продажи квартиры близкому родственнику понадобится:
| № | Документ | Комментарий |
| 1 | Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на жилье | Для сделки лучше заказать свежую выписку из Реестра, в которой будет видно наличие ограничений на жилье |
| 2 | Техническая документация | Технический план или паспорт квартиры поможет установить, имеется ли незаконная перепланировка |
| 3 | Разрешение органа опеки и попечительства | Если продавец является несовершеннолетним |
| 4 | Согласие супруга на сделку | Оформляется нотариально, цена удостоверения – примерно 1 000 рублей |
| 5 | Справка о прописанных или выписка из домовой книги | В подтверждение того, что в квартире отсутствуют зарегистрированные граждане |
| 6 | Справка об отсутствии долга по ЖКУ | Необходима для проверки задолженности по коммунальным платежам |
| 7 | Госпошлина | Квитанция об оплате пошлины за регистрацию в ЕГРН 2 000 рублей |
После сбора документов можно приступать к разработке текста договора и его подписанию, а также к оформлению передаточного акта.
Переход права на квартиру к новому владельцу нуждается в обязательной регистрации в ЕГРН. Для этого требуется:
- Собрать документы: 3 договора купли продажи, 3 передаточных акта и бумаги по списку выше.
- Подойти на прием в «Мои документы»: стороны приходят лично либо направляют своих представителей по нотариальной доверенности. Записаться в МФЦ лучше заранее, поскольку прием требует как минимум 30-40 минут свободного времени.
- В ходе приема специалист подготовит заявление и примет документы по описи. Каждая сторона получит свой экземпляр описи, по которому позже можно будет получить результат.
- По истечении срока регистрации (7-14 дней) подойти с описью и получить выписку из ЕГРН, договор и акт с регистрационными отметками.
В некоторых регионах реализована подача заявления на регистрацию в электронном виде.
С момента регистрации покупатель вступает в права распоряжения жильем. С этого же дня начинается срок владения для расчета ежегодного налога на имущество. Например, если дата договора 02.12.2019, а дата регистрации 25.01. 2020, то налог на имущество придет только в 2021 году за предыдущий год.
Сделки с недвижимостью между родственниками: главные особенности и ограничения
Самое главное, что стоит знать об имущественном вычете при сделке с родственниками, это то, что согласно Налоговому Кодексу, вычет не может быть предоставлен, если договор купли-продажи был заключен между взаимозависимыми лицами.
Разберемся, кто такие взаимозависимые лица.
В период до 2012 г. к взаимозависимым относили всех родственников. То есть было неважно – родители, бабушка, дядя или кто-то другой по родственной линии, пусть и весьма дальней – эти люди считались взаимозависимыми.
Таким образом, если была купля-продажа между родственниками (любыми, даже родственниками супруга) до 2012 г., то право на налоговый вычет получить нельзя.
А вот в 2012 г. в НК РФ появился четкий перечень, какие родственники считаются взаимозависимыми, а какие нет.
Вот этот перечень родственников:
- Супруг/супруга
- Родители (усыновители)
- Опекуны/попечители
- Дети (усыновленные в том числе)
- Братья/сестры
Как видите, ни бабушек/дедушек, ни дядь, ни теть в этом списке нет.
Соответственно, если вы покупали квартиру у родственника вне этого списка, вы можете подать на налоговый вычет.
Пример:
Иванов приобрел жилье у своего брата. Но так как они являются взаимозависимыми лицами, то налоговый вычет при покупке квартиры у брата он получить не может.
А Петров в 2018 г. приобрел жилой дом у своего двоюродного дяди, и он может оформить налоговый вычет, так как эти лица уже не являются взаимозависимыми.
Если вы являетесь резидентом РФ, то есть проживаете на территории России более 183 дней в году, а также имеете доходы, с которых уплачиваете 13% НДФЛ (кроме дивидендов), вы имеете право на налоговый вычет.
Но помните, что вернуть налогов больше, чем вы заплатили в год, вы не можете. То есть если с вашей зарплаты или другого дохода (например, сдача квартиры в аренду), вы за год заплатили 130 000 рублей, то вернуть больше этой суммы вы не сможете.
В отношении имущественного налогового вычета есть приятный «бонус» — вы можете перенести остаток вычета на следующий налоговый период (календарный год), если в текущем не смогли получить всю сумму сразу.
Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников
Помимо основного вычета, налоговый резидент РФ имеет право на вычет по процентам ипотеки. Покупка в ипотеку между родственниками – обычная и частая практика. Если родственники не взаимозависимые, можно оформлять налоговый вычет по процентам.
Он ограничен суммой в 3 миллиона рублей. То есть к возврату можно заявить не более 390 000₽.
Имейте в виду, что возврат НДФЛ за проценты по ипотеке возможен только из расчета фактически уплаченных процентов, а не общей суммы долга.
То есть, представим: вы стали владельцем жилья, купленного у дальнего родственника. Потратили 5 миллионов рублей. Вы взяли для этих целей ипотеку, и уже по процентам заплатили 300 000₽. Вы можете вернуть 260 тыс. руб. по основному вычету, и еще 39 000₽ по % ипотеки.
Существует один небольшой нюанс, который помогает многим налогоплательщикам.
НК РФ ограничивает получение возврата НДФЛ при сделках между близкими родственниками (взаимозависимыми) по договору купли-продажи. Но в отношении других видов сделок, например, по договору переуступки прав требований, нет никаких ограничений.
То есть вычет при покупке у родственника по ДКП получить нельзя, но по другому виду сделки – вполне возможно.
Пример:
Отец Иванова заключил договор ДДУ и внес оплату. Позднее он продал Иванову право на строящуюся квартиру по договору о переуступке прав требований. Передачу средств зафиксировали в расписке. Так как никаких ограничений на данный вид сделки между родственниками нет, Иванов может подать на вычет после подписания акта приема-передачи.
Таким образом, если у вас была покупка не по ДКП, то оформить возврат можно даже если сделка была между близкими родственниками.
Закон не ограничивает россиян в их праве распоряжаться своей недвижимостью. Продать дом или квартиру можно любому покупателю, даже родным. К таковым относят супруга, родственников по восходящей линии (отец, мать, бабушка, дед) и по нисходящей линии (дети, внуки).
Пакет документов, необходимых для перехода права собственности, будет стандартным. Порядок оформления разрешительных документов – тоже.
Следует учесть Никаких льгот при продаже не предусматривается. Процедура проводится на общих основаниях, вариантов «заключить сделку по-быстрому», как иногда предлагают некоторые недобросовестные риелторы, просто не существует.
Преимущества продажи недвижимости внутри семьи может назвать даже новичок в таких делах:
- Отсутствие комиссий риелтору или агентству.
- Доскональное ознакомление с состоянием жилья.
- Прозрачность купли-продажи.
- Низкий риск оспаривания сделки либо отказа от него.
- Разумная согласованная цена.
О недостатках имущественных операций между родственниками говорить не принято. Однако они могут быть довольно существенными:
- Необходимость раздела совместного имущества супругов в случае развода, даже если его доли перепродавались друг другу.
- Невозможность контролировать дальнейшую судьбу жилья, например, когда оно переходит в собственность совершеннолетнего ребенка.
В целом, близкородственная продажа недвижимости представляется юристам менее рискованной, чем другие имущественные сделки.
Действующее сегодня налоговое законодательство позволяет владельцу жилья в случае его дарения или завещание близкому родственнику воспользоваться правом на льготный режим налогообложения сделки. Никаких налогов ни с дарителя, ни с одаряемого не взимается. Чтобы воспользоваться преференцией, в договоре следует указывать степень родства, а также подтверждать ее соответствующими документами.
Обратите внимание: Оплата услуг нотариуса при дарении осуществляется по сниженному тарифу – 0,3, а не 1% от договорной суммы. Однако это все равно дороже, чем самостоятельное составление договора купли-продажи, актуальный шаблон которого можно свободно найти на официальных сайтах либо порталах юридической тематики.
С завещанием дело обстоит еще сложнее. Во-первых, наследственное дело открывается только спустя 6 месяцев после смерти заявителя. Если поименованные в завещании лица сочтут волю покойного неудовлетворительной и могут вступить с длительные судебные тяжбы. В итоге, судьба имущества может оказаться совсем не такой, как планировал ее прежний владелец.
Во-вторых, нюансы завещания могут оставаться скрытыми от наследников, что провоцирует ненужные споры между ними. Поэтому многие собственники предпочитают при жизни распорядиться своей недвижимостью. Например, продать ее родным.
Обычно купля-продажа квартиры между близкими родственниками проходит по следующему алгоритму:
- Получить согласие всех собственников жилья на сделку (ст. 131 ГК РФ).
- При наличии среди владельцев объекта несовершеннолетних детей взять согласие за них в органах опеки (ст. 28-29 ГК РФ).
- Обзавестись выпиской из ЕГРП, подтверждающей право собственности на продаваемое имущество.
- Для граждан, состоящих в браке – получить у супруга согласие на операцию.
- Собрать прочие бумаги: выписку из лицевого счета, подтверждающую оплату всех коммунальных счетов, техпаспорт БТИ, выписку из домовой книги, общегражданские паспорта сделки.
- Составить договор купли-продажи по общим для всех правилам (ст. 549 ГК РФ).
- Оформить акт-приема передачи отчуждаемого жилья, предъявляемого при регистрации сделки (ст. 131 ГК РФ).
- Сдать весь пакет документов специалистам МФЦ на регистрацию и через установленный срок получить заверенные госорганом экземпляры договора, выписку из ЕГРП о переходе прав собственности к новому владельцу.
Дарение недвижимости близкому родственнику
Ситуации, когда осуществляется купля-продажа доли в квартире между родственниками, встречаются очень часто. Базовая структура сделки при этом не меняется, но необходимо учесть значимые особенности ее проведения:
- Обязательное уведомление всех собственников о планируемом отчуждении доли дома, квартиры или коммуналки. В уведомлении должны присутствовать: описание объекта, его основные характеристики, желаемая цена, условия передачи прав на недвижимость, сроки, в течение которых возможные покупатели обязаны оповестить продавца о своем решении.
- Если среди собственников доли числится несовершеннолетний, извещают о возможной сделке органы опеки.
- В течение 30 дней необходимо получить от всех собственников письменные отказы в выкупе доли либо согласие на продажу.
- Если ни один из совладельцев за указанный в уведомлении срок не выразил желание приобрести долю квартиры, можно продавать ее другому родственнику или любому заинтересованному лицу.
- Согласие супруга на продажу доли оформляется обязательно.
- Для составления договора прибегают к помощи нотариуса либо пользуются типовой формой из Росреестра. К документу прилагается план квартиры с указанием части отчуждаемой жилплощади.
- Акт приема-передачи объекта составляется обязательно.
Затем сделка по продаже доли объекта недвижимости регистрируется по общеустановленным правилам.
23:48, 19 июля 2017 1 0 339
На рынке недвижимости сделка купли-продажи является привычным явлением. Все потому, что среди всех сделок с недвижимостью, отчуждение проходит в 90% случаев.
Несмотря на это, встречаются и такие сделки, где купля-продажа оформляется между родственниками.
Казалось бы, ничего необычного, но мало кто знает, как правильно оформить отчуждение, нужно ли платить налог и какими особенностями обладает такая сделка.
По сути, неважно между кем проводится сделка купли-продажи: между родственниками или третьими лицами, перечень документов остается единым. При этом данный пакет важно передавать в Росреестр для проверки и регистрации, поэтому перед оформлением сделки нужно проверять каждую справку и бумагу на юридическую чистоту.
Необходимые документы:
- документы, удостоверяющие личность каждой стороны, а именно паспорта и свидетельство о рождении (если в сделке участвуют несовершеннолетние дети);
- правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о пройденной приватизации, наследственное право или дарственная на данную жилплощадь;
- выписка из ЕГРП, где указывается информация обо всех собственниках и прописанных лицах. Несмотря на то, что сделка заключается между родственниками, которые возможно уже знают данную информацию, документ необходимо прикладывать к общему перечню в обязательном порядке;
- кадастровый и технический паспорт на квартиру. При этом нужно обратить внимание, чтобы в кадастровом паспорте стояли отметки о регулярной оценке инженерами, которая проводится раз в пять лет;
- разрешение на сделку от одного из супругов. Например, если купля квартиры состоялась в браке, то оба супруга имеют равные права на жилплощадь. При этом нужно учитывать, что если квартира была передана одному из супругов по наследству, то она не является общим нажитым имуществом;
- разрешение на сделку от органов опеки, если в семье присутствуют несовершеннолетние дети;
- справка из БТИ;
- выписка лицевого счета, которая свидетельствует об отсутствии задолженности.
Чтобы разобраться в данном вопросе, необходимо обратиться к Налоговому кодексу страны (статья №220). Краткая выписка из законодательной базы:
«Если сделка купли-продажи заключается между взаимозависимыми лицами, то покупатели, являющиеся родственниками, не претендуют на получение налогового (имущественного вычета)».
При этом в законодательстве есть четкий перечень взаимозависимых лиц, которые не могут запрашивать имущественный вычет с продажи жилья. Данные правки были введены в Налоговый кодекс в 2012 году. Основной перечень лиц, которые не претендуют на получение средств от уплаченного налога:
- Один из супругов, если они состояли в браке на момент регистрации сделки.
- Законные представители, а именно, родители или опекуны. При этом не имеет значения возраст участников сделки.
- Полнородные родственники, то есть сестры или братья.
Примечание: несмотря на отсутствие возможности получить имущественный вычет, продавцы в любом случае обязаны оплатить налог с полученного дохода.
По закону сумма налога составляет 13% от общей стоимости жилья, указанного в договоре. Как было выше сказано, нужно понимать, что налоговая инспекция проверяет все сделки купли-продажи, чтобы вовремя пресечь намеренного снижения цены за квартиру, для избежание оплаты НДФЛ.
Налог с продажи недвижимости в 2020 — 2021 году
Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара также должен быть совершен в письменной форме. В случае регистрации договора дарения в порядке п. 3 ст. 574 ГК РФ отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
По общему правилу налогового законодательства в случае получения физическим лицом в дар какого-либо имущества или денег, за исключением случаев, указанных в Налоговом кодексе РФ, государство рассматривает подаренное имущество или деньги в качестве дохода, который подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 Налогового кодекса РФ («Налог на доходы физических лиц»). Однако в силу нормы, приведенной в абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Проще говоря, по состоянию на 2020 год налог на дарение квартиры или доли в квартире близкому родственнику отсутствует.
С каждым годом в нашей стране постоянно что-то меняется, появляются новые законы, поправки и так далее. Правительство постоянно экспериментирует. В итоге в 2020 году есть нововведения, которые отменяют прежние правила уплаты НДФЛ введенные в 2016 году. Что предстоит продавцу и сколько нужно платить при продаже квартиры, загородного дома или земельного участка в 2020 или 2021 году.
Сразу оговорим, что физические лица обязательно платят налог на доход. То есть, если квартира была куплена за 3 млн. руб, а продается за 5 млн. руб, то доход продавца составляет 2 млн. руб. Непосредственно с этой суммы и предстоит уплатить налог НДФЛ (налог на доход физических лиц) 13%.
Обратный пример: если некто купил дом за 15 млн. рублей, а через 2 года этот некто решил дом продать за ту же цену (15 млн. рублей) налог на доход платить не придется, при такой сделке — дохода не возникает.
Если нет документа подтверждающего покупку недвижимости (договор купли-продажи не выдается при получении наследства, оформлении дарственной) и стоимость объекта неизвестна (получен безвозмездно: приватизация, дарственная), собственник может воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости (1 млн. рублей).
К примеру, была подарена квартира. Через год новый собственник продает ее за 20 млн. рублей. Доход — 20 млн. рублей. Сумму дохода можно уменьшить на 1 млн. рублей благодаря имущественному вычету. Итого доход 19 млн. Именно с этой суммы и будет рассчитан налог НДФЛ 13%
Особенности сделок с близкими родственниками
Для недвижимости, купленной до 01.01.2016, срок минимального владения составляет 3 года.
Если Вы приобрели недвижимость до 01.01.2016 года, то при продаже этого объекта недвижимости в 2020 году Вы освобождаетесь от уплаты налога. Стоить отметить, что не имеет значения каким путем была получена недвижимость — будь то дарение, приватизация, договор купли-продажи (купчая), наследство — налог НДФЛ не платим!
Для недвижимости, купленной после 01.01.2016, срок минимального владения составляет 5 лет.
Если Вы приобрели недвижимость после 01.01.2016 года, и срок владения меньше пяти лет (а в 2020 году срок владения все еще меньше 5 лет), то придется заплатить налог НДФЛ 13%. Также не забываем обратить внимание на начало статьи, где указано, что НДФЛ — это именно налог на доход. Проверьте, возможно в Вашем случае доход и не возник.
Полная оплата недвижимости по ДДУ, также начинает отсчет срока минимального владения недвижимостью. Это принято Федеральным законом от 23 ноября 2020 года N 374-ФЗ, долгожданная поправка к статье 217.1 п.2 Налогового кодекса Российской федерации о минимальном сроке владения для квартир, купленных по Договору Долевого Участия.
К примеру, в марте 2016 году я купил по ДДУ квартиру на котловане в новостройке. Документы о праве собственности я получил только в 2020 году. В апреле 2021 года я продаю квартиру за любую сумму без налога. Так, как согласно 374-ФЗ, я полностью выдержал безналоговый период в 5 лет.
Если же собственник владеет недвижимостью менее минимального установленного законом срока и доход при продаже образовывается (например, покупал дом за 10 млн, продает за 12 млн), то придется заплатить налог НДФЛ.
При продаже недвижимости, купленной после 01.01.2016 года, налог НДФЛ составит 13% от суммы договора купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налог будет начислен на бОльшую стоимость. Узнать кадастровую стоимость и рассчитать налог можно на сайте ЛИВЛА в разделе КАДАСТР.
К примеру, Я продаю дом, который построил в 2019 году за 20 млн. рублей. В Договоре купли-продажи мы указываем сумму 20 млн. рублей, а кадастровая стоимость объекта недвижимости, согласно Росреестру — 40 млн. рублей. НДФЛ будет начислен из расчета 70% от кадастровой стоимости, так как она выше суммы указанной в ДКП.
Источник: РБК Недвижимость
В каких случаях и сколько придется заплатить с продажи недвижимого имущества в 2021 году, кто имеет льготы по налогу, в каких случаях его не нужно платить и другие нюансы
В России доходы облагаются налогом — если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.
Рассказываем, когда наступает обязанность по оплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи не требует оплаты и для кого предусмотрены льготы, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.
Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
В 2021 году в России вводится ряд изменений, связанных с уплатой налогов на имущество физлиц. Основное изменение — завершается реформа по налогам на недвижимость, и все регионы России в этом году окончательно перейдут на новый механизм расчета налога от кадастровой стоимости объекта, которая приближена к рыночной. До этого в некоторых регионах сохранялся расчет, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости. Это изменение приведет к росту налоговых платежей. В регионах, которые только перешли на новую систему расчетов, первые три года налог станет взиматься с учетом понижающих коэффициентов и будет ежегодно расти, а после — взиматься по полной кадастровой стоимости.
1. Льготы и перерасчет. В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.
2. Льготы для дольщиков. С 2021 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.
3. Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ. В прошлом году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2021 года облагаются по ставке 15%. Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества. Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.
4. Получить налоговый вычет станет проще. В России в 2021 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ. Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета. Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет. По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.
Как рассчитать сумму налога
Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Купля-продажа недвижимости между близкими родственниками
Так же без нотариуса невозможно подарить долю супругу (е) из совместно нажитого имущества (приобретенного в браке), но оформленного на одного из супругов.
Такая сделка признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению нотариусом ( ст. 38 Семейного кодекса РФ).
Если же супруг дарит недвижимость или долю в праве на нее, которая досталась ему по наследству или по дарению — такую сделку можно оформить в простой письменной форме (т.е без нотариуса).
Без нотариуса можно дарить (отчуждать) доли из:
1. единоличной собственности
2. долевой собственности при одновременном участии в сделке по дарению доли, всех «дольщиков»
3. совместной собственности супругов. при условии сохранения законного режима собственности (совместной собственности) на оставшуюся долю в праве
4. совместной собственности( которая не является совместно нажитым имуществом супругов, потому что получена в результате безвозмездной сделки)
Для лучшего понимания ситуации при разных условиях сделок по дарению доли в праве собственности, я сделала таблицу.
Все возможные условия сделки по дарению доли в праве собственности на квартиру без нотариуса размещены в таблицу:
| Вид зарегистрированного права Дарителя/ей | Дарение доли | Условия сделки |
|---|---|---|
| единоличная собственность | без нотариуса | без условий |
| общая долевая собственность (дарение третьему лицу) | 1. без нотариуса
2. обязательная нотариальная сделка |
1. при одновременном отчуждении (дарении)части своих долей всеми участниками долевой собственности в пользу одного или нескольких одаряемых по одному Договору дарения
2. при дарении по отдельным Договорами дарения или дарении доли не всеми участниками долевой собственности |
| Общая долевая собственность (дарение между собственниками) | обязательная нотариальная сделка | без условий |
| общая совместная ( совместно нажитое имущество супругов) | 1. без нотариуса
2. обязательная нотариальная сделка |
1. с обязательным сохранением общей супружеской доли 2. с раздельными супружескими долями, оставшимися после дарения |
| общая совместная (по приватизации) | без нотариуса | с отдельными долями на всех участников долевой собственности |
В этом разделе размещены ссылки на консультации по самостоятельному составлению договора дарения доли и регистрации прав без нотариуса на квартиру, жилой дом,комнату, земельный участок.
Если вы внимательно прочли статью, то понимаете, что невозможно без нотариуса оформить дарение доли внутри участников долевой собственности. Да, такой несовершенный закон! (Для вас будет размещена консультация по перераспределению долей без нотариуса.)
Наши консультации по оформлению сделки по дарению долей без нотариуса учитывают иные условия, при которых сделку можно оформить договором дарения в простой письменной форме.
Здесь будут размещены ссылки на четыре платные консультации.
Сегодня 18.05.2021 г, я рассчитываю подготовить для вас все консультации в течении следующего месяца.
По мере их готовности, буду сюда добавлять ссылки. Консультация так же подойдет для выполнения сделки для исполнения распоряжения Органов опеки и попечительства по наделению детей долями в праве.
Нотариальная сделка при обмене долями между родственниками – это не только расходы, но и помощь в правильном оформлении документов.
- В день сделки нотариус проверит дееспособность сторон, чтобы убедиться, что отчуждение доли происходит по их желанию.
- Специалист предоставит на подпись договор мены.
- Нотариус лично подаст документы на регистрацию в Росреестр, так что собственникам не придется самостоятельно подавать документы через МФЦ.
- Результат – выписку из ЕГРН и договор мены со штампом от регистрирующего органа, вы также заберете у нотариуса. Срок регистрации нотариальных сделок – 1-3 дня.
Дарение доли квартиры без нотариуса
Сделка мены идентична сделке купли-продажи: нужно направлять другим собственникам извещение об отчуждении доли и оплачивать налог 13%, даже если обмен производится между близкими родственниками.
Обмен доли является исключительно нотариальной сделкой.
При отсутствии завещания наследники могут сами решить, как и в каких долях распределить наследство между собой.
Согласно закону, если процедура безвозмездной передачи жилплощади происходит между двумя близкими родными, данный вид дохода не облагается налогом. Процент государство взимает только с тех прибылей, которые гражданин получает от «чужого» человека. То есть, передача жилья внутри семьи не считается получением средств извне, а значит и налогом не облагается.
От уплаты налогового сбора освобождаются члены семьи, которые были перечислены выше. Все остальные должны в обязательном порядке отдать государству часть своих доходов.
Чтобы подарить квартиру кому-то из дальних родных, часто проводят сделку через единого близкого родственника. Например, тетя, вместо подарка племяннику, подарила жилище своей сестре, а та, в свою очередь, дочери. Так происходит две разные сделки, не облагаемые государством.
При передаче жилплощади членам семьи, размер взимаемой платы – 0%, а для всех остальных – 13%. Имеется в виду 13% от кадастровой стоимости квартиры. Кадастровая стоимость всегда ниже рыночной, поэтому стоит это учесть. Например, если жилье стоит 3 миллиона рублей, то государственный сбор 3 000 000 X 0,13 = 390 000 рублей.
Для того чтобы определить кадастровую стоимость, в регистрирующем сделки органе вам порекомендуют обратиться в местное БТИ. Там вы должны предоставить письменное заявление-просьбу об оценке стоимости недвижимости. В БТИ вам выдадут справку, которая докажет кадастровую собственность жилья, если от вас потребуют оплатить другую сумму сбора.
Речь идет не только о дарении всего жилища, отдельная часть жилплощади также облагается со стороны государства в размере тринадцати процентов.
Если одариваемый не является резидентом Российской Федерации, он должен будет заплатить 30%.
Ознакомьтесь визуально с особенностями уплаты налогов при дарении близким родственникам на видео ниже:
Если одариваемый гражданин является ближайшим родным дарителя, государство не взимает платы за данную процедуру. Но необходимо доказать родство, что порой бывает сложно. Однако данный вид сделки, несомненно, выгоден и не стоит бояться дарить недвижимость членам своей семьи, особенно если на руках имеются все необходимые документы.
Чаще всего мы получаем подарки от родственников. При этом подарком могут быть деньги, недвижимость, транспорт и другое имущество. Поэтому возникает вопрос — нужно ли рассматривать подарок от родственника как доход и платить налог на доходы в этом случае?
Согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ подарок от близкого родственника или члена семьи освобожден от налога (Письмо Минфина России от 01.06.2016 №03-04-05/31613). При этом близкими родственниками и членами семьи признаются:
- супруги;
- родители (в том числе усыновители);
- дети (в том числе усыновленные);
- бабушка, дедушка;
- внуки;
- братья и сестры (полнородные и неполнородные).
Пример: Внук подарил дедушке автомобиль. Согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ дедушка и внук являются близкими родственниками, поэтому дедушке не нужно ни подавать декларацию в налоговый орган, ни платить налог на доходы от подарка.
Пример: Лаврентьевой З.М. муж подарил квартиру. Так как согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ супруги признаются близкими родственниками, то Лаврентьевой З.М. не нужно декларировать получение в подарок квартиры и платить налог на доходы.
Обратите внимание: Иногда даже в случае, когда недвижимость/транспорт получены в дар от близкого родственника, налоговый орган все равно присылает письмо о необходимости уплаты налога на доходы от подарка. При получении такого письма не стоит беспокоиться — налоговый орган часто рассылает его по всем сделкам, не разбираясь между кем они заключены. В этом случае, лучше всего, отправить письмо в налоговой орган, в котором объяснить, что сделка совершена между близкими родственниками и не должна декларироваться и облагаться налогом. К письму приложите подтверждение родства (например, свидетельства о рождении).
Также бывает, что налоговый орган присылает письмо не получателю подарка, а дарителю, предположив при этом, что была совершена продажа. В этом случае мы рекомендуем дарителю написать в налоговой орган объяснительную записку и приложить к ней копию договора дарения.
Пример объяснительного письма Вы можете скачать здесь: Формы и бланки.
Когда гражданин получает недвижимость по договору, то считается, что он получил доход, который равен полной стоимости полученной недвижимости. А, как известно, доход должен облагаться подоходным налогом, поэтому гражданин, получивший в дар жилплощадь, должен заплатить государству процент от ее стоимости.
Так что, чтобы избежать лишних затрат и не состыковок в документах, лучше при подписании договора дарения не указывать стоимость недвижимости. Или же указать сразу кадастровую стоимость.
Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи). С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему. Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).
Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека. При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.
Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения). А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.